차기 정부의 부동산 정책 분석 1, 민간과 시장 중심

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 33회 2022년 3월

이글은 2022년 3월에 작성한 글입니다.

새로운 정부의 부동산 정책 방향은 민간 중심으로 시장원리에 부합하는 방향으로 설정되고 있습니다. 전반적인 방향은 1) 주택 공급 및 임대 공급 촉진, 2) 세제 및 금융 규제 완화로 볼 수 있습니다. 

주택 공급 및 임대 공급을 촉진하는 데 있어서 민간의 역할을 강조하고 있고, 이에 따라 규제 완화를 시사했습니다. 또한 주택 시장 가격 상승을 막기 위해 생겼던 세제 강화 및 대출 규제 등을 완화시키는 것을 약속했습니다. 

작금의 부동산 시장의 가파른 상승의 원인을 구조적인 공급 부족으로 진단하고, 공급 부족의 원인을 정부의 규제로 설정해 이를 완화하면서 주택 시장 안정화를 꾀하는 것으로 생각됩니다. 

공급 촉진 : 임대/매매 공급 촉진 위한 규제 완화

주택 공급은 당선인뿐 아니라 상대 후보의 공약이기도 함, 다만 색은 조금 달랐습니다. 

상대 후보 또한 공공주택 공급 확대 및 재개발 재건축 규제완화를 통해 300만호 공급을 시사했습니다. 재개발/재건축 규제완화에 대한 공약도 작년 말께 나타났으나, 이는 기존 스탠스와는 달리 다소 급조된 모양새였습니다. 그러나, 당선인의 경우 재건축 규제완화를 대선 출마부터 시사했기 때문에 방향성은 더 확실해 보입니다. 

재건축/재개발 규제 완화 여러 번 시사, 그러나 완화 수준은 미지수

윤 당선인은 유세 중 “박원순 전 서울시장이 재건축/재개발을 모두 틀어 막았다”고 지적했고, “부족하면 또 재건축/재개발을 허용하는 정권”이라 밝혔습니다. 30년 이상 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제를 추진하고 있고, 구조안전성의 가중치를 현재 50%에서 30%로 하향하며, 재건축 초과이익 환수제 부담금 부담 기준을 상향하고 1주택 장기보유자의 경우 감면하는 것을 시사했습니다. 

다만, 차기 정부의 의지와는 달리 규제 완화의 수준은 미지수입니다. 이유는 국회 구성에 있습니다. 법개정이 필요한 재건축 초과이익 환수 규제 완화는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정이 있어야 합니다. 현재 여당은 이에 대한 유지 입장을 밝히고 있습니다. 따라서, 현재 여당(차기 정부의 야당)이 반대할 경우 다음 총선으로 국회 구성이 크게 변하지 않을 경우 급격히 변화 할 것으로 예상하기는 어렵습니다. 

민간 임대 촉진, 아파트 등록임대 재개 및 민간임대 주택 활성화

등록임대사업자 지원제도를 통해 매입임대용 소형 아파트 신규 등록을 허용하고, 공공임대주택과 민간 임대주택을 활성화하는 것이 차기 정부의 방향성입니다.

매입임대용 신규 등록을 허용하는 경우 종부세 합산과세 배제 및 양도소득세 중과세 배제 등의 혜택을 줄 것으로 예상됩니다. 이는 시행령 개정으로 추진이 가능합니다. 문 정부는 임대사업자의 건강보험료 감면 등의 세제 혜택을 통해 임대사업을 촉진했으나, 세제 혜택을 줄이며 규제로 방향을 돌리고 현재는 아파트 임대 사업 등록이 불가능한 상황입니다.

공공택지에서 민간 배정 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정하고, 10년 이상 장기임대주택의 공제율을 80%로 상향하는 공약이 있습니다. 이 과정에서 임대료 손실액에 대한 세액공제를 통해 저렴한 임대료의 민간 임대 주택공급을 촉진하겠다는 계획입니다. 다만, 이 정책에서의 실효성은 디테일에 있습니다. 공급자에게 어떤 인센티브를 제공해서 어느 정도 저렴한 임대공급이 나오게 할지가 핵심이 될 것 같습니다. 

다음주에는 세제 및 금융 규제 완화와 관련 된 공약을 알아보도록 하겠습니다.