#6 저희는 강제권한이 없습니다!
CH IV 동대표, 관리소장 등 7 운영주체가 꼭 갖추어야 하는 자격요건
공동주택에서 입주자대표회의(이하 '입대의')의 구성원인 회장·감사·이사·동대표, 선거관리위원회(이하 '선관위') 위원, 관리주체(관리소장)의 자격요건은 관련 법령과 규정에 의해 상세히 정해져 있다. 가장 대표적인 동대표 자격 조항 중 하나는 '동대표(후보자)는 선거관리위원회(후보자) 위원으로 선임될 수 없으며 세대의 소유자 또는 사용자이어야만 한다'는 사실이다. 이외에도 서너 가지가 더 나열되어 있지만 공동체 생활의 원활한 운영과 입주민의 만족도를 높이기 위해서는 입주자대표회의 구성원과 관리 주체들은 법적으로 요구되는 자격조건뿐만 아니라, 역할을 제대로 수행하기 위한 마음가짐과 태도 등 기본적인 소양과 사전 전문지식이 더 요구된다. 소통과 경청(傾聽) 능력이 필요조건이라면 자기 계발 그리고 '책임감과 인내'는 충분조건이라 할 수 있다.
--
공동주택에서는 입주민들이 안전하고 활기찬 공동체 생활을 영위하기 위해, 다양한 공공기관과 긴밀히 협조해야 한다. 지역사회의 시·구·동 지자체 및 소방서, 세무서, 한국전력, 경찰서, 관광 관련 등 여러 기관이 서로 역할을 분담하여 주민 복리 증진에 기여하고 있다. 이러한 기관들은 각자의 법적·행정적 의무와 역할을 수행하면서, 공동주택의 안전, 관리, 문화 활성화 등 여러 분야에서 필수적인 파트너로 작용한다. 시청·구청·동 주민센터(행정복지센터, 이하 주민센터)는 행정 지원과 정책 집행, 소방서와 경찰서는 안전 관리, 세무서와 한국전력은 재정 및 전력 안정, 관광 관련 기관은 문화 활성화에 중점을 둔다. 시청은 도시계획, 주택 정책, 인프라 확충 등 거시적인 관점에서 공동주택 단지의 발전 방향과 관련 정책을 수립하는 핵심 기관이다. 또한, 시청은 공동체 활성화 사업에 예산 지원 및 법령 해석을 통해 단지 운영에 필요한 기본 틀을 제공하며, 지역 발전과 연계된 각종 지원 사업을 추진한다. 구청은 시청의 정책을 보다 구체적으로 실행하며, 주민 생활 밀착형 행정을 통해 구 단위의 행정 지원과 공동주택 내 문제 해결 및 민원 처리를 담당한다. 주민센터는 가장 가까운 행정기관으로서, 입주민과 직접 소통하며 각종 민원, 안전 점검, 지역 행사 지원 등을 통해 주민들의 일상생활 개선에 기여한다. 특히 구청은 해당 지역의 행정 및 복지 서비스를 총괄하며, 주민 생활 개선과 공동주택 관리에 관한 지원 및 조정을 담당한다. 구청은 입주민들의 민원을 접수·조사하고, 관리(위수탁) 업체와의 분쟁이나 불만 사항이 발생할 경우 중재 역할을 수행한다.
