지방 부동산 투자 이야기
나는 왜 군산(지방)에 투자했는가?
20년 전만 해도 좋은 학벌 좋은 직장은 대다수의 국민들이 원하는 대상이었고, 이에 따라 서민층 중상층 상류층이 나누어졌습니다.
하지만 최근의 대한민국은 서울에 부동산을 가진 자와 가지지 못한 자로 나누어지고 있습니다.
아래 기사는 이러한 작금의 상황을 잘 설명해 주는 기사입니다.
13년도 결혼하면서 시작이 된 부동산 공부와 투자가 6년이 넘었네요. 투자로 인해서 꽤 많은 자산을 모을 수 있었지만, 서울에 투자하지 못한 회한의 눈물은 지금 이 순간에도 흘리고 있습니다.
다 정리하고 일부 대출을 이용해서 강남 입성도 진지하게 고민을 해 보았습니다. 하지만 너무 많이 올랐으며, 이러한 시장일수록 철저하게 양극화가 되기 때문에, 고수가 아닌 저는 스스로에 대한 자신감이 없었습니다.
온갖 고수들이 다 있는 서울에서 전업이 아닌 나 같은 사람이 살아남을 수 있을까 라는 생각도 해 보았습니다.
그리고 모두가 관심이 없는 망했다고 생각하는 지방에 투자를 해 보기로 했습니다
지금이야 서울 불패에 대해서 모두가 의심의 여지가 없지만, 정확하게 불과 10년 전만 해도 부동산에서 이익을 본 사람들은 대부분 지방에 잘 투자한 사람들이었습니다.
도곡동 렉슬이 2008년부터 2016년까지 8년 가까이 계속 내리막길을 걷고 있을 때, 경상도 창원의 아파트는 두배 정도 올랐었습니다. 이러한 과거 기록들을 보고 지방 투자를 해 보기로 하고 지역을 찾기 시작했습니다.
1. 지금 가장 최악인 곳을 찾자!
현재 대한민국에서 가장 최악의 상황에 빠진 동네는 바로 전라북도 군산입니다.
지역 전체 GRDP의 65%를 책임지던, 현대중공업과 한국 GM이 떠나버린 동네입니다.
그리고 이러한 사실이 전국구로 알려진 도시입니다.
그에 따라 부동산도 최악인 상황입니다.
전세가율이 100%가 넘고, 신축 아파트도 전세가율이 90%가 넘는 기이한 상황이 연출되고 있습니다.
한마디로 지역 주민들이 패닉 셀을 하고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.
전세가율이 100%가 넘어가는 말도 안 되는 상황호갱 노노에서 전세가율로 검색을 해보면 110%가 넘는 곳이 있을 정도로 지역 부동산은 초토화 상태입니다.
2. 최악이지만 희망은 보인다!
정부에서 망하게 두는 거 같지는 않습니다.
정부에서 지원해 주고 있는 국책사업들올초에 진행이 되었던 예비타당성 면제 사업에 2개나 포함이 되었고, 진행을 하고 있습니다.
대통령까지 직접 군산에 와서 전기차 생산공장 지원과 상생형 일자리 사업을 주고 갔습니다.
전라도 기반의 정권이기 때문에 전라도의 대표 도시 중에 하나인 군산을 이렇게 둘 거 같지는 않습니다.
비록 현대중공업과 GM이 철수를 하기는 하였으나, 여전히 건실한 기업은 많이 남아 있는 상황입니다. 두산인프라코어, OCI, 한국바스프, 타타대우, CJ제일제당, 세아제강(베스틸) 등등 여전히 많은 대기업들과 기업들이 남아 있습니다.
국제공항이 완성이 되면, 대한민국에 항만과 국제공항을 모두 갖추고 있는 지역은 인천밖에 없으나 군산도 포함이 되게 됩니다. 30년 넘게 표류하던 새만금도 공사를 올해 만들어 돈을 투자할 수 있는 방법이 마련이 되었습니다.
3. 사람들이 계속 기억하고 찾을 수 있는 지역
-망하는 것보다 더 무서운 건 잊히는 것이다-
일본의 잃어버린 20년을 보면, 그동안 부동산 가치가 오른 곳의 조건은 2개였습니다.
도쿄에서도 완전 중심지역 그리고 관광지였습니다.
최근에 GRDP가 65%나 날아가는 사상초유의 일을 겪으면서 사람들이 먹고살기 위해 군산이 가지고 있는 자원을 최대한 활용을 하기 시작을 하였습니다. 그 결과 관광산업이 활성화되고 있고 전국 맛집도 목숨을 걸고 홍보하고 있어, 사람들이 계속 군산이라는 지역을 기억하고 찾게 만들고 있습니다.
실제로 최근 2년간 관광객이 2배 이상 늘었으며, 작년에는 500만 명이 넘었습니다.
제주도가 1,433만 명, 강릉 1,699만 명, 전주 1,000만 명인 것을 보면 본래 관광도시가 아니었던 곳이 500만을 넘었고 그 성장세가 크다는 점은 주목할 만한 점으로 보입니다. 이 추세대로라면, 여수에 이은 대표적인 관광지가 될 수도 있겠다는 생각도 들었습니다.
4. 군산 어디를 투자했는가?
군산은 인구 28만 명 정도의 작은 도시입니다. 지역분석을 하고 할 만한 곳도 아니기는 하나 동마다 특징이 뚜렷해 보였으나 구도심과 신도심의 차이가 있어 보였습니다.
지역 사람들에게 물어봐서 가장 인지도가 높고 가고 싶어 하는 대장 아파트를 골랐습니다.
물론 전세가율이 100%를 넘어가고 그러지는 않으나 여전히 90% 수준으로 양호하고 RR도 최저가에 고를 수 있는 상황이었기 때문에 가장 대장 아파트를 선택을 하였습니다. 초소형을 몇십채씩 투자하는 전략도 있으나, 공부 차원으로 숨 고르기 차원에서 투자를 하였기 때문에 갭이 조금 있는 아파트를 투자를 하였습니다.
그리고 지방 투자의 특성상 신경 쓸 일이 생길 경우 접근이 힘들어 갭이 커지더라도 대기업 사옥으로 전세 계약을 하고 왔습니다.
1,000세대 넘는 대단지, 초품아, 마트 인접, 공원 인접, 경포천 뷰, 보건소 등등 군산에서 가장 인지도가 높은 대장 아파트라고 해서 선택을 했습니다.
