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by 집덕후의 연구원룸 May 17. 2024

천정부지로 치솟는 집값, 집을 살 수는 있을까

언젠가 포털사이트 뉴스 페이지나 신문에서 ‘한 푼도 안 쓰고 OO년 모아도 내 집 사기 어려워’ 같은 제목의 기사를 본 적이 있을 듯하다. 이처럼 연 소득 대비 주택 가격 배율을 계산한 것을 ‘PIR(Price to Income Ratio)’이라고 한다. 2021년 주거실태조사에 따르면 전국 자가 가구의 중위수 PIR은 6.7배로 2020년 중위수 PIR인 5.5배보다 증가했으며, 지역별로 보면 수도권이 10.1배로 광역시(7.1배), 도 지역(4.2배) 보다 높았다.(미주18) 매달 자신의 통장에 찍히는 소득을 떠올리며 한 푼 두 푼 모아서 집 사기는 글렀다고 생각하는 독자도 있을 것 같다.

그렇다고 낙담하며 앉아있기도 어렵다. 뒤돌아서면 집값이 회복되고 있다느니, 부동산 가격이 천정부지로 치솟는다느니 하는 이야기가 사람을 심란하게 한다. 결국 우선 목돈을 빌려서 사 놓고 한 푼 두 푼 갚아나가는 것을 선택한 많은 이들이 은행 문을 두드린다. 주택 담보 대출이 내 집 마련의 한 줄기 희망이 된 이유다. 실제로 주거실태조사에 따르면 2017년 이후 매년 우리나라 가구의 30퍼센트 이상이 가장 필요한 주거 지원 프로그램으로 주택 구입 자금 대출 지원을 꼽기도 했다.(미주19) 이런 요구에 부응해 정부는 저리의 고정 금리 모기지 론인 특례보금자리론을 마련해 2023년 1월 30일부터 한시적으로 운영하기도 했다.(미주20)

당연한 방법으로 묘사되지만 각자의 벌이를 고려했을 때 덜컥 은행에 빚을 내는 건 겁나는 일이다. 주택 담보 대출을 받으면 우리는 정말로 집을 살 수 있을까? 앞서 언급한 한국도시연구소 홍정훈 연구원의 접근 방식을 발전시켜 보고자 한자. 2023년 상반기 청약 신청이 진행된 서울 영등포구와 경기도 화성시 동탄의 아파트를 우리가 살 수 있을지 계산해 보는 것이다.

이 두 곳의 84제곱미터(25평) 분양 아파트는 분양가가 각각 11억 6430만 원, 4억 7690만 원이었다. 이 두 분양 아파트에 청약해 당첨되면 우리는 각각 분양가의 10퍼센트에 해당하는 계약금(미주21)인 1억 643만 원과 4769만 원을 지불해야 한다.(미주22) 이러한 계약금은 자기 자금으로 치르거나 자기 자금이 부족하다면 각자의 신용 여건이나 직장 여건에 따른 대출을 일부 활용하는 게 보통이다.

한 차례 큰 종잣돈을 썼는데도 아직 90퍼센트의 분양가를 더 마련해야 한다. 여기서 청약의 장점을 활용할 수 있다. 청약에 당첨되면 중도금까지는 분양가를 기준으로 대출을 받지만, 잔금을 치를 때는 다르다. 계약하고 3년 정도가 지난 후인 입주 시점에 KB 시세, 한국부동산원 시세, 국토교통부 실거래가, 감정 평가를 활용한 주변 시세를 기준으로 대출을 받을 수 있는 것이다. 일반적으로 분양가보다 입주 시점 시세가 더 높은 경우가 많아 분양 아파트 청약에 당첨되면 은행으로부터 더 많은 돈을 빌려오기 쉬운 구조다.

그렇다면 실제로 얼마나 빌릴 수 있을까? 서울 영등포구와 경기도 화성시 동탄의 주변 시세는 약 11억 4200만 원과 9억 1820만 원이다. 여기에 2020년부터 2022년까지의 수도권 아파트의 평균 가격 상승률을 적용하면 입주 시점인 2026년에는 약 11억 7241만 원과 9억 4265만 원 정도의 시세를 기준으로 잔금 대출을 받을 수 있을 것이다. 2023년 1월 정부는 서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구를 제외한 전국을 투기 지역, 투기 과열 지구, 조정 대상 지역에서 해제했다. 이에 따라 위의 두 분양 아파트에 대해서는 주택 담보 대출 비율(LTV·Loan To Value ratio) 70퍼센트의 규제가 적용되어 각각 8억 2069만 원, 6억 5985만 원까지 대출을 받을 수 있다.