'민원해결'과 '안전관리'-구청과 소방서와의 관계 구축이 핵심
아파트단지에서는 관리비 미납 문제와 관련된 잦은 분쟁이 발생했을 때, 구청 담당자 또는 시청 파견 컨설턴트가 직접 나서서 입주민과 관리업체 간의 의견 조율 및 해결 방안을 모색하기도 한다. 구청은 중재 위원회를 구성하여 양측의 의견을 청취하고, 관련 법령과 규정을 근거로 한 합리적인 해결안을 제시함으로써 분쟁 해결을 시도한다. 또한, 구청은 공동주택 내 시설 안전 점검, 환경 미화, 공공시설 유지 보수 등에 관한 행정지원을 제공하며, 필요한 경우 예산 지원 및 기술 상담도 실시한다. 구청은 매년 정기적으로 입대의 동대표에 대한 관련 법과 규약에 대한 교육 프로그램을 운영하고 있고 동대표의 교육 미참석은 해임의 이유가 된다. 또한 구청은 주민 의견 수렴을 위한 정기 간담회와 설명회를 개최하여, 입주민들의 요구사항을 반영하고 정책 개선을 도모한다. 이처럼 구청은 대규모 공동주택이 지역사회와 원활하게 소통하고, 주민 생활의 질을 높이는 데 핵심적인 역할을 수행한다. 소방서는 화재 예방과 비상 상황 대응의 최전선에 서 있으며, 정기적인 안전 점검 및 화재 교육, 비상 대피 훈련을 통해 공동주택의 안전성을 높이는 역할을 수행한다. 또한, 소방서는 각 단지와 협력하여 위험 요소를 사전에 점검하고, 긴급 상황 발생 시 신속한 구조 및 화재 진압 활동을 펼치게 된다. 소방서는 화재 예방, 긴급 대응, 안전 교육 등 입주민의 생명과 재산 보호를 위해 가장 앞선 역할을 담당한다. 소방서는 정기적인 안전 점검을 통해 공동주택 내 소방 설비의 적정성을 확인하고, 위험 요소를 사전에 발견하여 개선 조치를 권고한다. 또한, 소방서는 입주민들을 대상으로 화재 예방 교육과 대피 훈련을 실시하여, 비상 상황 발생 시 신속하고 안전한 대처가 가능하도록 도움을 준다. 또한 긴급 상황 발생 시 신속한 구조 및 화재 진압 활동을 통해 피해를 최소화하는 역할도 수행한다. 소방서는 정기 점검, 교육, 훈련을 통해 화재 위험을 사전에 예방하고, 만일의 사태에 대비하는 체계를 구축하고 있다.
공동주택에서 '구청'과 '소방서'는 입주민 민원과 '안전'이란 공동체 생활의 가장 중요한 요소를 다루고 있다는 점에서 입대의, 관리소장 등 운영주체와의 원활한 관계 구축이 절대적으로 필요하다. 또한 두 관공서간에도 서로 긴밀하게 협조하며, 공동주택의 안전과 원활한 운영을 위해 정보를 공유하고 협력 체계를 유지해야 한다. 예를 들어, 구청은 소방서와 공동으로 안전 점검 일정을 조율하고, 주민 대상 안전 교육 및 대피 훈련을 함께 기획하여 보다 체계적인 안전 관리가 이루어지도록 해야 한다. 양 기관 간의 정기 회의와 소통 채널을 통해, 최신 안전 규정 및 정책 변경 사항을 공유하고, 신속한 대응 체계를 마련하는 것이 필수적이다. 그러나 때때로 구청과 소방서 간, 또는 이들 기관과 공동주택 관리 주체 간에 소통이 원활하지 않아 문제 발생 시 대응이 지연되곤 한다. 소방서와의 정보 전달 부재로 인해 소화기 점검 결과가 관리주체에 제대로 전달되지 않아, 점검 보완이 늦어지는 문제가 발생할 수 있다. 또한, 구청이 주민들의 민원을 충분히 수렴하지 못해 관리업체와의 중재가 지연되면서 분쟁이 장기화된 경우도 발생한다. 따라서 구청과 소방서, 그리고 공동주택 운영 주체들 간의 정기적인 회의와 정보를 실시간으로 공유할 수 있는 시스템 구축이 필요하다. 즉 전자문서 공유 시스템과 정기 협의체를 도입하여, 각 기관과 관리 주체들이 신속하게 정보를 주고받을 수 있도록 하거나 정기적인 현장 점검 및 교육 프로그램을 통해 입주민, 관리업체, 구청, 소방서 간의 소통을 강화하는 노력이 이루어져야 한다. 이와 같은 시스템은 문제 발생 시 신속한 조치와 효과적인 분쟁 중재를 가능하게 하여, 공동주택 내 안전과 주민 만족도를 높이는 데 기여할 것이다. 구청과 소방서의 협력은 단순한 행정적 지원을 넘어, 공동주택의 안전, 민원 해결 등 다양한 분야에서 긍정적인 효과를 가져온다.
