자산 만들기 3. 상가(1)
욕망의 격전지로 진격!!
자산 만들기 상가 편은 현금흐름을 만들기 원하시는 분들을 위한 기록입니다. 동시에 투자를 올인의 개념으로 접근하면 곤란해진다는 사실과 현금흐름의 절대가치를 반드시 붙잡으라는 말씀을 드리며 이야기를 시작합니다.
가상의 이야기일지도 모르지만
"아파트를 팔고 남은 7억으로 코인을 샀습니다. 건물주가 되고 싶어서 올인했어요."
그분이 언급하신 코인이 그 당시 300여 원이었는데 최근 코인의 급락으로 100원 아래로 떨어졌습니다.
실제 사례라면 그분의 고통은 말로 형용할 수 없는 상황일지도 모릅니다.
건물주는 자본주의 시대를 살아가는 사람들의 꿈입니다. 건물주 개념이 상가 월세 받는 개념을 의미하는 듯합니다.
(빌라와 아파트로도 건물주가 될 수 있습니다.)
부모님께서는 월세를 받으려고 상가를 구입한 것이 아니었습니다. 일터의 새 보금자리를 찾아 작은 주상복합 내 상가를 분양받으셨습니다. 그러나 자신들이 허락한 몇 개의 업종만 입주시켜야 집값이 안 떨어진다는 입주민들의 방해로 아파트 팔고 빚내서 올인한 인테리어까지 마친 상가를 나올 수밖에 없는 상황에 처하셨습니다.
가구당 2천만 원이 넘는 배상금을 지불하라는 억지 요구로 소송까지 휘말리는 지경에 이른 것입니다.
월세를 받으려고 상가를 구입했다면 상권이 전혀 없는 곳으로 움직이는 행동은 결코하지 않았겠죠. 의도와 다르게 삐끗하는 일이 한번 터지자 몇 년간의 시간과 현금, 신용이 빨려들어가는 상황이 벌어졌습니다.
부모님의 짐을 조금이라도 덜어드리고자 시작한 일에서 인생의 계곡을 경험하는 일은 괴롭습니다.
부동산을 증오하게 된 이유도 상가 선택으로 부채와 결제의 압박, 사람들 때문이었습니다.
입주민들을 비롯한 자신들의 이익만 내세우는 사람들을 상대하면서 사람이 무서워졌습니다.
법원에 가고 변호사 만나고 세무사, 입주민 등 관련된 분쟁을 해결하다 얻어맞기도 했습니다.
"왜 그들의 허락을 받아야 하지?"
"이 말도 안 되는 상황은 도대체 뭐지?"
"왜 상가를 입주민들이 간섭하지?"
몇 년을 혼자서 밤에 멍하니 천장을 보면서 중얼거린 말입니다.
"나의 상식과 사회의 상식을 다른 거였구나"
돌아가기 싫은 과거지만, 그 시간이 아니었다면 부동산의 가치와 시장에 굴복하는 인간의 욕망을 배울 수 없었겠죠. 부동산은 인간 욕망의 집합체입니다. 시장의 판단은 내버려둔 채 자신의 소유물을 비싼 가격으로 만들고 싶어합니다.
혹자는 자산가격이 내려가기를 기원하기도 합니다.
신축주상복합이지만 외진 곳이기 때문에 월세보다는 안정감을 선택한 결과가 오히려 치명적결과로 돌아왔습니다.
빌라와 상가는 열등감과 좌절로 다가왔지만
자본주의의 원리를 깨닫게 해 준 선생님입니다.
상가 분쟁을 겪으며 깨달은 지혜가 있습니다.
"나의 바람과 시장은 다르다"
"상식은 내가 속한 사회 내에서의 상식이지 타인의 상식은 아니다."
"자신의 이익 앞에 사람들은 이성을 잃는다."
"싸우면 진다. 싸우지 말고 이야기를 듣는다."
"결국 시간이 이긴다."
1. 상권 형성 안된 분양상가, 하락기, 고금리, 공실
2. 입주민과 마찰, 임차인과 마찰
괴로워하시는 부모님의 짐을 대신지고 엉망인 현금흐름과 분쟁을 해결하는 인생을 쏟아붓는 상황에서
불면증, 이명 증상과 심각한 탈모 증상까지 경험했습니다.
