#5 나는 ‘아파트형’ 인간인가?
CH IV 동대표, 관리소장 등 7 운영주체가 꼭 갖추어야 하는 자격요건
공동주택에서 입주자대표회의(이하 '입대의')의 구성원인 회장·감사·이사·동대표, 선거관리위원회(이하 '선관위') 위원, 관리주체(관리소장)의 자격요건은 관련 법령과 규정에 의해 상세히 정해져 있다. 가장 대표적인 동대표 자격 조항 중 하나는 '동대표(후보자)는 선거관리위원회(후보자) 위원으로 선임될 수 없으며 세대의 소유자 또는 사용자이어야만 한다'는 사실이다. 이외에도 서너 가지가 더 나열되어 있지만 공동체 생활의 원활한 운영과 입주민의 만족도를 높이기 위해서는 입주자대표회의 구성원과 관리 주체들은 법적으로 요구되는 자격조건뿐만 아니라, 역할을 제대로 수행하기 위한 마음가짐과 태도 등 기본적인 소양과 사전 전문지식이 더 요구된다. 소통과 경청(傾聽) 능력이 필요조건이라면 자기 계발 그리고 '책임감과 인내'는 충분조건이라 할 수 있다.
--
대부분의 사람은 단독주택보다 공동주택을 거주형태로 최종 결정하기 전, 공동체 생활의 특성과 문화를 어느 정도 이해하고 자신의 라이프스타일과 부합할지 여부를 충분히 검토해 보고 최종 확정한다. 그렇다 하더라도 공동주택의 입주민들은 공통점보다는 성별, 연령, 소유형태, 경험, 교육 수준이 워낙 각양각색이라 서로 이질적인 부분이 더 많다. 따라서 항상 의견이 엇갈리고 기대와 행동 양식이 충돌하는 '속 시원한' 정답과 해법이 없는 환경 속에서 지내게 된다. 즉 젊은 세대는 활기찬 분위기를 선호하며 공용 공간을 사회적 모임 장소로 자주 활용하는 경향이 있는데, 이로 인해 예상치 못한 소음이나 활동이 발생하여 조용하고 평화로운 환경을 중시하는 노년층과 마찰이 생길 수 있다. 또한, 소유자와 임차인 간에는 공용 시설의 유지 관리에 대한 책임감 차이가 존재하여, 관리비 부담이나 시설 운영 방식에 대해 의견이 엇갈릴 수도 있다. 게다가, 문화적 인식과 교육 수준의 차이로 인해 공동주택 규약에 대한 해석이 다양하게 나타나, 일부 입주민은 규정을 철저히 준수하는 반면, 다른 입주민은 이를 오해하거나 무시하는 사례가 발생한다. 공용 홀을 사회적 행사 장소로 사용하는 문제에 대해 어떤 입주민들은 이를 공동체 유대감을 높이는 기회로 보는 반면, 또 다른 입주민들은 일상생활의 방해 요소로 인식하여 갈등이 심화되는 경우가 자주 발생한다.
'신뢰 협력', '양보와 이해'가 아파트 공동체 생활의 상식
이런 상황 속에서 공동주택 관리법과 주택관리규약은 입주민들이 함께 책임과 의무를 지고 원활한 공동체 생활을 영위할 수 있도록 기본 틀을 제시하고 있다. 법과 규약은 단순히 규율의 장치에 머무르지 않고, 입주민 상호 간의 '신뢰와 협력'을 바탕으로 한 공동체 문화를 형성하는 데 중요한 역할을 한다. 입주민은 기본적으로 공동의 재산과 공용 시설을 보호하고 관리하는 책임을 지게 된다. 주택관리규약에 따르면 입주민은 공동 시설의 유지·보수를 위한 기여금 납부와 청결 유지, 그리고 안전 관리에 협조해야 한다. 또한, 공동체 생활의 특성상 소음, 쓰레기 처리, 주차 등 일상생활에서 발생하는 다양한 문제에 대해 서로 '양보와 이해'를 바탕으로 해결하는 의무가 부여된다. 법과 규약은 분쟁 발생 시 객관적인 기준과 절차를 제공하여, 입주민들이 서로의 권리와 의무를 정확히 인식하도록 돕고 있다. 더불어 입주민은 공동체의 자산 보호를 위해 회의 참석과 의견 수렴, 그리고 결정 사항에 대한 이행 의무를 지고 있다.