돈을 받는 건 좋지만 억 단위의 숫자가 나오면 이게 정말 일반 서민이 감당할 수 있는 빚인지 가늠하기가 어려워진다. 매달 얼마를 갚으면 되는지를 계산해 보면 이해가 쉬울 것이다. 2023년 1월부터 4월까지의 신규 취급액 기준 예금 은행 주택 담보 대출 금리 평균인 4.445퍼센트를 고정 금리로 적용하여 30년, 40년, 50년 동안 원리금을 균등 상환한다고 했을 때 매달 지불해야 하는 월 원리금 상환액을 계산해 봤다.(미주23) 그 결과 서울 영등포구 분양 아파트에 입주한다면 매달 413만 원(30년), 366만 원(40년), 341만 원(50년)을, 경기도 화성시 동탄 분양 아파트에 입주한다면 매달 332만 원(30년), 294만 원(40만 원), 274만 원(50년)을 갚아야 했다.

2022년 도시 근로자 3인 가구의 가구당 월평균 소득은 672만 원이었다. 이러한 가구가 서울 영등포구의 분양 아파트에 입주하기 위해서는 매달 소득의 50.8퍼센트에서 61.5퍼센트를 30년에서 50년 동안, 경기도 화성시 동탄의 분양 아파트에 입주하기 위해서는 매달 소득의 40.8퍼센트에서 49.4퍼센트를 30년에서 50년 동안 주거비로 지출해야 한다. 연구자에 따라 기준에 조금씩 차이는 있지만, 보통 임차인의 주거비 부담 가능성affordability과 관련해 일반적으로 월 소득 대비 주거비 지출(RIR·Rent to Income Ratio)이 25~30퍼센트가 넘으면 주거비 부담이 과도하게 높다고 평가한다.

게다가 여기서는 계산이 쉽도록 LTV 규제만 적용해 설명했다. 현실에선 더 복잡한 경우의 수가 생긴다. 총 부채 상환 비율(DTI·Debt To Income)이나 총 부채 원리금 상환 비율(DSR·Debt Service Ratio) 규제(미주24)를 적용받아 대출받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있는 탓이다. 그런 경우에는 내가 마련해야 하는 자기 자금이 늘어날 수 있다. 게다가 부동산 대출 관련 정책은 자주 바뀌고, 내가 처한 여건과 거래 은행에 따라 달라질 수 있다. 실제 주택 담보 대출과 관련된 계획을 세울 때는 반드시 은행에서 상담받아야 하는 이유다.

평균 정도의 소득으로는 주택 담보 대출을 받아 매달 원금과 이자를 갚으며 살기 힘들다는 걸 확인했다. 물론 나이가 들며 소득이 조금씩 오르긴 하겠지만 경기 침체의 공포와 짧아지는 정년을 고려하면 5000만 원에서 1억 원 정도 되는 계약금조차 두렵다. 이 부담스러운 비용을 조금이라도 낮출 방법은 없을까?

이 때문에 원리금 균등 상환이 아닌 원금 균등 상환이나 만기 일시 상환 방식으로 대출을 받는 게 고려된다. 주택 담보 대출 상환 기간 동안 원금을 균등하게 갚아가는 방식으로 이자 부담을 덜거나, 이자만 갚다가 대출 만기일에 대출금을 모두 갚는 방식으로 매달 지출할 주거비 부담을 줄이는 거다. 원금 균등 상환 방식의 경우 상환 기간 초반에는 원리금 균등 상환 방식과 비교해 높은 주거비 부담을 져야 하지만 이를 갚아나갈수록 부담해야 하는 이자를 줄일 수 있다는 장점이 있다. 분양 아파트에 입주한 후 십여 년 동안 앞서 살펴본 월 원리금 균등 상환액을 넘는 비용을 부담할 수 있다면 분명 고려해볼 만한 선택지다.

그러나 원금 균등 상환이냐, 원리금 균등 상환이냐의 차이를 체감하려면 십여 년은 걸린다. 그동안은 평균 정도의 소득으론 부담스러운 주거비를 지출해야 한다. 그렇기에 미래의 나에게 그 짐을 떠넘기는 방식이 바로 만기 일시 상환 방식이다. 상환 기간에 대출금에 대한 이자만 부담할 수 있으니 당장의 주거비 지출은 확 줄일 수 있지만 결국 언제 갚아도 갚아야 하는 돈이다.

여기서 사회 전체로 시야를 넓히면 하나의 악순환이 보인다. 내가 매매할 때 대출받아 지불한 집값과 내가 대출을 갚을 때의 집값 차이를 이용해 주택 담보 대출을 갚는 방식이 널리 퍼졌다는 거다. 이는 내가 지금 산 집의 가격이 시간이 지날수록 오른다는 전제에서만 작동할 수 있는 선택지다. 집값 상승을 전제로 하는 주택 거래와 공급은 우리 정부가 수립 초기에 처했던 사회·경제적 여건의 결과기도 하다.

