자산 만들기 3. 상가(2)
상처투성이지만 버티는 사람이 이긴다.
매달 월세가 나오는 경제적 자유를 꿈꾸며 노후를 준비하지만 실제 상가 매입 후 노후를 완전히 망치는 경우가 생각보다 많습니다. 꼬마빌딩과 큰 상가가 큰 인기를 달리고 있지만 상권이 무너진 곳의 상가는 고수의 영역입니다. 고수는 버티는 힘과 대응력을 갖춘 경험자입니다.
텅 빈 상가에 가서 청소하고, 시간이 조금씩 지나면서 공실의 부담감이 본인들도 생긴 건지 대화가 시작되었고 그들의 허락하는 업종이라는 전제하에 임차인들을 찾았습니다. 말도 안 되는 상황이 끝나지 않았습니다.
그냥 무시하고 입점시키면 되지 않는가라고 할 수 있지만 수시로 쳐들어와서 소리 지르고 손해배상 청구한다고 해도 막무가내인 사람들을 당할 사람이 있을까요? 법정에서 판사가 합의하고 입주를 할 수 있게 하라고 해도 계속 방해를 하니 방법이 없었습니다.
입주를 어렵게 결정한 임차인도 지속적인 방해에 시달려 퇴거하기도 했습니다.
주차와 소음문제로 업장에 수시로 찾아와서 직원들을 괴롭히면 누가 업무에 집중할 수 있을까요?
방음벽을 하고 인테리어를 새로 해도, 주차장으로 물이 조금만 흘러도 자신들의 문제가 아니라
상가 입주한 사람들이 문제라고 몰아세우니 버틸사람이 없습니다.
시간이 흐르고 방해를 주동하던 사람이 이사 가고 공실이 계속되고 자신들의 소유물의 가치가
떨어지기 시작하자 어이없게도 나중에는 공장만 아니면 된다고 하는 소리를 듣고 달려들어서 싸울 뻔했습니다. 공장을 누가 상가에 입점시킵니까?
처음엔 병원이나 프랜차이즈 카페만 입점시켜서 집값을 올리려다가 입지의 한계에 부딪히자 분수를 깨닫고 태세 전환한 것이지요. 그럼 이 난리를 몇 년을 왜 한 것인지, 처음부터 그냥 놔두면 되었을 일을 왜 이렇게 만든 것인지 이해가 되지 않았습니다.
보이지 않는 권리금을 계속 지불하는 통에 현금과 신용이 모두 바닥났고
상가 문제와 더불어 제 가족이 머물 곳도 앞의 빌라와 아파트 편에서 다룬 것처럼
심각한 문제에 처하게 되었습니다.
"무조건 상권이 완전히 형성된 입주민이 없는 상가를 매매해서 들어간다."
이미 숙련된 기술이 있으신 고수분들은 잘 해결하고 수익을 내시겠지만 저 같은 초짜는 힘든 시간이었습니다. 부모님의 회사의 재산이라 제 소유로 되어있지도 않는 곳에서 매번 왜 이런 취급을 당해야 하는지 견딜 수 없을 정도였지만 버티는 수밖에 없었죠.
처음에 입주한 업체는 상권이 형성 안돼서 장사가 안된다는 이유로 몇 달치 임차료를 내지도 않고 버티고 관리비가 마음에 안 든다고 찾아와 욕설을 하며 행패를 부리기도 했습니다.
당장이라도 내쫓아버리고 싶었지만 그럴 여력이 되지 않았습니다. 은행에서는 이자가 2번 연체되었다는 이유로 대출 연장이 불가하다는 통지서가 날아왔고 마침 정부에서 임대사업자 대출금지 규제를 한 뒤라 은행들은 신규대출을 해주지 않았습니다.
산다고 매물로 내놔도 극성스러운 입주민의 소문이 파다한 터라 팔리지도 않고, 고등학교 때 눈물로 입성한 아파트까지 팔고 올인해서 얻은 상가라서 경매로 넘어가면 정말 큰일 나기 때문에 온갖 소액대출이 가능한 모든 곳에서 자금을 동원해서 버텼습니다.
제 결혼자금, 창업자금은 물론 모든 가족의 비상금까지 들어갔습니다. 말 그대로 한번 어긋나니 블랙홀처럼 모든 돈과 신용이 빨려 들어가는 상황이오니
공황상태였죠. 흙수저를 겨우 면해 아파트 한 번 살아보나 했는데 이젠 상가로 집이 쑥대밭이 되었습니다.