하지만 현실에서는 인력 부족과 관련 법규 미비로 인해 양 기관이 제도와 시스템 상의 한계를 드러내고 있기도 하다. 공동주택 입주민들은 구청을 방문했을 때 종종 “우리는 사법적인 판단을 내릴 수 없고 강제성이 없다”라는 담당 공무원들의 하소연성 답변을 듣곤 한다. 지자체는 이런 표현들을 법적 권한의 한계 때문이라는 설명으로 사용하지만, 민원인에게는 책임 회피와 관리 체계 미비를 정당화하는 변명으로만 다가온다. 아파트 단지들은 민원 접수 후에도 구청이 늘 되풀이하는 ‘법적 한계’를 이유로 문제 해결을 위해 적극적 나서지 않아 결국 입주민들이 스스로 해결해야 하는 상황에 직면하게 되는 경우가 많다. 그러다 보니 문제는 장기화되고 그에 따라 '갈등과 분쟁'정도가 점점 더 심각해져 결국 법적인 다툼으로까지 발전하게 된다. 구청이 사법적인 판단을 내릴 수 없다는 점을 모르는 민원인이 있을까? 이제는 공동주택의 입주민들이 구청을 찾는 이유를 좀 심도 있게 살펴볼 수 있는 제도와 절차가 필요하다. 공동주택의 구청 민원의 결말이 '포기' 또는 '법적 다툼'중 하나로 결말나서는 안되지 않겠는가? 소방서의 경우도 정기&보완 점검과 결과들이 외부 용역 업체의 서류 보고를 통해 진행되고 이에 대한 승인 절차를 밟다 보니 아무래도 현장 직접 확인과는 간극이 있는 것 또한 현실이다. 관리사무소와 외부 용역업체들의 관행적인 안전 불감증으로 정기 점검이 제대로 이루어지지 않아 화재 예방 체계가 미흡했던 사례가 보고되고 있다. XX동의 A단지에서는 수 차례 수억 원의 예산을 들려 소방 보완공사를 완료했음에도 불구하고 여전히 소방 알람이 새벽 등 수시로 울려 주민들이 아직도 고통받고 있다. 여러 번의 시행착오를 거쳐 이제 단지는 겨우 '30여 년 이상 된 아파트의 소방 보완 공사를 제대로 추진하기 위해서는 그동안 쌓인 무관심 벌금까지 합쳐진 수십 억 원의 장기수선충당금이 투입되어야 한다'는 진실을 알게 되었다. 어떻게 해야 하는가? 이러지도 저러지도 못하는 현 상황이 더욱 안타깝기만 하다. 이러한 사례들은 지자체의 인력과 제도, 시스템 부족이 실질적으로 공동주택의 안전 관리에 큰 영향을 미친다는 점을 명확히 보여준다.
지자체 관련 법과 시스템 재정비에 보다 관심을 노력을 기울여야
구청과 소방서의 역할은 법적으로 명시되어 있으나, 관련 법규가 미비하거나 집행력이 약해 실효성을 발휘하지 못하는 경우가 많다. 이는 주민들의 불만을 가중시키며, 궁극적으로 공동주택 내 안전 및 복지 문제가 해결되지 못하는 악순환을 초래한다. 또한 입주민과의 신뢰 관계를 훼손하고, 공공기관에 대한 불신을 키우는 주요 원인으로 작용한다. 우선, 인력 보강과 함께 관련 법규의 개선이 시급하다는 점이 지적된다. 정부와 지자체는 공동주택 안전 관리 및 민원 처리에 필요한 인력을 확충하고, 재정 지원을 강화해야 한다. 또한, 소방서의 경우 정기 점검과 비상 대응 체계를 개선하기 위해 예산 증액 및 최신 장비 도입이 필요하다. 법 개정 측면에서는 구청과 소방서가 보다 강제력 있는 조치를 취할 수 있도록 관련 법령과 시행령의 보완이 이루어져야 한다. 입주민 안전에 직결되는 화재 예방과 관련한 법적 의무를 강화하고, 위반 시 강제 조치를 부과하는 규정을 마련할 필요가 있다. 구청과 소방서가 협력하여 정기적인 정보 공유와 협의체를 구성함으로써, 문제 발생 시 신속하고 효과적으로 대응할 수 있는 체계를 마련하는 것도 중요한 해결 방안이다. 또한, 주민들의 의견을 수렴하는 창구를 활성화하여, 민원이나 불만 사항을 제때 파악하고 개선할 수 있도록 해야 한다. 공무원들의 책임 회피 발언에 대해서는 내부 감사 및 평가 제도를 도입하여, 실제 업무 수행과 결과에 따른 책임을 묻는 체계를 마련할 필요가 있다. 세무서는 공동주택과 관련된 재산세, 관리비 부과 및 납부 등 세무 행정을 담당하며, 입주민들이 관련 법규를 준수하도록 지도하고 상담하는 역할을 한다. 한국전력(KEPCO)은 공동주택에 안정적인 전력 공급을 보장하며, 전력 설비의 유지보수와 긴급 복구를 담당하며 전력 사고 발생 시 신속한 대응 체계를 갖추고 있다. 경찰서는 공동주택 내 치안 유지와 범죄 예방, 분쟁 발생 시 신속한 개입을 통해 주민 안전을 보장한다. 관광 관련 기관은 지역 문화 행사, 축제, 관광 인프라 개발 등을 통해 공동주택 단지의 문화 활성화와 지역 이미지 제고에 도움을 준다. 이들 기관은 단지 내 문화 행사나 커뮤니티 프로그램 지원을 통해 입주민들이 서로 소통하고 지역 사회와 연계될 수 있는 기회를 마련한다.