1950~1960년대 우리 정부는 열악한 재정과 경제 개발에 집중된 예산 지출이라는 여건하에서 주택 부족이라는 과제에 대응해야 했고 이를 위해 민간 건설사를 활용했다. 그러나 민간 건설사 역시 민간 자금을 조달하는 데 한계가 있었다. 결과적으로 정부는 공급되는 집에 들어가 살 것이라 기대되는 사람들에게서 부족한 사업비를 조달하는 구조를 제도화하게 됐다. 이 과정에서 나타난 게 국민 주택 청약 부금과 주택 청약 예금, 그리고 주택 청약 종합 저축이다. 한마디로 시민의 여유 자금을 동원한 거다.(미주25) 1984년에 도입된 선분양 제도 또한 이러한 맥락 속에서 나타났다.(미주26)

공공 부문이 부담해야 하는 사회적 비용이나 민간 건설사가 부담해야 하는 사업 비용을 주택 구매 희망자에게 전가한 셈이지만 시민에게도 이익이 있었다. 집값 상승에 따른 시세 차익을 누릴 수 있었기 때문이다. 레버리지가 높은 우리나라의 주택 공급 시스템은 이렇게 만들어졌다. 문제는 앞서 논의한 주택 담보 대출 상환과 마찬가지로 이는 집값이 오른다는 전제에서만 작동할 수 있는 선택지라는 점이다.

이렇게 수십 년이 반복되다 보니 어느 순간부터는 집값이 오를 만해서 오르는 건지 우리 사회가 오르도록 유도하고 있는 건지 알 수 없는 지경에 이르렀다. 2023년 1월 정부가 주택 시장에서 미분양 아파트가 늘어나 민간 건설사의 부도가 우려된다며 이를 공공 자금으로 매입하는 방안을 검토 중이라고 해 논란이 됐다.(미주27) 2023년 9월에는 민간의 주택 공급 활성화를 위한 자금 조달을 지원한다며 각종 금융 지원을 확대하기도 했다.(미주28) 정부의 이런 발표는 집값을 떠받치고 있는 건 사실상 우리 사회가 아닐까 의심케 한다.

우리는 흔히 ‘부동산 불패 신화’라 불리는 것을 우리가 주택 시장에서 직접 경험하기도 전에 이미 이전 세대의 사회적 경험을 통해 체득하고 있었는지도 모른다. 이와 같은 게임 구조가 우리에게 주어졌을 때 우리는 내 벌이가 주택 담보 대출 원리금을 감당할 수 있는지를 판단하기보다 영혼이든 무엇이든 수단과 방법을 가리지 않고 집을 사는 선택을 하게 된다. 어떻게든 몇 년만 버티면 집값이 올라 남는 장사가 되리란 기대는 어느 순간 우리 유전자에 새겨졌는지도 모른다.

그런데 정말 이대로 집값은 계속 오르기만 할까? 벌써 십여 년 전 이야기지만 2010년에서 2013년 즈음에 ‘하우스푸어house poor’라는 단어가 지면에 오르내리며 사회적 문제로 조명받고 정부에서 관련 대책을 발표하기에 이른 적이 있다. 하우스푸어는 거주하기 위한 목적으로 집을 샀지만, 갚아야 할 대출 원리금이 소득에 비해 과도하게 높아 정상적인 생계를 누리기 어려운 가구를 가리킨다.(미주29) 하우스푸어는, 앞서 살핀 것처럼, 평균 정도의 소득으로 주택 담보 대출을 받았을 때의 우리 모습과 크게 다르지 않다.

이 이야기는 비단 십여 년 전 과거의 일이 아니다. 얼마 전인 2022년까지도 2020년을 전후한 시기 영혼까지 끌어모은 대출로 집을 산 사람들이 주택 가격은 하락하는데 금리는 올라 고통스러워한다는 언론 보도가 줄을 이었다.(미주30) 주로 서울에 한정된 논의긴 하지만, 2023년에 들어서면서 주택 시장이 회복되는 조짐이 나타난다는 이들도 있다. 그러나 아직 상승세로 보기 이르다는 이들도 있다.(미주31) 게다가 집값 상승은 우리나라 전체 경기와도 상호 작용할 수밖에 없는데 저성장 국면으로 접어든 우리 경제에서 집값이 과거와 같은 방식으로 급격히 오르기만 하리라 기대하기는 어려워지고 있다.

