부동산과 사람

똘똘함의 역설, 침체기에 더 떨어진다

가장 최근 기록된 주택시장 침체기는 ‘2008년~2013년’

약세 국면 시작되면 똘똘한 지역이 오히려 더 크게 떨어져

지난 해 주택시장에 ‘똘똘한 한 채’와 관련된 트렌드가 부각됐지만, 정부의 세금∙대출규제 영향으로 똘똘한 서울도 위축된 모양새다. 그렇다면 과거에 고점을 찍고 하락했던 시기에 수도권 지역의 매매가격은 어떻게 움직였을까? 똘똘한 지역이 정말 똘똘하게 움직였을까? 가장 최근의 침체기는 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년부터 2013년 사이로 확인된다.

똘똘한 지역이 오히려 더 크게 떨어진다?

부동산 침체기로 확인되는 2008년~2013년 동안 △서울(-10.03%) △경기(-14.00%) △인천(-3.09%) 등 수도권 지역의 아파트 매매가격은 평균 11.12% 하락했다. 입지여건이 상대적으로 우수한 수도권의 경우 상대적으로 경기 민감도가 더 높아 많이 오른 지역들을 중심으로 가격 되돌림 현상이 심화된다고 해석할 수 있다. 이를 시∙군∙구 별로 각각 세분화해 가격 변동률을 살펴보면 더욱 극명하게 차이점이 나타난다.

서울시 가격하락은 ‘한강 이남’이 주도

현재와 마찬가지로 서울 한강 이남은 과거에도 똘똘한 지역들로 통했다. 하지만 시장이 침체되면 매매가격이 하락폭이 더 커졌던 것으로 확인된다. 침체기(2008년~2013년) 동안 △강남구(-19.04%) △양천구(-18.55%) △송파구(-18.07%) △강동구(-15.47%) 등 한강 이남 지역을 중심으로 매매가격 하락폭이 크게 나타난다. 반면 △중랑구(10.27%) △서대문구(3.31%) △동대문구(2.86%) △은평구(2.67%) 등 상대적으로 저평가된 강북지역은 침체기에도 상승했던 것으로 확인된다.

경기도 가격하락은 ‘서울 인접 지역’이 주도

경기도도 비슷한 결과가 나타난다. 침체기에는 상대적으로 입지 여건이 우수한 서울 인접 지역들이 가격 하락 흐름을 주도한 것으로 확인된다. △용인(-26.23%) △과천(-24.80%) △성남(-24.66%) △김포(-22.24%) △고양(-22.18%) △파주(-21.69%) △광주(-20.73%) 순으로 하락폭이 크게 나타났다. 반면 상대적으로 외곽에 위치한 △포천시(27.66%) △안성시(25.11%) △평택시(20.32%) 등은 침체기에도 오히려 급등했던 것으로 확인된다.

인천시 가격하락은 ‘인천의 강남(연수구)’이 주도

인천광역시도 침체기에는 인천의 강남으로 통하는 연수구(송도국제업무지구 포함)가 가격 하락을 주도했다. △연구수(-17.44%) △중구(-12.77%) △서구(-6.67%) 등 송도∙영종∙청라경제자유구역 조성으로 인해 공급이 많았던 지역 위주로 하락폭이 크게 나타났다. 반면 그 외 지역들은 침체기에도 상대적으로 선방했던 것으로 확인된다.

많이 오른 지역이 더 많이 떨어진다

과거 침체기(2008~2013년)의 매매가격 변동률을 살펴본 결과 실수요 보다는 투자수요가 많이 유입된 지역들을 중심으로 위기에 더 많이 하락한 것으로 나타났다. 실수요가 아닌 유동성이나 저금리, 희소성 요인들을 이유로 급등했던 지역은 경기 민감도가 높아 가격 방어력이 떨어지는 것이다. 특히 ‘똘똘한 집 한 채’와 관련된 이슈로 서울과 서울 인접지역을 중심으로만 과열 양상이 나타난 만큼 가격 하락폭은 더 크게 나타날 가능성이 높다. 오히려 침체기에는 실수요 위주로 움직였던 지역들과 상대적으로 덜 올랐던 저평가 지역들이 대안으로 주목 받을 것으로 판단된다.