입주자대표회의는 이러한 의무를 수행하는 데 핵심 역할을 하며, 모든 입주민이 공동의 이익을 위해 협력할 수 있도록 중재한다. 이처럼 법적 규정과 규약은 단순한 제재 수단이 아니라, 입주민들이 공동체의 일원으로서 서로 협력하고 책임을 공유하는 기반이 된다. 입주민들이 이러한 책임과 의무를 인식하면, 공동체 생활에서 발생할 수 있는 갈등을 미연에 방지하고, 모두가 상생하는 환경을 조성할 수 있다. 그러나 현실에서는 입주민들이 법과 규약상의 책임과 의무를 잊거나 오해하여 다양한 문제가 발생하기도 한다. 대표적인 사례로, 공용 시설의 부적절한 사용이나 관리비 미납 등이 꼽힌다. 이러한 문제는 공동체 전체에 악영향을 미친다. 이처럼 각자의 이기적인 행동과 책임 회피는 공동체 신뢰를 저해하고, 법적 분쟁으로 비화될 가능성을 내포하고 있다. 입주민들이 이러한 오해와 갈등을 반복하면, 공동체 전체의 운영과 관리가 어려워지고, 결국 모두에게 부담이 가중된다. 특히, 의사소통 부재와 잘못된 정보 전달이 이러한 문제를 더욱 심화시키는 주요 원인으로 작용하고 있다. 이러한 문제들은 입주민들 간의 신뢰 부족과 함께, 관리 주체의 역할 미흡으로 시작된다. 따라서 이를 예방하기 위한 선제적 조치와 명확한 규정 준수가 필수적임을 강조하고 싶다.
공동주택관리법은 공동주택 내 공용시설 관리와 안전, 비용 분담 등 입주민 상호 간의 권리와 의무를 명확히 하여, 공동체 생활의 원활한 운영을 도모하는 데 목적이 있다. 각 단지에서는 관리법에 기초하여 자체적인 규약을 마련해, 보다 세부적인 생활규칙과 질서를 정하고 입주민들 간의 갈등 예방 및 분쟁 조정에 기여한다. 항목별로 실 사례와 함께 문제 발생 시 입주민 등 관리. 운영주체들의 해결방안까지 일별해 본다.
책임 항목 ① – 관리비 및 공과금 납부
입주민은 공동시설 유지, 보수 및 운영에 필요한 관리비와 공과금을 정해진 기한 내에 납부해야 하며, 미납 시에는 법적 제재가 가해질 수 있다. 예를 들어, A 단지에서는 일부 입주민의 관리비 체납으로 인해 엘리베이터 유지보수에 차질이 생겨, 전체 입주민의 불편이 초래했다. B 아파트에서는 관리비 체납으로 인해 공용 조명의 유지보수가 지연되어 주민들이 불편을 겪기도 했다. 입대의는 체납자에 대한 독촉 공문 발송과 함께, 규약에 따른 벌칙 조치를 취하고, 필요시 법적 대응을 검토하여 문제를 해결해야 한다.
책임 항목 ② – 공동시설의 올바른 이용 및 유지 관리
입주민은 공동으로 사용하는 복도, 정원, 주차장, 엘리베이터 등 공용 시설을 소중히 다루고, 오용이나 손상을 방지하기 위한 행동을 취해야 한다. C 단지에서는 일부 입주민이 공용 정원을 사적으로 점유하거나, 시설물에 낙서를 하는 사례가 발생해 전체 관리비 상승과 미관 훼손 문제를 야기하였다. 해당 단지에서는 규약에 따른 공용시설 사용 수칙을 재정비하고, 정기적인 입주민 교육 및 캠페인을 통해 올바른 시설 이용 문화를 확산시키는 노력을 기울였다.
