부동산 간접투자는 왜 매력적인가?

 저금리 기조와 자본시장의 선진화는 조금씩 자산시장에 변화를 일으키고 있습니다. 안정적으로 자금을 운용할 수 있는 우량채권 수익률의 매력이 떨어지면서 비교적 높은 수익을 추구할 수 있는 대체자산이 주목받기 시작했습니다. 부동산이 대표적입니다. 아래 그래프에서도 확인할 수 있듯, 부동산에 투자하는 간접투자 상품의 규모가 점차 커지고 있습니다. 안정적으로 고수익을 추구하는 수요가 커지면서 부동산금융 시장이 급속도로 커진 것입니다. 이에 발맞춰 정부의 제도 개편이 이루어지고 있고, 앞으로도 시장규모는 더욱 커질 전망입니다. 

<급격히 증가하고 있는 부동산 간접투자규모>

부동산 간접투자는 자산의 특성상 안정적인 배당수익률과 장기투자상품을 원하는 투자자에게 적합합니다. 그렇다면, 부동산 직접투자에 비교해 간접투자 시 얻는 이점에 대해 알아보겠습니다.

1. 세제효과 

 부동산 간접투자의 첫 번째 매력은 세제효과가 있습니다. 부동산 직접투자에 발생하는 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세(최고 40%)가 발생하지 않습니다. 단, 배당이나 이자수익이 발생하면 금융종합과세(최대 44%)만큼의 세금이 붙을 수는 있습니다. 따라서, 부동산 간접투자는 고액자산가나 보유자산 중 금융자산에 비해 부동산의 비중이 많은 사람에게 보다 더 유리합니다.  

 특히, 부동산 간접투자가 고액자산가에게 유리한 이유는 증여세를 절감할 수 있기 때문입니다. 부동산 직접 매입 후 증여 시 증여 과표는 당시의 부동산 시가가 됩니다. 반면 부동산을 펀드 형태로 간접투자를 하게 되면, 증여 과표는 펀드의 최초 장부가가 반영되기 때문에 자연스럽게 부동산 가치 상승분만큼의 절세효과가 발생하게 됩니다. 

2. 전문가의 위탁운용 

부동산 간접투자의 두 번째 매력은 부동산이라는 특수자산을 전문가에게 위탁관리할 수 있다는 점입니다.  부동산 직접투자는 매입자인 본인이 직접 임차인을 관리해야 하는 부담이 있습니다. 반면, 간접투자는 임차인 pool을 보유하고 있는 전문업체가 관리합니다. 따라서, 수익형 부동산의 경우 롯데그룹, 삼성그룹, 메가박스, 롯데시네마, 홈플러스 등 개인이 같이 거래하기 힘든 우량 임차인을 임차인 pool로 활용할 수 있습니다. 이처럼 신용도가 높은 우량 임차인이 장기 임대하는 물건에 투자하면 안정적인 배당수익을 추구할 수 있습니다. 또한, 다양한 매매경험을 가진 자산운용사의 매니저가 전문적으로 매각을 해주는 이점도 있습니다. 

이 보다 더 큰 장점은 기관투자자와 공동투자가 가능하다는 점입니다. 기관투자자의 경우 투자자금의 규모가 크고 매매경험이 많기 때문에 전문성이 있는 투자주체입니다. 이처럼 우량 투자자와 공동투자를 한다는 것은 그만큼 투자자산에 대한 신뢰성을 확보할 수 있다는 것을 의미합니다. 

3. 높은 수익률

부동산 간접투자의 가장 큰 장점은 높은 수익률에 있습니다. 부동산 간접투자 상품의 경우 보통 6~7%대의 수익률인데, 이는 우량 회사채의 두 배정도의 수익률입니다. 우량 회사의 채권에 투자하는 것보다 우량 회사가 임차인인 부동산에 투자하는 것이 더 매력적이라는 의미입니다. 이처럼 높은 배당수익률을 장기로 투자하면 배당수익만으로도 원금 회수가 가능합니다. 

또한, 대출형이 아닌 지분형 투자 시 매매차익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 수익형 부동산의 경우 수요에 비해 비교적 공급이 제한적인 경우가 많습니다. 앞서 언급했듯이 퇴직연금 등 기관투자자의 자금 규모는 커져가는 데 반해, 안정적으로 자금을 운용할 수 있는 우량 채권의 수익률이 낮아짐에 따라 수익형 부동산에 대한 투자수요가 점차 증가할 전망이 크기 때문입니다. 

부동산 간접투자 상품은 부동산에 대한 직접투자는 아니지만 결국 부동산에 투자하는 것이기 때문에 전반적인 부동산 시장에 영향을 받기 마련입니다. 따라서, 부동산 물건에 대한 향후 시장 전망에 대한 분석이 필수적입니다. 우량 임차인의 여부, 우량 임차인의 계약 만료 시점, 부동산 매입 가격 및 임대수익률은 필수적으로 확인해야 하는 사항입니다. 그리고 location 분석을 바탕으로 향후 해당 물건에 대한 부동산 시장 전망에 대한 분석이 기반이 되어야 할 것입니다. 

부동산이라는 자산은 사실 만기라는 개념이 없습니다. 하지만, 간접투자 방식의 경우 금융구조를 통해 임의로 만기를 만들어 냅니다. 따라서, 금융구조에 따른 Exit시나리오를 점검해서 원하는 시점에 안정적으로 원금을 회수할 수 있는지를 논리적으로 따져 볼 필요도 있습니다.

*본 내용은 작성자의 사적인 견해로 실제와 다를 수 있습니다. 또한, 어떤 경우에도 본 내용을 바탕으로 한 행동의 결과에 책임지지 않습니다.

 

**도움말

Master lease: 우량 임차인이 건물 전체를 통 임대하는 경우 

Exit시나리오: 원리금 회수가 가능한 여러 가지 시나리오. 예를 들어, 분양률이 몇 % 이상이어야 원리금 회수가 가능한지, 만약 분양금으로 원리금 회수가 불가능하다면 할인 분양 및 미분양 대출로 원리금 상환이 가능한지, 혹은 매각자 발굴 시 주요 매각자 후보군이나 매각 실패 시 원리금 회수를 위한 방안 등이 있을 수 있음.