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계정을 잊어버리셨나요?

by 노마드작가K Jan 28. 2023

건물주가 되려면 돈이 얼마나 있어야 하나?

아파트 하나 값으로 건물주가 될 수도 있다고?

보통 건물주? 하면 많은 돈이 필요하다고 생각을 한다. 그렇다면 과연 얼마가 있어야 할까?

건물에 따라 다르다. 일반적으로 방을 임대해 줄 수 있는 다가구 건물 형태를 기준으로 글을 쓰고자한다.

다가구 건물 역시, 지역과 위치, 건물의 연식, 방의 개수, 주변환경에 따라 건물의 가격은 천차만별이다. 아파트와 마찬가지고 좋은 지역, 역세권, 유흥가가 없는 시설, 편리한 곳은 비싸고 그렇지 않은 곳은 저렴한 편이다. 쉽게 설명하기 위해 일반적인 아파트값으로 건물주가 될 수 있는 물건을 예시로 든다. 이것도 방금 네이버에서 퍼온 것이다.

매매가 8억 5천,

은행에서 건물을 담보로 대출받은 돈 3억 5천만 원

8개의 방 전월세 보증금 합 2억 2000만 원

실투자금 2억8천만원

이 물건을 내가 사고자 할때 나는 얼마가 있어야 할까?

정말 2억8천만원이면 살 수 있나?

은행에서 3억 5천만 원을 승계 < 내가 매수 시 그대로 이어받는 것>한다고 할 때, 2억 8천만 원이면 건물주가 될 수 있다는 이야기다. 액면가로는 그렇다.

"어? 생각보다 얼마 안 드네?" 하는 생각이 들 수 있다. 나도 처음에 그렇게 생각하고 무모하게? 어쩌다 건물주가 된 사람 중의 하나다.

사람에 따라 다르겠지만 34평 아파트 하나에 5~6억, 7~8억 하는 시대인데 저 건물을 2억 8천만 원이 있으면 살 수 있다고? 이런 반응이 생각보다 많다. 보통 집을 살때 대출에 내 돈을 포함해서 산다. 그렇다면 아파트 하나 살 돈이면 저런 건물을 사도 되지 않을까? 하는 생각을 충분히 할 수 있다.

하지만 좀 뜯어보자면,

저 건물의 경우 초기에 취득세 약 3천만 원 , 중개보수료 450만 원, 법무사비용 <채권비용 및 수수료등 날짜마다 다름>을 추가로 내야 한다. 건물 가격이 9억을 초과하면 취득세는 더 올라간다. 이는 무주택 상태에서 계산했을 때이고 내가 1 주택 이상이라면 내는 세금은 더 많아진다.

기본적으로 ' 네이버 광고'에 나온 조건으로 그대로 잘 될 경우 <실투자 2억 8천>이라고 했지만, 진짜로 드는 돈은 < 3억 2~3억 3천> 정도가 맞다.

여기에 덧붙여, 은행 융자 3억 5천을 연이율 5프로라고 했을 때, 나는 매월 약 175만 원을 은행에 내야 한다.뭐, 이 정도는 아파트를 사도 마찬가지니 그렇다고 치자. 만약 은행 융자 승계가 되지 않으면 < 내 경우처럼> 그땐 더 많은 돈이 필요하다. 월세가 274만 원이 나오므로 그래도 수익은 274-175= 99만 원을 매월 수익을 낼 수 있다.

저기 보이는 월세 수익 274만 원이 내 것이 아니라 99만 원이 순수익이다.

여기에 기본적인 건물 관리, 세입자관리부터는 난이도가 더 올라간다. 저 건물의 경우 8세대를 가지고 있는데 세입자가 2~3년마다 들어오고 나올 때 부동산비용, 세입자가 바통터치가 제대로 안될 때 공실 리스크가 발생한다.

세입자는 좋은 임대인을 만나기 원한다.

임대인도 좋은 세입자를 만나기를 원한다.

내 건물이지만 자기 집처럼 아끼고 잘 사용해 줄 수 있으며 선을 잘 지키킬 바라지만 그렇지 않은 경우 서로가 힘들다.

전세나 월세 만기 시점은 보통 2년이다. 그때마다 부동산을 다시 계약하고 재임대하는 스트레스는 방이 많으면 많을수록 신경을 더 써야 한다.

'뭐 그냥 부동산에 내놓으면 되지 않나?'

공실일 경우 그 리스크와 스트레스는 고스란히 임대인의 몫이다. 자기가 얼마나 신경 쓰고 관리함에 따라 달라진다. 부동산만 믿고 그냥 앉아있으면 안 된다. 내가 얼마나 움직이느냐에 따라 비용도 얼마든지 절감이 된다.

이러다 보면 생각보다 그냥 복잡하고 귀찮아서 결국 그냥 아파트를 사게 된다.

내 집 마련 할 돈이 있으면 건물주도 충분히 될 수 있는 세상이다. 하지만 더 중요한 것은 초기에 들어가는 그냥 비용이 아니라 그 이후 내가 가진 현금의 여력 < 대출의 정도>, 기본 관리 및 건물공실 관리를 할 수 있는 여유에 따라 유지를 할 수 있느냐 없느냐로 나뉜다.

나 역시 초반에 네이버에 보이는 저런 계산을 하고 약 2 억정도면 ~ 건물을 살 수 있을 줄 알았다. 하지만, 정부정책이 바뀌고 전 주인으로부터 원만한 은행 융자 승계가 안되어 1억 5천만 원이 펑크가 났다. 결국 이래저래 취득세 및 부대비용 등으로 초기에 4억 가량이 든 셈이다. 거기에 공실도 3개가 있는 상태에서 건물을 이어받다 보니 너무 힘이 들었음도 첨부한다.

맨 처음부터 그렇게 큰돈이 필요할 줄 알았으면, 이런 고생이 예측이 되었으면 아마?? 안 샀을 것 같다. 지금은 그렇게 몇 년이 지나다 보니, 이제는 많이 익숙해졌다. 누구나 그렇다. 초반이 힘들 뿐, 익숙해지면 괜찮다.

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