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[핵심문장] 지식산업센터로 월세통장 만들기

by 아르노 Aug 23. 2022
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우리가 목표로 하는 것, 꿈꾸는 것을 이루는 것에 있어 단번에 되는 일은 없다. 반드시 첫발이 있고 그 발걸음이 하루하루 지속되면서 작은 성취를 이룰 것이다. 그리고 그 작은 성취가 쌓여 전문성이 되고, 나만의 것이 되고, 차별성이 되고, 나의 가치가 되어간다

1. 

은퇴는 현실이다. 무방비 상태로 위험한 정글 속에 떨어지는 것과 같다. 그곳에서 안전하게 살아남으려면, 현실적으로 가장 필요한 것은 불로소득이다. 우리는 언제까지 노동을 통해서 살 수 없기 때문에 반드시 준비해야 한다. 더 이상 노동을 할 수 없을 때를 대비한 안전한 현금흐름을 만들어 놓아야 한다.


2.

저자의 지식산업센터 투자 성공 사례 

1) 가산동 월드 메리디앙 벤처타운 2차 904호~905호

: 지식산업센터는 과거의 아파트형 공장과 달리 오피스 중심으로 입주하기 때문에 회사원들의 출퇴근이 용이하고 편의시설이 잘 갖춰진 곳을 골라야 공실을 피할 수 있다.

2) 가산동 에이스하이엔드타워 7차 1003~1004호

: 지식산업센터 투자는 소자본 투자로 임대료 절감과 더불어 임대수익을 안겨준다는 점이 무척 매력적이다. 매달 안정적인 임대수익을 통해 가정 생계 수익이 보장될 수 있을 뿐 아니라 시세차익도 볼 수 있다. 또한 사업이 힘들 때는 담보대출을 받아서 직원 급여, 거래처 대금 등을 미루지 않고 융통할 수 있다는 것도 큰 장점이다.

3) 구로동 코오롱디지털타워빌란트 1차 701호~702호

: 1)~3) 세 번의 지식산업센터 투자를 통해 14억 8560만 원의 누적수익을 얻었다. 투자 결정을 신속하게 하는 것도 중요하지만 무엇보다 자금 준비를 철저히 하는 것은 필수다. 코오롱디지털타워빌란트에 투자를 결정한 후 당연히 금방 팔릴 줄 알았던 가산동 지식산업센터가 팔리지 않아 곤욕을 치렀다. 이를 통해 사전에 일어날 수 있는 모든 변수까지 생각하고 준비해야 한다는 것을 배웠다.

4) 가산동 가산A1타워 1320호~1321호

: 필자의 지식산업센터 투자 원칙은 지하철 10분 거리의 초역세권 그리고 서울일 것이다.

대한민국 부동산 중심은 서울이며, 서울의 땅값, 인건비, 자재비 상승으로 절대 분양 가격이 내려갈 일이 없다는 점을 명심하자.

5) 가산동 하우스디와이즈타워 218호~227호

: 처음 투자할 때가 어렵지 두세 번의 성공 사례가 있으니 냉철하게 보고 신속하게 판단할 수 있었다. 첫발을 떼기는 언제나 어렵지만 결국 과감한 도전과 경험 없이는 전문가가 되기 힘들다. 그러나 일단 전문가가 되면 훨씬 시야가 넓어지고 리스크가 적은 투자가 가능하다는 점을 명심하자.

6) 가산동 가산KS타워 1501호~1504호

: 부동산은 주인이 따로 있다고들 한다. 하루하루 고민하는 순간에 누군가는 계약을 하기 때문에 이거다 싶을 땐 신속하게 의사결정을 해야 한다. 물론 결정 전에 꼼꼼하게 따져보는 것은 필수지만, 기회는 마냥 기다려주지 않는다. 특히 서울지역의 역세권 건물들은 경쟁이 치열하기 때문에 좋은 타이밍을 잡는 것도 투자의 묘미라 할 수 있다.


3.

