최근 2년여의 부동산 하락기를 경험한 부동산 투자 지인들을 만나면서 느끼는 것이 있다. 대부분의 투자 친구들이 부동산 투자를 올 스톱하고 자기의 본업인 직장으로 돌아갔다.
그도 그럴 것이 다주택 투자를 하기에는 현재 과중한 세금 한계가 많다. 그리고 투자 시장 환경도 침체기이다. 진퇴양난의 기로에서 어쩔 수 없이 본인의 의지와 상관없이 본업으로 회귀는 어쩌면 당연한 듯 보인다.
하지만 오랫동안 투자와 회사생활을 병행하고 있는 필자 입장에서 보면 시장이 안 좋을 때는 안 좋은 시장에 맞는 투자를 해야 하고 반대로 활황인 시장에서는 그에 맞는 투자를 해야 오랫동안 이 바닥에서 롱런할 수 있다는 것을 경험을 통해서 배우게 되었다.
그런 의미에서 부동산 투자로 롱런하기 위해서는 시세차익형과 수익형을 병행하는 것을 고민해 보아야 한다.
이에 더해 단순 수익형 투자보다는 사업을 접목에 수익을 극대화하는 것도 고민해 보아야 한다.
과거 부동산 2009년부터 2014년 말까지는 부동산 침체기였다. 이때는 아무리 투자를 잘해도 가시권에 들어오는 수익이 없었다. 아무리 싸게 사도 시장에서 거래가 되지 않았기 때문이다. 그래서 전문 투자가들은 생존을 위해 시세차익형보다는 수익형에 중점을 두었다. 투자금을 최소화해서 수도권 소형 아파트나 지방 아파트, 오피스텔을 통해 수익형을 세팅했다. 물론 한 두 채로는 안정적인 현금흐름이 쉽지 않았다. 최소 5채, 10채 이상이 되어야 했다. 그렇다고 투자금이 많이 들어가는 것은 아니었다. 레버리지를 활용해 이자를 제하고도 안정적인 월세가 들어오는 구조로 세팅을 했기 때문이다.
그리고 2015년부터 서울이 상승하기 시작할 무렵부터는 투자자들은 전세를 끼고 투자를 하는 갭투자, 즉 시세차익형에 관심을 돌리기 시작했다. 그때의 분위기는 이보다 더 바닥일 수는 없다는 생각이 지배적이다 보니 투자자들이 전세와 매매가가 붙어 있는 아파트들을 공략해서 향후 시세차익을 바라보는 투자를 이어갔다. 당시만 해도 2~3천만 원 가지고 서울 25평을 살 수 있는 기회가 많았다. 소액 투자로 1~2억씩 상승하는 높은 수익률을 맛볼 수 있는 시장이 열린 것이다.
이때 상대적으로 부동산 비수기 때 수익형으로 나름대로 수익형을으로 생존한 투자자들은 과거하던 습관대로 지방 수익형 아파트, 상가, 오피스텔 투자만 해오던 패턴을 유지했고 서울, 수도권 부동산 대세 상승장의 분위기를 타지 못했다. 늘 하던 관습대로 '수익형'만 고집하다 보니 기회를 잡지 못했다. 뒤늦게 시세차익형 투자를 하려고 서울, 수도권 시장을 기웃거렸지만 이미 진입하기에는 투자금이 터무니없이 많이 들어갔다. 그래서 꿩 대신 닭으로 아직 시장이 뜨거워지지 않는 지방 아파트로 눈을 돌리게 된다. 그리고 투자자들이 들어온 지방도 온기가 돌면서 지방투자로 수익을 맛보는가 싶었지만 점점 수도권뿐만 아니라 지방까지 과열되는 것을 더 이상 지켜보지 못한 정부는 다주택 규제를 극도로 강화하게 되면서 투자자들을 아무것도 할 수 없는 환경으로 만들어 버렸다.
정부의 규제가 강력하고 코로나가 발발했음에도 시장은 좀처럼 식을 줄 모르고 고공행진할 것 같은 분위기는 우크라이나 러시아 전쟁 발발을 계기로 물가가 폭등하면서 미국은 금리를 순식간에 1프로대여서 7프로대로 올려버리고 주변국들도 달러 유출을 막기 위해 금리를 올릴 수밖에 없었고 이는 부동산을 급락시키는 원인이 되게 된다.
과거 부동산 투자를 호기롭게 시작했던 지인들은 이미 언제 그랬냐는 듯이 이미 부동산에서 발을 뺀 사람들이 대부분이다. 그럼에도 불구하고 여전히 꾸준히 투자를 이어오고 있는 친구들이 있다. 이들은 대부분은 시세차익형과 수익형을 병행하는 투자를 하는 사람들이다. 수익형도 단순히 월세만으로 충당이 안되기에 사업과 수익형을 합친 형태로 하고 있다. 수익형으로 충분한 현금흐름이 한계가 있기에 수익을 극대화하기 위한 소소한 사업을 추가하는 개념이다.
예를 들어 상가를 낙찰받고 단순히 임대를 하는 것이 아니라 공유 오피스나, 셰어하우스, 고시원, 스터디 카페, 무인 아이스크림, 무인 커피숍 등으로 직장을 다니면서도 병행이 가능한 투자로 확대하는 것이다.
직장인이 이런 사업을 병행하는 것이 가능할지 두려움이 들겠지만 막상 세팅 후에는 생각보다 손이 많이 타지 않는 경우가 많다.
필자도 맞벌이다 보니 현금 흐름이 안정적이라고 생각을 하고 시세차익형에만 관심을 가지다가 시세차익형 투자환경이 항상 좋지 않다는 것을 깨닫고 수익형에 관심을 가졌다. 그리고 대형 아파트를 매수해서 셰어하우스를 운영하고 있다. 초기에는 과연 될까 하는 걱정이 있었지만 막상 세팅을 한 후에는 생각보다 손이 많이 가지 않았다. 한 달에 두 번 정도만 가서 청소 및 리필만 해주면 되었다. 생각보다 직장을 다니면서 신경 쓸 일이 없었다. 수익률은 배가 되었다.
어떤 면에서 서두에 언급했듯이 현금흐름만 쫓다 보면 대세상승장에서 큰 시세차익을 놓치는 경우도 발생하지만 적절하게 사업을 믹스한 현금흐름과 시세차익을 병행한다면 부동산 침체기나 정부규제로 인해 더 이상 투자를 할 수 없어 포기를 하는 경우를 방지할 수 있으며 투자를 평생 하는 업으로도 가져갈 수 있을 것이다.
머쉬게 살고 싶은 - 머쉬