입주자대표회의, 관리소장 등 운영 주체들은 이들 공공기관과 정기적인 회의, 서면 보고, 공동 행사 참여 등을 통해 긴밀한 협력 관계를 유지해야 한다. 정기 협의체를 구성하여 각 기관 담당자와 분기별 회의를 진행하고, 상호 간의 의견을 공유함으로써 문제 발생 전 미리 대응할 수 있는 체계를 마련해야 한다. 운영 주체는 소방서와 긴밀히 협력하여 정기 화재 안전 점검, 비상 훈련, 소방 안전 교육 프로그램을 공동으로 실시하고, 시설 보완 사항을 공유해야만 한다. 이를 통해 입주민들에게 안전 의식을 고취시키고, 실제 화재 사고 발생 시 빠른 대응이 가능하도록 준비할 수 있다. 세무 관련 사항에 대해서는 관리소장이 주도하여 정기적으로 세무서와 소통하며, 관리비 체납 현황, 세금 변경 사항 등을 신속히 전달하고, 주민 교육을 통해 법규 준수를 독려할 필요가 있다. 특히, 체납 사례가 발생할 경우, 세무서와 공동 대응하여 법적 절차를 신속하게 진행하고, 주민들 사이의 불신을 해소하는 데 주력해야 한다. 한국전력과는 정기 점검 및 긴급 복구 프로세스에 대해 협의를 진행하고, 전력 설비의 상태를 공유하는 체계를 구축해야 한다. 이를 통해 정전이나 사고 발생 시 피해를 최소화할 수 있다. 또한, 에너지 효율 향상 프로그램이나 전력 사용 절감 캠페인에 대해 공동 홍보를 진행하여 입주민의 참여를 유도할 수 있다. 경찰서와는 주기적인 치안 회의를 개최하고, 공동 순찰 및 안전 점검을 실시하며, 주민 대상 범죄 예방 교육 프로그램을 운영함으로써 단지 내 안전망을 강화해야 한다. 관광 관련 기관과는 문화 축제, 지역 행사, 공공 예술 프로젝트 등을 공동 기획하고 지원받음으로써, 단지 내 문화 활성화 및 지역 이미지 개선에 기여할 수 있다.
입대의를 중심으로 공동주택 운영 주체들은 시·구·동 지자체, 소방서, 세무서, 한국전력, 경찰서, 관광 관련 기관 등과 정기적이고 투명한 소통을 통해 상호 신뢰를 구축하고, 각 기관의 역할과 의무를 충분히 인식한 상태에서 협력해야 한다. 이를 통해 발생 가능한 의사소통 미비, 관리비 체납, 안전 불감증, 전력 문제, 치안 불안 등 다양한 문제를 사전에 예방하고, 발생 시 신속하게 해결할 수 있는 체계를 마련함으로써, 모든 입주민이 안전하고 활기찬 공동체 생활을 누릴 수 있도록 해야 한다.
--
공동주택의 운영 주체가 반드시 갖추어야 할 기본적인 자세는 모든 사안을 '공정(公正)'하고 '공평(公平)'하며 '투명(透明)'하게 처리하는 것이다. 아울러, 이 같은 기본 3원칙을 준수하기 위한 원활한 '소통(疏通)'과 적극적인 '참여(參與)' 의지와 함께, 입주민 중심 사고를 바탕으로 한 책임감과 문제 해결 능력을 조금씩 키워나가야만 한다. 모든 구성원이 단순히 자신의 역할만 수행하는 것이 아니라, 공동체의 발전과 입주민의 편의를 최우선으로 생각하고 협력하는 태도를 가진다면, 보다 쾌적하고 행복한 공동체를 만들 수 있을 것이다. 자신들도 입주민의 한 사람이고 다시 입주민으로 돌아간다는 마음으로 전체 입주민 모두를 우선 존중하고 입주민 역시 공동체 생활에 적극적이고 능동적으로 참여할 때, 아파트 단지는 더욱 투명하고 효율적인 운영 시스템을 만들어 갈 수 있을 것이다.
