겸용주택(주택+상가) 좋은시절은 끝났다?
1. 겸용주택이란?
겸용주택이란 주택의 일부 또는 동일 지번 상에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 주택을 말합니다.
통상적으로 주택과 상가가 동시에 있는 건물을 말합니다.
2. 겸용주택의 세무상 주택 판정
위의 표를 보면 주택 면적이 주택이외의 면적(상가)보다 조금이라도 더 크다면 전부 주택으로 보고 있습니다.
겸용주택의 세무상 특성을 알면 위의 겸용주택A 와 겸용주택B 의 차이가 보일 것입니다.
실제로 대부분의 겸용주택이 짝수층 일지라도 처음 설계될 때부터 겸용주택 B처럼 주택의 면적을 조금 더 넓게하여 지어진 것이 대부분입니다.(알면 보입니다)
3. [겸용주택 사례]
비과세요건을 충족하는 겸용주택, 건물정착면적 100㎡, 부수토지 800㎡(도시지역 소재
위의 [상황1]과 [상황2]를 비교하면, 주택면적과 상가면적간의 약간의 차이가 있을 뿐이지만, 세무상 차이는 어마어마합니다.
건물 부분 뿐만 아니라 토지 부분까지 고려한다면, 겸용주택을 신축할 때 반드시 주택면적을 조금 더 크게 하는 것이 이해가 됩니다.
4. 주택과 상가의 세무상 차이
주택은 필수불가결한 재화로 인식되므로, 세무상 많은 혜택이 있으며, 대표적인 혜택이 1세대 1주택 비과세입니다.
또한, 장기보유특별공제를 최대 80%까지 하여 실제적으로 세금이 거의 발생하지 않습니다.
반면에, 상가는 비과세 규정이 없으며, 장기보유특별공제 최대 한도가 30%이므로 주택보다 상대적으로 세부담이 클 수 밖에 없습니다.
5. 주택면적과 주택 이외(상가)의 면적의 구분
겸용주택의 경우 주택과 주택 이외(상가)의 부분은 실제 용도에 따라 구분합니다.(실질과세의 원칙)
단, 실제 용도가 불분명한 부분은 공부상의 용도에 의합니다.
공부상의 용도도 불분명한 경우에는 공용으로 보고 주택면적과 주택 이외의 면적으로 안분계산합니다.
① 겸용주택의 지하실
지하실도 용도에 따라 구분하나, 용도가 불분명한 경우에는 공용으로 본다.
② 겸용주택의 계단
계단도 용도에 따라 주택과 주택 이외의 부분으로 구분하며, 용도가 불분명한 경우에는 공용으로 본다. 예를 들어 1층에 점포가, 2층에 주택이 있는 경우 2층 전용 계단은 주택을 위한 것이므로 주택으로 보아야 한다(재일46014 - 894, 1996.4.8).
[사 례]
2층 건물의 공부상 면적은 1층과 2층이 각각 80㎡로서 용도는 1층은 점포, 2층은 주택이
다. 그러나 실제로는 1층에 2층으로 올라가는 계단의 면적 5㎡가 있는 경우에 겸용주택의
판정은?
[해 답]
2층 주택으로 올라가는 전용계단이 1층에 설치된 경우 계단부분은 주택으로 본다. 따라서
주택면적이 점포면적보다 크므로 전부를 주택으로 본다.
※ 오늘의 세금상식
1. 겸용주택이란 통상적으로 (주택+상가)가 동시에 있는 건물을 말합니다.
2. 겸용주택은 주택의 면적이 주택외의 면적(상가)보다 넓어야 세무상 유리합니다.
ps. 겸용주택은 실질적으로 상가의 월세수입과 주택의 세제혜택을 동시에 누릴 수 있는 부동산입니다.
그런데 왜 제목이 '겸용주택 - 좋은 시절은 끝났다' 일까요?
내용이 길어져서 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
