부동산 담보 대출의 원리

부동산 담보 대출 시 어떻게 이뤄지는지 안다면 은행에 가서 막상 대출할 때 예상보다 금액이 적어서 당황하는 상황을 예방할 수 있습니다.

그리고 아파트 구입 등 자산 투자 시에도 미리 대비할 수 있습니다.

그래서 대략적인 부동산 담보 대출 시 대출 금액이 정해지는 원리에 대해 알려드릴게요.

부동산 담보대출을 한다면 대출 가능금액은 어느 금융기관을 가든지 다음과 같이 정해집니다.

아래 수식만 기억하시면 됩니다.

물건의 시세(감정 가격) × 담보인정비율(LTV) - 선순위 금액 = 대출 가능금액

1. 물건의 시세(감정 가격)

물건의 시세는 부동산 중에 아파트를 담보로 한다면 KB시세 등을 통해 물건의 가격을 확인하고요, 토지나 상가 같은 경우에는 물건이 아파트처럼 가격이 일률적으로 정해지지 않기에 감정평가사에게 의뢰하거나 은행 자체적으로 감정을 해서 물건의 감정 가격을 산출하게 됩니다.

여기서 주의할 점은 은행에서 판단하는 물건의 가격은 내가 거래한 매매가와 차이가 있습니다.

매매가는 시장 상황이 호황이면 금액이 올라가기도 하고, 각자 개인의 사정에 따라 가격이 조금씩 다를 때도 있지만, 은행은 가격 급등 같은 호황에도 이 금액을 좀 더 보수적으로 산정하는 경향이 있습니다.

요새 아파트 가격이 많이 올랐잖아요.

담보인정비율을 예전보다 낮게 적용해서 대출 문을 좁힌다고 기사에도 많이 나오는데 실무상 느끼는 대출받기 어려운 근본적인 원인은 바로 시장에서 바로 반영된 매매가를 감정가가 따라잡지 못해서 대출 가능금액이 턱없이 작게 나온다는 겁니다.

예를 들어 7억짜리 아파트가 1 달새에 3억 이상 올랐어요.

하지만 KB시세는 몇 개월 간의 과거 평균치도 반영하다 보니 변동이 없거나 조금의 상승만 있는 거죠.

그럼  LTV, DTI 등을 따지기 전에 이미 대출 가능금액은 실거래가보다 엄청 적다 보니 대출받기가 힘든 겁니다.

너무 어렵다면 이렇게만 생각하셔도 됩니다.

'아, 대출 때문에 보수적으로 가격을 매기는구나'라고 생각하시면 됩니다.

2. 담보인정비율(LTV)

만약 돈을 다른 사람에게 빌려준다고 생각해보세요.

그럴 때 빌려주는 사람 마음속에도 빌려주면 받을 수 있을 것 같은 마지노선이 대략적으로라도 정해집니다.

은행도 똑같습니다.

대신 마음의 어림짐작이 아니라 통계치를 가지고 정할 뿐이에요.

기준은 이래요.

은행이 담보대출금을 회수할 때 쓰는 가장 전형적인 방법은 바로 경매를 통해 채권을 회수하는 겁니다.

물론, 요샌 자산매각 방식을 통하기도 하지만 채권자가 바뀔 뿐이지 경매, 공매 등 채권회수방법은 똑같습니다.

예를 들어, 서울 서초구에 상가가 있다고 치면 서울 서초구의 상가 물건들의 이전 3년에서 5년 정도의 기간 동안 경매 낙찰률 평균을 사용해서 약간의 가감을 거쳐서 담보인정비율이 결정됩니다.

여기서 정책목적이나 해당 은행의 영업전략, 특수성 등을 감안해서 약간의 비율 조정이 있기도 하고요.

예를 들어, 지역농협 같은 경우엔 농지(과수원, 전, 답) 등에 대한 담보 인정비율이 다른 곳보다 많이 높습니다.

그리고 임야 같은 경우엔 대출이 힘들거나 대출 가능금액이 매우 낮지만 산림조합에서는 상대적으로 높게 인정해 줍니다.

(산림조합이란 단어가 낯선 분들도 있겠지만 어업 관련은 수협, 농사 관련은 농협이 있듯이 산림 관련은 산림조합이 따로 있어요.)

한마디로 은행은 대출 회수를 경매를 통해서 하는데, 경매 낙찰 예상치를 비율로 정한 게 바로 담보인정비율(LTV)입니다.

3. 선순위 금액

한마디로 상가임대차, 주택임대차에 따른 우선변제권을 말하는데요.

아파트에 실거주 중인 소유자가 자기 아파트를 담보로 대출을 하려고 해도 은행은 향후 집주인이 임대를 줄 수 도 있으니 예상되는 주택임대차의 우선변제금액을 빼고 대출 가능금액을 계산하는 거죠.

그 외에 은행이 대출을 하려고 할 때 앞서 근저당 등의 선순위 권리가 있으면 그걸 제하기도 하고, 토지를 담보로 대출할 때 거기에 분묘가 있으면 권리 행사 제한이 될 수 있으니 그에 해당하는 금액을 빼기도 합니다.