'다가구주택'건물 용도를 함부로 변경해서는 안됩니다.2
이번 시간에는 실제로 제 주변에서 과세되었던 다가구주택 용도 변경에 대하여 알아보겠습니다.
K씨는 다음과 같은 4층 높이의 A주택을 소유하고 있습니다
A주택은 총 4층 건물입니다.
3개층 이하의 주택층수로 인하여 다가구주택 이며,
실제 건축물대장상에도 다가구주택으로 용도 분류가 되어 있습니다.
그런데, 1층 근린생활시설(상가)이 주변 상권이 약해서 월세가 잘 나가지 않습니다.
그래서 K씨는 1층을 주택으로 용도를 변경하여 월세를 주었습니다.
그 후, K씨는 위의 A주택(다가구주택)을 양도하였으며,
K씨는 A주택 이외의 다른 주택을 보유하고 있지 않습니다.
당연히 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있을 것이라고 생각하여 별도의 양도소득세를 신고하지 아니하였습니다.
그러나, 1년 후 국세청으로부터 양도소득세 중과대상이라는 통지서를 받게 됩니다
1. K시는 양도소득세를 납부하여야 할까요?
1) 문제는 1층 근린생활시설을 주택으로 변경한 사실입니다.
1층을 주택으로 변경함으로써, 주택층수가 기존의 3개에서 4개로 변경된 것입니다.
즉, 다가구주택의 요건인 '3개층 이하의 주택층수'를 만족시키지 못하며
1층을 주택으로 용도 변경하는 순간, 다세대주택으로 변경된 것입니다.
2) 하지만, K씨는 다가구주택을 매입하였으며, 건축물대장에도 다가구주택으로 기재되어 있습니다.
전에 언급하였던 세법은 '실질과세의 원칙'에 따릅니다.
다시 말해 건축물 대장이나 등기부등본에 '다가구주택'으로 기재되어 있어도,
실질이 다가구주택의 요건을 충족시키지 못한다면 다가구주택이 아닌 것입니다.
여기서, 용도변경에 대한 건축허가 등의 사실은 세법에 전혀 영향을 끼치지 못합니다.
즉, 건축허가를 받던 받지 않았던 해당 건물은 다가구주택이 아닙니다.
3) 결국 K씨는 4층(자가거주) 분만 1세대 1주택 비과세 적용을 받고,
1층, 2층, 3층 양도분에 대하여 거액의 다주택자 중과 양도소득세를 납부하였습니다.
공실(空室)을 막아보려고 생각없이 실행한 용도변경이 막대한 손실을 가져온 사례입니다 일반인이 알면 좋은 세무상식과 절세방안 14 : 네이버 블로그
2. 그럼, 담당 공무원은 1층이 주택으로 용도 변경되었다는 것을 어떻게 알았을까요?
1) 예전에는 현장 실사를 가지 않으면 용도 변경 등에 대한 사실을 알기 어려웠습니다. 그래서, 인력 부족 등으로 위와 같은 용도 변경 등에 대한 추가 과세처분이 거의 없었죠.
2) 하지만, 요즘은 인터넷이 많이 발달하여 현장 실사를 가지 않아도 많은 사실을 알 수 있습니다.
실제 판결문에 예시된 보고서에 다음과 같은 내용이 있습니다.
- 20XX년도 3월부터 8월까지 촬영한 인터넷 포털 항공사진에 의하면 1층을 주택으로 사용한 것이 나타난다. 건물외벽에 현관문이 있고, 에어컨이 별도로 설치되어 있으며~~
우편함, 전기 및 가스계량기는 각 호수별로 건물 외벽1층에 설치되어 있으며, 각 호수별로 주거용으로 요금을 납부한 것으로 되어있다
101호는 20XX.04.30일에 전입신고하였고 ~~~
위의 예시문을 보면, 소름끼칠 정도로 현황을 자세히 설명하고 있습니다.
※ 오늘의 세금상식
1. 다가구주택의 용도를 함부로 변경해서는 안됩니다.
특히, 상가를 주택으로 개조하거나, 4층에 옥탑방을 만드는 행위는 주의하셔야 합니다.
용도를 변경하는 순간, 자신도 모르게 다(多)주택자가 될 수도 있습니다.
2. 세법은 실질에 따라 과세합니다.
건축물대장이나 등기부등본에 '다가구주택'으로 되어 있다고 1주택으로 보지 않습니다.
또한, 건축허가를 받았다고 세법에서 유리하게 작용하지도 않습니다.
3. 몰래 용도를 변경하면 세무서에서 모를 것이라고 생각하면 큰 오산입니다.
요즘은 주택 전입신고 자료가 공유되며, 항공뷰 사진 등으로 상가 간판, 출입구 방향까지 모두 확인할 수 있습니다.
심지어, 국세청에서 다가구주택 용도변경 특별 감사까지 하고 있습니다.
소액의 임대료 더 받으려다가 거액의 세금이 추징될 수 있습니다.
4. 혹시 이미 다가구주택을 주택 등으로 용도 변경을 하였다면,
다시 원상복구하여 2년 이상 보유하고 양도하면 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
