현금 가치가 그렇게 많이 폭락을 한 걸까?
부동산 신화는 다시 올까?
요새 부동산 카페의 인기글을 보면, 다시 부동산 이야기가 많아지고 있네요.
정치글이 많았다가 다시 부동산 글이 많아 진다는 것은 부동산 시장에 긍정적인 글이라고 생각을 합니다.
다만 극단적으로 벼락거지 공포감을 조장하는 FOMO 글들도 있어 눈쌀이 찌푸려지기도 합니다.
부동산이 상승할 수 밖에 없는 것에 가장 큰 논리는 인플레이션 즉 현금이 녹는다는 논리가 있습니다.
실제로 한국은행에서 매달 통계를 보여주는 M2통화(투자금까지 포함하여 시중에 돌아다니는 돈)를 보면 그 말이 틀리지 않습니다.
실제로 보면, 예외적인 상황을 제외하고는 현금은 지속적으로 늘어났습니다.
실제로 2007년 부터 2017년까지 현금은 무려 2.1배나 증가를 하였습니다.
하지만 부동산을 하시는 분들은 이 기간을 다 아실겁니다.
한국 부동산 시장에서는 가장 횡보가 길었던 잃어버린 10년의 기간이었습니다.
2007년 잠실 엘스 가격이 10억이었는데, 2017년에는 11억 정도 였으며, 10년 기간동안 8~9억이 대분의 기간이었습니다.
확실히 부동산을 하시는 분들 중에 이 시기를 겪는 분들과 아닌 분들은 사고가 많이 다르다는 것을 알 수 있습니다.
그럼 저 많은 유동성은 누가 가져갔을까요?
주식시장으로 많이 갔다고 볼 수 있습니다.
2008년 금융위기로 인하여 코스피 지수가 892까지 내려간적이 있습니다.
2017년 7월 2407포인트로 2.7배 정도 지수가 상승을 하였습니다.
2.1배나 증가한 유동성을 주식시장이 많이 흡수를 해 주었다는 것을 알 수 있습니다.
현재 2024년 7월 코스피지수는 2,857로 7년동안 18%밖에 상승을 하지 못하였습니다.
통화량이 1.6배 증가할 동안 그 유동성은 다 어디로 흡수가 되었을까요?
대부분 부동산으로 흡수가 되었습니다.
앞으로도 현금은 계속해서 시장에 풀릴 겁니다.
그리고 분명히 그 유동성을 흡수하는 자산이 분명히 있을 겁니다.
반대로 생각하면, 시장에서 선택을 받지 못한 자산은 분명히 횡보를 한다는 것입니다.
제가 이야기 하고 싶은 것은 통화량은 계속 늘어나기는 하지만, 그것이 무조건적으로 부동산으로 간다고는 보기 힘듭니다. 실제로 대한민국은 2007~2017년동안 그렇지 않다는 것을 경험을 하였습니다.
앞으로 10년간이 어떻게 될지는 모르겠지만, 분위기에 휩쓸려서 너무 무리하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각은 듭니다.
20억이 넘는 아파트를 구매할 수 있는 분들은 생활 수준이 꽤 높은 수준이라고 생각을 합니다.
아파트를 잘 구매해서 여기서 자산이 10억이 더 추가가 된다고 해서 삶은 수준이 엄청나게 높아지지는 않습니다.
하지만 무리하게 레버리지를 이용해서 자산이 절반이 된다면, 삶의 질이 많이 안 좋아질 것입니다.
2002년 카너먼이 노벨상을 받은 프로스펙트이론으로도 증명이 되는 내용입니다.
금액이 적을 때는 크게 배팅하고 레버리지를 최대한 이용하는 것이 자본주의에서 올바른 선택일 수는 있습니다. 하지만 생활수준이 안정이 되었을 때, 특히 부동산으로 더 배팅을 하는 것은 다시 생각해 볼 문제입니다.
그리고 더 철학적으로 나아가서, 돈을 번다는 것은 사회에 가치를 기여하고 받는 대가라고 생각을 합니다.
내가 그 기여를 하거나 그 기여를 하는 사람을 돕는(투자, 직원, 하청업체)것에서 그 부가 창출이 되는 것이 건강한 사회라고 생각을 합니다. 개인적으로 생각할 때 지난 10년간 그 유동성이 부동산이 아닌 기업으로 갔다면, 지금 처럼 초 저출산이 아닌 더 건강한 사회가 되지 않았을까 생각이 듭니다.
아파트를 하나 잘 구매해서 수십억을 번 사람보다는 기업을 해서 고용을 창출하고 사회에 부가가치를 만든 사람이 수십억을 버는 사회가 더 방향성은 맞다고 생각합니다.
물론 부동산 투자도 유동성을 만들어주고, 임대주택(전세)을 공급한다는 측면에서 사회적 기여를 하는 것은 맞으나, 기본적으로는 부동산 자체가 가치를 창출하는 것이 기업에 비해서는 미미하기 때문에, 제로섬게임이라는 한계가 있기는 합니다.
저도 다주택자로 부동산이 폭등을 한다면, 인생이 더 편해질 겁니다.
하지만, 이런 글도 필요할 거 같아서 한번 적어 보았습니다.