책임 항목 ③ – 소음, 쓰레기 및 환경관리 준수
입주민은 공동주택 내에서 발생하는 소음, 쓰레기 배출, 애완동물 관리 등 생활규범을 철저히 지켜, 상호 간의 생활환경을 해치지 않아야 한다. D 단지에서는 늦은 밤 과도한 소음과 쓰레기 무단 투기로 인한 분쟁이 잦았으며, 이로 인해 입주민 간 갈등과 관리비 상승 문제가 발생하였다. 입주자대표회의는 소음·쓰레기 관련 규정을 재정비하고, 분쟁 발생 시 중재 절차를 신속하게 진행하여, CCTV 설치 등 기술적 보완책을 마련해 문제를 개선하였다.
책임 항목 ④ – 주차 및 차량 관리
공동주택 내 주차장은 한정된 자원인 만큼, 입주민은 주차 규정을 준수하고, 타인의 주차 공간을 침해하지 않아야 하며, 불법 주정차 문제 예방에 협력해야 한다. E 단지에서는 무단 주차와 불법 주정차로 인한 분쟁이 발생해, 입주민 간 갈등이 심화되고 주차 공간 부족 문제로 이어진 사례가 있었다. 해당 단지는 주차 공간 배정을 명확히 하고, 불법 주차 시 과태료 부과 및 견인 조치를 강화하는 등 체계적인 관리 방안을 도입해 문제를 해소하였다.
책임 항목 ⑤ – 안전 및 보안 관리
입주민은 화재 예방, 도난 및 기타 안전사고에 대한 경각심을 가지고, 비상시 대피 계획과 안전 수칙을 숙지하며, 공용 보안 시설 사용에 적극 협조해야 한다. F 단지에서는 관리 소홀로 인해 보안 카메라 유지보수가 제대로 이루어지지 않아, 야간에 외부인의 침입 시도가 발생했다. 관리소장은 보안 시스템 점검과 정기적인 안전 교육 프로그램을 실시하여, 입주민에게 비상 연락망과 매뉴얼을 제공해 문제 발생 시 신속하게 대응하도록 조치하였다.
책임 항목 ⑥ – 공동 의사결정 참여 및 회의 참석
입주민은 입대의나 단지 내 회의에 적극적으로 참여하여, 공동의 이익을 위한 의사결정 과정에 목소리를 내야 하며, 결정 사항 이행에 동참해야 한다. G 단지에서는 다수의 입주민이 주민 총회 등에 불참하면서, 중요한 시설 개선이나 분쟁 해결 방안이 마련되지 않아, 사후에 의견 충돌이 발생하기도 했다. 입대의는 회의 시간을 조정하고, 온라인 소통 채널을 병행 도입하여 모든 입주민이 손쉽게 의견을 개진할 수 있도록 환경을 개선하였다.
입대의는 입주민들의 다양한 의견을 모아 단지 운영에 반영하고, 분쟁 발생 시 중재 역할을 수행하며, 규약 준수를 독려하는 중심 기구이다. 관리소장은 단지 내 모든 시설의 유지보수, 안전 점검, 회계 관리 및 문제 발생 시 신속한 대응을 담당하며, 입주민과의 원활한 소통을 통해 불만 해소에 노력해야 한다. 선관위는 입대의 구성원 선출 시 투명하고 공정한 선거 절차를 진행하며, 선출된 대표들이 규약에 따라 단지를 운영할 수 있도록 감시하는 역할을 맡는다. 각 입주민은 공동생활의 일원으로서, 개인의 자유와 권리뿐 아니라 타인의 권리와 공동의 이익을 존중하고 협력하는 자세를 가져야 한다. 이런 정해진 법과 규약 외에도 많은 단지에서는 정기적인 교육 프로그램과 문화 교류 행사를 도입하여 상호 이해를 증진시키려 노력하고 있다. 또한 소규모 토론회나 전담 분쟁 해결 위원회를 운영해 서로 다른 의견 간의 간극을 메꾸어 보려 노력하고 있다. 이런 접근 방식은 다양한 배경의 입주민들이 공존하는 환경에서도 갈등을 사전에 방지하고, 발생한 문제를 신속하고 공정하게 해결할 수 있도록 돕는다.
