2021년 서울 주택 거래, 급감? 글쎄?

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 29회 2022년 2월

2021년 서울의 주택시장 거래 살펴보기 (1) : 주택 매매량과 외지인 거래

서울 주택시장 매매량 급감이라는 뉴스들, 급감이 맞나?

2021년 한 해 서울의 주택 매매 거래량은 총 12.6만여건을 기록했다.  

이는 2020년 17.7만여 건에서 -28.6% 감소한 수준이며, 지난 10년 간(2010-2020년)의 평균치 15.6만 건을 하회하는 수준입니다. 거래량이 감소한 것은 서울 내 주택가격의 장기 상승에 따른 가격 부담도 있었으나, 15억 이상 주택 매입시 주택담보대출이 불가한 점과 작년 하반기부터 나타난 대출 강화의 영향이 있었던 것으로 추정됩니다. 

그러나, 이러한 거래량의 변화가 이례적인 것인지는 생각해 볼 필요가 있습니다. 많은 언론에서 거래량 급감을 헤드라인으로 삼고 있기 때문입니다. 2007년부터 서울의 전년 대비 매매 거래량 증감률은 다음과 같습니다. 

07년 -39.5%, 08년 -7.8%, 09년 -6.1% 10년 -35.7%, 11년 +28%, 12년 -27.2%, 13년 +34.4%, 14년 +32.5%, 15년 +49.5%, 16년 -3.9%, 17년 -11.8%, 18년 -8.9%, 19년 -23.2%, 20년 +35.3%.

전년 대비 증감의 절대값이 20% 안인 경우가 통계가 집계된 지난 15년 동안 불과 5년뿐이였습니다. 그 외에는 늘 -20% 이상 감소하거나 +20%이상 증가한 것이지요. -28.6%가 급감이라면 서울의 주택시장 매매량은 거의 늘 급감하거나 급등했다는 것을 알 수 있습니다. 따라서, 2021년도 거래량 감소를 이유로 시장의 변곡점이 왔다고 점치는 것은 지나친 면이 있습니다. 

헤드라인 보다 세부사항에 변화 감지, 늘어난 외지인 거래들

2021년 서울의 주택 거래중 외지인 비율이 25.7%를 기록했습니다. 실거래가 집계 이후 가장 높은 수치입니다. 재밌는 점은 2015년 16.5%를 기록한 이후 매해 외지인 비중이 꾸준히 증가하고 있다는 점입니다. 물론, 수도권이라는 같은 권역 안에 있는 경기도 사람이 서울 집을 살 수도 있는 것 아니냐는 반문이 있을 수 있습니다. 물론입니다. 다만 작년도 10여만 명이 서울을 떠났고, 이를 주택가격 부담 때문으로 분석하는 상황에서 외지인 거래 비중이 늘어난 것은 특이한 부분입니다.

서울 내에서의 거래에서도 역시 특이한 점은 확인됩니다. 구내 거래가 감소하고 있다는 점입니다. 구내 거래는 주택 가격 조정이 나타난 시기였던 2011년부터 2016년에는 50%를 상회했는데 2021년에는 불과 35%입니다. 이 또한 기록 집계 이후 최저치입니다. 

서울시 전체 단위에서도 서울 내 구 단위에서도 외지인(서울 외, 해당 구 외)의 거래가 증가하고 있다는 것의 의미는 무엇일까요? 일각에서는 다주택자 규제 강화와 서울과 지방 간의 주택가격의 차이 확대로 인한 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 증가의 영향으로 분석하고 있습니다. 

한편, 주택가격 상승과 규제의 영향으로 외지인의 서울 주택 거래량이 증가하는 가운데 지역내 거래량이 감소하고, 서울의 인구가 순유출 되는 상황은 주거 안정측면에서 다소 아쉬움이 남는 부분입니다.