지식산업센터에 투자할 때 꼭 따져봐야 할 것은 바로 미래가치다. 즉 공실 없이 계속해서 가격이 상승할 것인가? 여기에는 크게 두 가지가 관여되는데 하나는 접근성, 다른 하나는 주변의 개발 여부다. 이 두 가지 요건이 잘 맞아떨어진다면 투자 유망지역이라고 할 수 있다. 즉 역세권인지 아닌지는 지식산업센터의 가격에 가장 큰 영향을 미친다.


4. 

지식산업센터에 투자할 때는 분산투자를 추천한다.


5.

입지만 잘 선택해도 성공 확률을 높일 수 있다. 앞에서도 말했듯 지식산업센터는 주로 출퇴근의 편리성을 위해 초역세권이나 더블역세권일수록 평당 단가가 확연하게 차이가 나는 만큼 대중교통의 접근성을 잘 살펴보아야 한다.


6.

동탄은 경부고속도로를 기준으로 동동탄, 서동탄으로 나뉘는데 그전까지만 해도 동동탄 지역의 공실률이 높았다. 그러나 최근 이 지역은 많이 개선되었고, 교통 호재로 인해 분위기가 좋아지고 있다. 따라서 당장의 시세차익보다는 장기적인 투자 목적을 가지고 꾸준히 지켜본다면 충분히 투자 가치가 있을 것으로 보인다.


7.

어느 건물이나 마찬가지지만 지식산업센터를 분양받을 때는 꼭 도면을 잘 살펴보라고 권하고 싶다. 자세히 보면 주변 시설이나 환경 등에 조금씩 차이가 있음을 알 수 있다. 휴게실과 가깝거나 화장실, 엘리베이터와 가까운 호실 등 여러 면에서 다르고 조금 더 나은 조건의 호실을 같은 가격에 분양받을 수 있기 때문에 사전에 확인하는 게 훨씬 유리하다.


8.

호실의 크기는 실수요자의 경우 목적에 맞는 호실을 선택하면 되고, 투자를 할 목적이라면 작은 호실을 추천한다. 작은 호실은 면적이 큰 호실보다 가격 상승률이 높고, 임대도 잘 되는 편이기 때문에 여유가 있다면 큰 호실 하나 보나는 작은 호실 두 개를 사는 게 낫다. 또 가급적 붙어 있는 호실을 사들여 매수자나 임차인의 요구에 따라 하나로 만들거나, 두 개를 따로 임대를 놓는 것도 지식산업센터의 거래 팁 중 하나다.


9.

지식산업센터의 호실은 공장과 지원시설 두 가지로 나뉘는데, 공장은 사무실을 의미하고 지원시설은 편의시설을 의미한다. 여기서 공장 호실에는 IT, BT(바이오테크), 엔지니어링, 설계, 경영 컨설팅, 온라인 및 게임 소프트웨어 개발 및 제작업, 컴퓨터 및 SW 관련업, 통신업, 광고업, 보안시스템 서비스업 등의 화사만 입주 가능하다. 무역, 도소매, 유통, 의료기기 판매업, 세무사, 회계사, 변호사, 부동산공인중개사 등은 지식산업센터에 입주가 불가능하다.


10.

지식산업센터를 분양받을 때 반드시 적정 업종의 사업자만이 가능하다. 시행사는 분양을 할 때 분양받을 사람이 입주가 가능한 업종인지 확인한 후 분양을 하게 된다. 그래서 분양을 받기 전에 분양을 받을 사람은 입주가 가능한 업종으로 사업자 등록을 하기도 한다. 현재 사업을 하고 있지는 않지만 사업을 할 예정으로 분양을 받는 것이다.


11.

4.6%의 취득세에서 50% 감면을 받으면 2.3%만 내면 된다. 그런데 이 감면 혜택은 지식산업센터의 두 가지 시설인 공장과 지원시설 중 공장에만 해당된다. 즉 근생과 업무 지원시설은 세금 감면 혜택이 없다. 또 직접 사용하지 않고 임대 목적으로 사용할 경우 공장이라고 해도 세금 혜택을 받을 수 없다. 취득세 4.6%를 모두 내야 함은 물론, 재산세도 그대로 부과된다.


