겸용주택(주택+상가)좋은시절은 끝났다? 2
1. 지난 시간에서 언급하였듯이 겸용주택은 상가의 수익성과 주택의 세제혜택을 동시에 누릴 수 있는 세무상 아주 유익한 부동산입니다.
그런데 왜 좋은 시절은 끝났다고 했을까요?
상가 겸용주택은 주택이 면적이 더 크면 전체가 주택이 되었지만,
9억원 이상의 겸용주택의 경우, 2022년 1월 1일부터
주택 부분만 비과세가 인정되며 상가 부분은 양도소득세가 과세됩니다
현재까지는 고가(9억) 겸용주택이더라도 주택으로 사용하는 면적이 주택 외의 면적을 초과하면 모두 주택으로 간주하여 세금을 부과하였지만,
2022년 이후 양도하는 분부터는 주택으로 사용하는 부분만 주택으로 간주합니다.
2. 그럼 개정세법에 의하면 양도소득세가 얼마나 증가할까요?
위의 자료는 친절하게도(?) 기획재정부에서 배포한 자료입니다.
위의 자료를 보면 10년 이상 보유한 겸용주택을 38억에 매각하여 30.73억의 양도차익이 발생하였다면,
현재는 1.61억의 양도소득세가 발생하지만, 2022년 이후 양도분부터는 4.03억의 양도소득세가 발생합니다.
무려 2.5배 정도 세금이 늘어납니다.
앞의 포스팅(PART1)에서 설명한 바와 같이 상가 부분이 비과세가 전혀 적용되지 아니하였고,
상가부분 장기보유특별공제가 최대 80%에서 30%로 감소하면서 세금이 대폭 증가하였습니다.
3. 위의 기획재정부에서 발표한 자료 중에 추가로 고려할 부분이 더 있습니다.
1) 2020년부터 고가주택(9억원 이상) 장기보유특별공제를 80%를 받기 위해서는 2년 거주 요건이 추가되었습니다.
2년 거주요건을 충족하지 못한다면 10년 이상 보유를 하였더라도 장기보유특별공제를 최대 30%밖에 받지 못합니다.
즉, 위의 기획재경부 사례는 2년 이상 거주를 한 경우에 해당하는 금액이며,
만약 2년 이상 거주를 하지 못하였다면, 주택분의 장기보유특별공제를 30%밖에 적용받지 못하여 세금이 어마어마하게 증가하게 됩니다.
대략 계산해 보니 산출세액이 6.5억으로 약 2.5억 증가합니다.
2) 또한, 2주택 및 3주택의 경우, 양도세율 상승과 장기보유특별공제 미적용으로 인하여 세금폭탄을 맞게 됩니다. 예를 들어 3주택자일 경우, 양도차익 30.73억 중에 세금이 거의 20억 정도 발생하게 됩니다.
4. 이번 정부 들어와서 정말로 양도소득세는 어마어마하게 증세가 되었습니다.
정부는 양도소득세 폭탄으로 부동산투기를 근절한다고 하지만, 실제로는 부동산 거래절벽으로 이어지고 있습니다.
특히, 겸용 주택의 경우, 기존의 세제 혜택을 염두해 주고 신축하신 분이 많았습니다.
이번 개정으로 인하여 재산권 침해 논란이 있을 수도 있습니다.
5. 겸용주택 규정은 세법상 1개의 주택의 매매할 경우에 고려할 사항이며,
다세대주택의 경우, 건물 자체가 1개의 주택이 아니기 때문에 겸용주택 규정을 적용할 수 없습니다.
※ 오늘의 세금상식
1. 겸용주택을 보유하신 분들 중에 양도차익이 크거나, 양도 예정이신 분들은 2021년 12월 31일까지 매매를 고려해 보시는 것이 좋습니다.
2. 위의 겸용주택 개정안은 9억 이상 겸용주택에 해당하는 자료입니다. 9억 이하의 겸용주택은 기존 겸용주택 혜택을 그대로 받으실 수 있습니다.