많은 분들이 건물주를 꿈꾸지만 작게 조금조금 쌓아가는 경우가 아니라면 상가는 블랙홀처럼 돈을 빨아들입니다. 만약 지금 자산으로 상가를 생각하고 계시다면
안정적인 직업으로 현금흐름을 확보한 상태에서 시작하기를 권유합니다.
시장이 게임의 룰을 결정합니다. 입지 선정은 가장 중요한 부분이니 계약하는 순간까지 철저하게 확인해야 합니다. 계약 후에도 이상하다 싶으면 계약금을 날리더라도 파기해야 할 각오 해야 합니다. 상권은 반드시 확인해야 하고
가게를 인수할 때 가짜로 매출을 만들어내는 사람들을 잡아내기 힘든 것처럼 임차료가 제대로 들어오는지
임차인의 평소 성품은 어떠한지, 건물의 주변 평판은 어떤지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
월세가 안정적으로 들어와도 공실이 나면 현금이 물밀듯이 빠져나갑니다.
공실이 나면 오히려 좋은 기회라 여기며 리모델링을 추진할 수 있는 재력가라면
문제가 없겠지만 애써 현금흐름을 만들어도 공실이 나면 상황이 나빠집니다.
GTX 입지를 광고하며 신규 분양을 광고하며 수익보장이라는 달콤한 말에 혹하신 상태라면 멈추셔야 합니다. 상권이 형성된 곳의 후미진 지역의 상가가
훨씬 가치 있습니다. 강남에서 교통으로 가까운 입지라고 선전하는 광고 때문에 덥석 계약하고 대출받고 공실 나서 블랙홀처럼 돈이 빨려 들어가는 경험하고 계신 분들이 많습니다.(지역을 언급하지는 않겠습니다.)
결국 상가가 임대도 안 나가고 팔리지도 않아 스스로 업장을 개척해서 시작하면 지옥문이 열립니다.
제가 카페 창업을 했던 이유도 이 상황과 무관하지 않습니다.
솔직하게 입주민들은 병원이나 프랜차이즈 카페를 입주시켜 건물 값을 올리려 한 것인데 병원장님들은 오셔서 입주민들 규모와 상권 형성이 미미하단 이유로 다른 곳을 찾으셨습니다. 병원 건물을 만들려고 했다면 왜 그런 상가를 얻었겠습니까? 솔직히 병원장들이 와서 보고 가는 것도 신기할 정도였으니까요.
결국 인터넷 의류, 양말 사업하시는 분들의 창고 겸 사무실의 형태로 상가를 쪼개서
3-4곳이 입점할 수 있는 형태로 조절하게 되었고 임차인들이 입주하셨습니다.
임차인 분들과 코로나를 겪으면서 많은 유대관계가 맺어졌습니다.
1층에 스타벅스를 입점시키고 상가는 병원 상가로 채우는 꿈은 누구나 상상하는
아름다운 상가 임대의 모습입니다. 건물 가격이 당연히 상승합니다.
그러나 가능한 입지라면 상가와 주택 입주민들이 지불한 분양 가격도 훨씬 비쌌겠죠.
권리금은 입지를 개척한 시간에 대한 보상입니다.
욕심을 조절하는 일은 시장의 평가입니다.
시장의 평가가 내려지기까지 버티는 힘이 성패를 좌우합니다. 권리금이 존재하는 이유일 것입니다.
분양상가가 자리잡기까지의 고통을 버티기까지 힘들었고, 임차인들이 몇 번 계약기간도 채우지
못하고 오가는 과정에서 건물의 가치는 시장에서 평가를 자연스럽게 받게 되었습니다.
욕심을 버릴 수밖에 없게 된 것이죠.
부동산을 입문하면 거슬리며 속상한 말이 상급지 하급지로 구분하면서 입지분석을 하는 일입니다.
가고 싶은 곳은 최상 급지지만 현실은 하급자이기 때문입니다.
그런데 입지 개념을 받아들이지 않으면 부동산이 얼마나 시장의 평가로 객관적이고 정확하게 가격이 평가되는지 이해할 수 없습니다. 입지는 가장 중요한 부동산 판단의 척도입니다.
신축의 콧대가 아무리 높아도 시간이 흐르면 입지로 재편됩니다.
빌라도 아파트도 상가도 동일합니다.
자산 만들기를 시작했다면 열매를 향해 달려가야 합니다.
그 여정이 고통스럽고 포기하고 싶어도 참아야 합니다.
최고의 입지는 결국 버티는 힘으로 얻어내는 열매입니다.
최고의 입지는 내 손으로 얻어낸 값진 결과입니다. 결코 비교해서 얻어내는 것이 아닙니다.
그렇게 한걸음 한걸음 걸어가면 자본주의를 이기는 승자가 될 수 있습니다.