12.

2년 이상 보유 후 매도해야 양도세 일반세율이 적용된다.


13.

지식산업센터를 임대 및 분양은 개인 또는 법인사업자만이 가능하다. 지식산업센터 한 군데가 아니라 두세 군데 매매하려고 한다면 각 건물마다 별도 사업자등록이 필요하다. 하지만 같은 건물은 하나의 사업자로도 등록이 가능하다.


14. 

지식산업센터는 분양권 전매 제한이 없어 분양받은 직후에도 전매가 가능하다.


15.

부동산 투자에서 대출을 잘 활용하는 것은 꼼수가 아니라 지혜이다. 대출이자와 투자금의 내역을 잘 확인한다면 수익률을 높이는 일은 얼마든지 가능하다.


16.

원칙적으로 산업단지 내 지식산업센터는 매매 직후 임대를 바로 줄 수 없도록 되어 있다. 직접 사용하거나 일부 임대만 가능하다. (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령 제6조, 제28조의 5)

 지식산업센터 중 산업단지 이외의 지역에 위치한 경우 일반인들도 매매를 통해 구입한 후 바로 임대사업이 가능하다.


17.

분양절차

1) 청약 받기 - 입주의향서 작성 

: 동시에 여러 호실에 투자할 경우 할인 분양이 가능하다.

입주의향서는 법적 효력을 갖는 것은 아니기 때문에 중간에 취소가 가능합니다.

2) 사업자 등록하기

: 지식산업센터는 준공 후에는 소유자의 업종에 대한 제한이 없지만, 분양을 받을 때에는 적합한 업종의 사업자여야만 한다.

3) 계약하기 - 분양 계약서 쓰기, 계약금 입금하기

4) 등록 - 취득하기

5) 중도금 납입하기

6) 잔금, 세금 납부하기

7) 임대하기

8) 비주거용 임대 사업으로 사업자 등록 변경하기

: 실입주하면 상관없지만, 비주거용 임대 사업으로 사업자 등록을 변경하면 임대 사업자의 취득세인 4.6%를 모두 내야 한다는 점도 잊지 말자.


18.

지식산업센터의 임차자는 상가와 마찬가지로 상가임대차보호법의 보호를 받는다.

우선 변제를 받을 수 있는 권리 취득을 위해선 3가지 조건이 필요하다.

1) 환산보증금이 일정 금액 이하의 상가여야 한다.

: 환산보증금 = 보증금 + 월세*100

서울 = 9억 이하

과밀억제권역 + 부산 = 6억 9천

기타 = 3억 7천 

2) 확정일자를 받고 대항력을 지닌 상가여야 한다.

3) 법원에서 배당요구를 하라고 정해진 날째 네에 요구해야 한다.


19.

지식산업센터 내에 있는 기숙사는 입주한 회사의 직원이 들어갈 수 있도록 되어 있습니다. 그러니 주택이 아니기 때문에 전입신고가 어렵고, 확정일자를 받기 어렵기 때문에 전세로 들어갈 경우 위험 부담이 있습니다. 전세보다는 월세로 들어가는 게 안전합니다.


20.

투자를 결정하기 전에 지식산업센터 건물에 공실 현황을 확인하는 것도 중요하다.


21.

공실 없이 실사용자가 많은 건물일수록 가격은 상승하기 때문에 투자자도 잘 살펴봐야 할 부분이다.


22. 

우리가 목표로 하는 것, 꿈꾸는 것을 이루는 것에 있어 단번에 되는 일은 없다. 반드시 첫발이 있고 그 발걸음이 하루하루 지속되면서 작은 성취를 이룰 것이다. 그리고 그 작은 성취가 쌓여 전문성이 되고, 나만의 것이 되고, 차별성이 되고, 나의 가치가 되어간다. 이것이 인간이 다른 그 어떤 동물들과도 차별화될 수 있는 부분이며, 그 가치를 깨닫고 누리는 사람이 성공하고 행복한 인생을 살 수 있다고 생각한다.

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