아프리카에는 스프링복springbok이라는 영양이 산다. 무리 지은 영양 떼에서 앞선 무리가 풀을 다 뜯어 먹어 버리면 뒤따르던 영양들이 풀을 빼앗기지 않기 위해 앞선 무리를 앞지르려 달리기 시작한다. 이렇게 서로서로 앞서려고 하다 보면 어느 순간 무리 전체가 앞도 보지 않고 달리기 시작한다. 그러다 종국에는 앞에 놓인 낭떠러지를 보지 않아 다 함께 떨어져 떼죽음을 당한다. 집을 사면 경제적 불안에서 벗어날 수 있으리란, 나아가 행복해질 수 있으리란 기대에 주택 담보 대출에 의지해 집을 사는 우리에게서 이런 스프링복의 모습이 보이는 듯하다.

나날이 오르기만 한 집값이었기에 어떻게든 집을 사려는 마음이 생기는 것은 자연스럽다. 하지만 그 끝에 정말 우리가 비싼 집값만큼이나 큰 빚을 갚을 수 있을지, 설령 나 하나가 그 빚을 털고 탈출하더라도 내가 동조하고 이바지한 집값 상승이 또 다른 나의 주거 불안과 경제적 불안에 영향을 미치진 않을지는 잘 조명되지 않는다. 각종 미디어와 커뮤니티 등 사방에선 집을 사야 한다고 부추기며 계속해 불합리한 주택 시장의 구조 속으로 우리를 밀어 넣는다.

이제 다시 처음 질문으로 돌아가 보자. 우리는 주택 담보 대출을 받으면 집을 살 수 있을까? 평범한 소득 수준의 사람에겐 쉽지 않은 일이고 집값 상승을 전제해 시세 차익으로 보전하는 ‘국민 스킬’도 부동산 시황에 따라 언제든 무산될지 모른다. 결국 주택 담보 대출을 통해 안정적이고 확정적으로 집을 살 수 있는 사람은 특정 소득 및 자산 계층과 특정 형태의 가구에 지나지 않는다. 더 큰 문제는 이렇게 감당할 수 없는 대출로 집을 사는 방식이 앞으로 걷잡을 수 없는 사회 전체적 파국으로 연결될 수 있다는 점이다. 일부 개인의 행복과 사회 전체의 행복에서 이격이 발생하는 순간이다.

(미주18) 강미나·박미선·이재춘·이길제·윤성진·조윤지·우지윤·이건우·허소영·전혜란·문소희, 《2021년도 주거실태조사-(일반가구) 연구보고서-》, 국토교통부, 2022., 96쪽.

(미주19) 강미나·박미선·이재춘·이길제·윤성진·조윤지·우지윤·이건우·허소영·전혜란·문소희, 《2021년도 주거실태조사-(일반가구) 연구보고서-》, 국토교통부, 2022., 124쪽.

(미주20) 금융위원회, 《[보도자료] 1.30일부터 특례보금자리론 신청을 접수합니다.-금리상승기 4%대 고정금리 모기지론 공급으로 주거안정망 확충-》, 2023.1.11.

(미주21) 임성배, 《임성배의 청약의 시간》, ㈜스마트북스, 2021., 279-294쪽.

(미주22) (미주21)에 따르면 분양아파트에 따라서는 20퍼센트의 계약금을 요구하기도 한다고 한다. 이후 설명하는 분양아파트를 사기 위한 자금 조달 계획에 관한 전체적인 틀은 (미주21)을 참고하여 실제 사례에 적용한 것이기도 하다.

(미주23) 이를 위해 www.부동산계산기.com을 활용했다.

(미주24) 참고로 서울 영등포구와 경기도 화성시 동탄의 분양 아파트 사례는 2023년 1월 정부의 규제지역 해제에 따라 2023년 8월 기준으로는 DSR 규제가 적용되지 않는다.

(미주25) 김명수, 《내 집에 갇힌 사회》, 창비, 2020., 61쪽.

(미주26) 이상영·손진수, 〈주택선분양시스템의 활용방안에 관한 연구〉, 《부동산학보》, 63, 2015., 268-282쪽.

(미주27) 김지훈, 〈尹, “미분양주택, 정부가 매입 검토하라” 지시〉, 《국민일보》, 2023.1.7.
https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0017840881&code=61141511&cp=nv

(미주28) 관계부처 합동, 《국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안》, 2023.9.26.

(미주29) 김준형, 〈하우스푸어 문제의 진단과 대응방안〉, 《국토연구》, 77, 2013., 155-174쪽.

(미주30) 엄지민, 〈[더뉴스] 부동산값 고점 올라탄 ‘영끌족’... ‘이자 폭탄’ 부담〉, 《YTN》, 2022.7.14.
https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202207141410498616

(미주31) 연지안·성석우, 〈“집값 상승세로 보기는 아직 일러... 하반기 경기상황 살펴야”〉, 《파이낸셜뉴스》, 2023.5.25. https://www.fnnews.com/news/202305251805284366

※ 이 글은 (사)새로운사회를여는연구원의 지원으로 작성한 글이라는 것을 밝힙니다.

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