지자체 규약 개정 내용을 임기 내 단지 규약에 꼭 반영해야
입대의는 정기 회의를 통해 공지사항을 공유하고, 의견 수렴 과정을 투명하게 운영해야 한다. 또한, 관리 소장과 선관위는 공정한 분쟁 조정 절차를 마련하고, 주민들의 불만 사항을 신속하게 처리해야 한다. 또한 신규 입주민들이 규약 내용을 충분히 숙지하지 못해, 책임 회피나 오해가 발생할 수 있으므로 신입 입주민 대상 교육 및 정기적인 설명회가 필요하다. 입주민간의 오해와 실수를 방지하기 위해서는 우선 입주민들이 규약을 철저히 숙지하고, 정기적인 소통 채널을 마련하는 것이 중요하다. 입주민들이 규약과 법령을 제대로 인지하지 못하면 입대의와 관리소장은 규약의 주요 내용을 포스터, 온라인 공지, 설명회 등을 통해 반복적으로 안내하고, 이해도를 높이기 위한 프로그램을 운영함으로써 문제를 예방해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 입대의는 지자체의 공동주택 관리규약 개정 내용을 주민 의견 청취를 통해 시기적절하게 단지 규약에 반영시키는 개정작업을 절대로 게을리해서는 안된다. 무조건 임기 기간 동안 이루어진 지자체 개정내용은 해당 입대의 임기만료 전에 반영시킴을 기본원칙으로 삼아야 한다. 또한 이를 입주민들에게 가능한 한 소상하게 전달되도록 최선을 다해야 한다. 입대의, 관리소장, 선관위는 서로의 역할을 명확히 하면서 정기적인 회의와 정보 공유를 통해, 입주민들의 책임 이행 여부와 단지 내 문제 발생 시 신속한 대응 체계를 마련해야 한다.
관리 운영 주체의 역할과 책임을 종합하면, 공동주택 입주민들은 법과 규약에 따라 공용 시설 관리, 비용 분담, 분쟁 조정 등에 대한 책임과 의무를 공유, 성실히 이행해야 한다. 입대의, 관리 소장, 선관위 등 관리 운영 주체는 투명한 의사소통과 공정한 운영을 통해 공용시설의 안전·효율적 관리와 원활한 공동체 운영 등으로 공동체 생활을 지원해야 한다. 또한 입주민들과의 지속적인 소통과 교육을 통해 갈등을 사전에 예방하고, 발생한 문제에 대해서는 신속히 해결하는 상생의 시스템이 구축되어야 한다. 이와 같이 각자의 역할과 책임이 명확히 인식되고, 체계적인 소통 및 분쟁 조정 절차가 마련된다면, 공동주택에서도 모두가 만족하는 공동체 생활이 가능할 것이다.
--
공동주택의 운영 주체가 반드시 갖추어야 할 기본적인 자세는 모든 사안을 '공정(公正)'하고 '공평(公平)'하며 '투명(透明)'하게 처리하는 것이다. 아울러, 이 같은 기본 3원칙을 준수하기 위한 원활한 '소통(疏通)'과 적극적인 '참여(參與)' 의지와 함께, 입주민 중심 사고를 바탕으로 한 책임감과 문제 해결 능력을 조금씩 키워나가야만 한다. 모든 구성원이 단순히 자신의 역할만 수행하는 것이 아니라, 공동체의 발전과 입주민의 편의를 최우선으로 생각하고 협력하는 태도를 가진다면, 보다 쾌적하고 행복한 공동체를 만들 수 있을 것이다. 자신들도 입주민의 한 사람이고 다시 입주민으로 돌아간다는 마음으로 전체 입주민 모두를 우선 존중하고 입주민 역시 공동체 생활에 적극적이고 능동적으로 참여할 때, 아파트 단지는 더욱 투명하고 효율적인 운영 시스템을 만들어 갈 수 있을 것이다.