아내의 부모님도 상가를 원인으로 돈의 덫에 갇혀계셨습니다.
상가가 양가 부모님의 달려가던 인생을 한순간에 파국으로 만들어버렸습니다. 그때 배웠습니다.
1. 상권 형성이 안된 분양상가는 절대 사지 말 것
2. 그 안에서 사업하지 말 것, 시간이 걸려도 반드시 임대료를 나오게 만들 것
3. 경매로 사는 것보다 안정된 수익이 나오는 법적 하자가 없는 물건을 매매로 저렴하게 얻는 것을 추천.(경매도 잘 고르면 아주 좋은 물건들이 나옵니다.)
4. 포괄담보대출은 절대 받지 말 것.
(지금은 거의 없습니다.)
5. 대출과 세금 업무의 중요성
6. 작은 점포부터 차근차근 개수를 늘릴 것
7. 절대 올인하지 않는다.(현금흐름이 없으면 안 된다.)
주택에 대한 정부의 규제와 대출 차단으로 상가에 대한 관심이 폭발하고 건물주가 되어 월세 수익을 올리는 일이 재테크의 최종 정착지가 되고 있습니다.
그렇지만 제가 상가 접근을 아직 꺼려하는 이유는 위 과정에서 겪은 고통 때문입니다.
부동산을 극도로 꺼려했던 이유도 동일합니다.
상가로 큰 수익을 거두고 계신 분들도 있지만 반면에 상가로 은퇴후 다시 일을 시작하시는 분들도 계십니다. 가장 이상적인 접근은 이미 경매로 저렴하게 낙찰을 받아 은행 대출을 사용해서 등기를 가져오는 일입니다.
월세에서 은행이자를 제하면 순수익이 남게 되고 그것을 뭉쳐서 한 달 수익으로 만드는 패턴은 아주 이상적인 모델입니다. 입지가 좋은 상권이 형성된 작은 점포부터 차근차근 형성해나간다면 분명 훌륭한 비즈니스 모델이 됩니다.
제가 경험한 상가의 추억은 결코 자랑할 만하지 않습니다. 아무리 외진 곳의 소유자들도 자산가치를 극대화시키려 합니다. 특히 신축의 경우 빌라 아파트 상가를 가리지 않고 자산가치의 입지현실에는 관심이 별로 없습니다. 새것이니 자신들의 힘으로 시장을 만들어낼 수 있다고 생각합니다.
그러나 시간이 흐르고 그들도 시장의 힘에 굴복할 수 밖에 없었지만 치명적인 피해를 입은 사람은 우리 가정이었습니다.
신축아파트가 하락기에 하락률이 가장 높은 이유,
신축 빌라나 상가가 공실이 오래 지속되는 이유이기도 합니다. 다른 부동산들 보다 상대적으로 상가는 위험부담이 높습니다. 그만큼 매달 현금을 주머니에 주기 때문에 감당할 수 있는 용기가 있다면 큰 수익을 가져다줍니다.
노동의 덫에서 해방될 수 있는 힘을 주며 잘 고른 상가는 노후를 책임집니다.
타인의 시간을 나의 시간으로 가져오는 자본주의 원리에 가장 부합하는 모델입니다.
우리의 선택이 우리의 미래를 만듭니다.
선택에 따른 대가를 책임져야하지만 가끔은 전혀 예상하지 못한 방향에서 심각한 타격을 가하기도 합니다.
상가를 생각하신다면 공실이 1년 이상 지속되어고 버틸 수 있는 현금흐름을 반드시 확보하세요. 그렇다면 수익이 안정적으로 발생할 때까지 버틸 수 있습니다. 그런 일이 없는 상품을 고르는 것이 가장 좋습니다.
아주 센 권리금을 치르고 나서야 후회를 하면 늦기 때문에 조바심으로 접근하는 일은 위험합니다.
그럼에도 불구하고 안정되면 현금흐름을 계속 유지할 수 있기 때문에 상가는 여전히 매력적입니다.
