상속 주택이 여러 채라면, 이렇게 나눠야 비과세 됩니다
며칠 전 고객 분의 부친께서 돌아가시게 되어, 상속세 상담을 진행했다. 부친께서는 아파트 2채를 남겨주셨는데, 상속인 간에 어떻게 분할하는 것이 좋을지에 대해 함께 고민하던 중 고객 분께서 공동상속주택은 무조건 주택 수에서 제외되는 것으로 오해하고 있어 이에 대해 정확하게 안내드렸다.
기존에 1주택을 보유하던 중에 갑작스럽게 상속이 일어나 새로운 주택을 취득하게 되면 예기치 못하게 2주택자가 되어버리는 상황이 발생할 수 있다.
이러한 상황을 고려하여, 세법에서는 기존에 1세대 1주택(기존 주택)을 보유한 상태에서 새로운 주택(상속 주택)을 상속받은 이후 기존 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 적용받을 수 있도록 특례 규정을 두고 있다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소그런데 고인(피상속인)께서 남겨주시는 상속 재산 중 주택이 여러 채일 수도 있고, 또는 상속인이 여러 명이라 나눠갖는 상황이 발생할 수도 있다.
이처럼 둘 이상의 주택을 상속받거나, 상속 주택을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우에는 누구의 상속 주택으로 보아 비과세 특례 규정을 적용할까?
우선 둘 이상의 주택을 상속받는 경우부터 보자.
소득세법시행령 제155조 제2항에서는 상속 주택 비과세 특례를 규정하면서, 피상속인이 상속개시 당시 둘 이상의 주택을 소유한 경우에는 아래 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다고 규정하고 있다.
<1> 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
<2> 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
<3> 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
<4> 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
<5> 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택
마곡역 세무사 김철종세무사사무소위 순서에 따라 해당하는 1주택을 '선순위 상속주택'이라고 부른다. 이처럼 선순위 상속주택에 대해서만 상속 주택 비과세 특례 규정이 적용되며, 나머지 상속주택은 비과세 특례 규정을 적용받지 못하게 된다.
며칠 전 상담에서는 피상속인께서 A주택은 2017년에 취득, B주택은 2016년에 취득하셨기에 B주택이 선순위 상속주택에 해당되었다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소다음으로, 상속 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우를 보자.
소득세법시행령 제155조 제3항에서는 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택. 즉, 공동상속주택에 대해서는 상속 지분이 가장 큰 상속인이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있다. 만약 상속 지분이 동일한 상속인이 2명 이상인 경우에는 아래 순위에 따라 해당되는 상속인 1명이 소유한 것으로 본다.
<1> 당해 주택에 거주하는 자
<2> 최연장자
마곡역 세무사 김철종세무사사무소A 주택을 상속인 3명이 동일하게 1/3 씩 상속받았다고 가정해보자.
A 주택은 공동상속주택에 해당되고, 상속인 중 누가 소유한 주택으로 볼 지에 대해 판단할 때, 상속지분이 동일하므로 우선 A 주택에 거주하는 상속인이 있는지 따져보고, 없다면 그 다음 순서에 따라 최연장자의 상속 주택으로 보게 될 것이다.
더 나아가서, 만약 A주택, B주택을 1/3씩 공동 지분으로 상속받았다면?
공동상속주택의 경우에도 둘 이상의 주택인 경우 앞서 살펴본 순서에 따라 '선순위 공동상속주택'을 결정한다. 이 역시 선순위 공동상속주택에 대해서만 상속 주택 비과세 특례 규정이 적용된다.
따라서, 선순위 공동상속주택인 B주택에 대해서만 상속 주택 비과세 특례 규정이 적용될 것이고, A주택에 대해서는 비과세 특례가 적용되지 않는다.
상속주택 비과세 특례 개념 자체는 단순하지만 선순위 상속주택, 공동상속주택이 섞이게 되면 판단이 복잡해지고, 어떤 식으로 상속받느냐에 따라 세금 유불리가 달라질 수도 있다.
상속 주택이 둘 이상이거나, 상속인이 둘 이상이라면 세무전문가와의 상담을 통해 상속 주택 분할에 대해 함께 고민해보는 편이 좋겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
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