자본주의 접근법 2. 부동산
투자계의 전설 중 한 명으로 추앙받는 오크트리 캐피털 매니지먼트의 회장 하워드 막스는 불확실한 자산부터 확실한 자산의 순서를 나열한 후
불확실성에 걸맞은 기대수익률을 기록했습니다.
<그의 고객들에게 전해지는 하워드 막스의 기록은 투자의 선견지명을 제공하는 통찰력을 지닌 것으로 유명합니다.>
스타트업 투자-연간 수익 30% 내외
부동산 투자-연간 수익 15% 내외
채권투자-연수익 3% 내외
여기서는 3가지만 기록했지만
사이사이 다른 투자자산들이 있습니다.
오크트리 캐피털 매니지먼트 회장 하워드 막스일반인들은 주식투자를 부동산 투자보다 더 불확실하다고 생각하지만 하워드 막스는 주식투자 기대수익률을 부동산 투자 기대수익률보다 낮게 책정했습니다. 주식 투자보다 부동산 투자가 불확실성이 높다고 평가합니다. 부동산 투자를 위험부담을 더 감수하는 투자라고 여기기 때문에 기대 수익률이 높습니다. 동시에 접근 비용 자체가 높기 때문에 수익률도 자금동원에 비례해서 커지는 듯 보입니다.
실제로 부동산 투자는 사람들이 가장 두려워하는 영역입니다. 정책과 화폐수량, 심리, 수요와 공급, 일자리 문제가 복잡하게 얽혀있기 때문입니다.
특히 부동산은 그 자체로 정치이기 때문에 집권정당의 정책에 큰 영향을 받습니다.
그렇다면 부동산 투자자는 정치인들이 만든 투기꾼 프레임보다 위험을 감수하는 투자자라는 가설을 세울 수 있습니다. 미국인인 하워드 막스의 접근이긴 하지만 대한민국에서도 부동산 투자를 시작하는 일은 큰 위험부담을 감수하는 일입니다.
큰 금액이 동원되기 때문입니다.
주식은 1-2만 원으로도 시작할 수 있지만 부동산은 아무리 저렴한 물건도 억단위이기 때문에 두려움이 선택을 가로막습니다. 실제로 종잣돈을 모은 다음 부동산 투자를 꺼리는 이유도 큰 금액을 한 번에 투입하기에는 너무 큰 위험부담을 느끼기 때문입니다.
동시에 부동산 투자는 레버리지를 극대화할 수 있는 투자방법이기도 합니다. 전세제도는 레버리지를 가장 극적으로 활용할 수 있는 예입니다.
빌라 경매를 통한 월세수익을 노리는 방법도 동일할 것입니다.
우리가 부동산이라는 투자영역에서 크게 고려해야 할 점이 무엇인지 간단하게 살펴보기로 하겠습니다.
1. 일자리
아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 빌라, 단독주택 등 많은 부동산 상품들이 있지만 모든 상품들이 가치를 가지기 위해서 필요한 것은 일자리 접근성입니다.
일자리가 많은 곳은 인구 유입으로 수요층이 두텁습니다. 가격결정 과정에서 수요는 가장 중요한 요소입니다. 수요층이 두터우면 인구증가의 신호이며 인프라가 구축되고 상권과 교통이 발전한다는 의미입니다. 한마디로 요약하면 돈이 모이는 곳입니다.
땅의 가치는 돈이 얼마나 유입되느냐로 결정됩니다.
투자된 총금액이 땅의 가격으로 환산되어 시장 평가금액이 되기 때문입니다. 모든 돈이 되는 요소들을
몰고 오는 것이 일자리이기 때문에 일자리가 생기는 곳의 부동산은 후회 없는 투자처가 됩니다.
2. 레버리지 비율
레버리지를 활용한 투자는 금융-금리-정책에 큰 영향을 받습니다. 전세자금 대출을 정부에서 건드린 이유도 전세금을 레버리지 삼아 투자를 하는 갭 투자자를 막기 위함이었습니다. 전세금 상승을 부추기는 정책과 금융의 연결고리를 차단한 결정입니다.
이른바 전세와 매매가의 차이 금액이 적으면 작을수록 레버리지 비율이 높아집니다. 전세가율이 높은 곳은 임대수요가 높다는 반증이며 매매 가격을 받쳐주는 핵심 역할을 하기 때문에 가격도 방어됩니다.
세종시가 하락세를 멈추지 못하는 이유가 전세가율이 낮았기 때문인데 받쳐줄 금액이 적다 보니 매매 가격이 계속 뒤로 밀리는 것입니다. 전세가율을 확인하지 않으면 수요층의 현재 진입 상황을 놓치는 우를 범합니다.
3. 상품의 종류
총자산을 늘릴 것인가? 매달 들어오는 월세수익을 노릴 것인가? 에 따라서 부동산 상품에 대한 접근이 달라집니다. 이것은 정책 변화, 금리변동과도 관계가 있습니다. 상품의 종류가 정해지면 매매의 방법이 달라집니다.
경공매를 할 것인가, 매매를 통한 갭 투자를 할 것인가, 대출을 활용하여 상가투자를 할 것인가?
부동산은 주식에 비해 금리인상의 영향을 적게 받습니다. 금리인상으로 부동산 가격이 하락할 것이라는 주장이 도배되고 있는데 실질임금상승률과 인플레이션까지 고려하면 설득력이 떨어집니다.
오히려 부동산은 상품의 종류가 무엇인가에 따라 충격에 대한 민감도가 달라지기 때문에 화폐가치로서의 역할을 하는 아파트라는 상품이 가장 무난한 투자처가 됩니다.
부동산에 대한 접근은 자본주의를 현실에게 가장 느끼기 쉬운 방법 중에 하나입니다. 오히려 주식이나 채권보다 가까운 곳에서 만날 수 있습니다. 주식, 채권은 안사면 시장 참여자가 되지 않습니다. 그러나 우리 집의 시세를 확인하는 일, 살고 있는 집의 전월세 가격의 변화는 누구나 확인합니다.
본인의 의지와 상관없이 무조건 시장 참여자가 됩니다. 진보-보수 정권의 정책에 따라 가장 많이 영향을 받는 분야이기도 합니다. 부동산의 흐름을 관찰하고 공부하는 일은 자본주의를 이해하는 첫걸음입니다.
투기꾼이라는 선동 뉴스는 부동산에 대해 사람들이 의도적으로 관심을 멀게 만드는 효과를 가집니다.
관심이 없으면 없을수록 부동산은 삶을 직접 때립니다.
하워드 막스가 부동산 투자에 기대수익률을 연간 15%로 기록한 이유를 처음에는 이해하지 못했지만 정치의 직접적인 영향을 받는다는 점을 깨닫고 나자
이해됐습니다.
위에서 언급한 3가지 사실은 정치-정책과 직간접으로 연결되어있습니다.
부동산을 공부하면 정치와 경제가 얼마나 긴밀하게 영향을 주고받는지를 알게 됩니다.
부동산 소유자들이 보수정당을 지지하는 이유가 무엇일까요? 수익률 때문이 아닙니다.
안정적인 부동산 시장은 투자자들에게 불확실성을 줄이고 여유로운 투자설계를 가능케하기 때문입니다. 경제적자유의 핵심은 여유, 누군가에게 종속되지 않는 역동성입니다.
자본주의를 이해하고 싶으시다면 반드시 부동산에 관심을 가지세요. 삶을 지탱하는 보이지않는 손 시장의 힘을 체험할 수 있습니다.
