'역대급 거래절벽'서울 아파트... 월세는 계속 상승중
향후 집값은?
앞으로 부동산 시장은
이렇게 됩니다!!
최근 서울 아파트 거래량이 적다는 것은 다들 아실 겁니다. 그런데 적어도 아주 적습니다. 관련 통계 작성 이래 최저수준입니다. 2006년 이후 통계가 작성되었다고 하는데 그렇다면 서울, 수도권 시장이 깊은 침체기에 빠졌었던 2008년 금융위기 이후의 시장보다도 더 적은 거래량을 기록하고 있다는 뜻이죠.
이런 상황에서 대세하락에 대한 얘기와 장기 경기침체에 대한 얘기들이 많이 나오고 있습니다. 저는 여기에 대해 어떻게 생각하는지 기사분석과 함께 말씀을 드리겠습니다.
한경 기사를 보면, 지난 7월 서울아파트 매매 거래건수는 643건입니다. 역대 최소 거래량입니다. 8월은 더 심각해서 기사를 작성하는 시점(9.19) 기준 540건이라고 합니다. 신고 기한이 30일이니까 8월 총집계를 위해서는 열흘 가량 더 지켜봐야겠지만 7월과 비슷한 수준으로 보여집니다.
이렇게 거래량이 줄어든 이유는 누가 뭐래도 '금리'의 영향이 가장 컸구요. 대신 빌라거래량은 3206건(7월)을 기록하여 전체의 66%를 차지합니다. 최근까지 빌라거래량이 아파트 거래량보다 많은 경우는 없었습니다. 그래서 얼마 전에 빌라거래량이 아파트거래량보다 많은 것이 놀랍다는 기사가 나왔었는데 지금은 월등히 더 많은 거래가 이루어지고 있습니다.
오늘은 빌라 얘기를 할 건 아니므로
그건 그렇다치고...
아파트 매매거래량이
이렇게 없으면 앞으로 어떻게 될까요?
가장 먼저 나타나는 현상은 임대차 수요가 늘면서 거래량이 많아진다는 겁니다. 매우매우 당연하게도 여러분들은 집에서 거주는 해야하니까 매수를 하지 않는다면 전세 혹은 월세로라도 집에 살아야겠죠. 그런데 매수자가 없으니까 임대차 시장이 활발해지는 것이죠.
그 중에서도 월세가 강세입니다. 보통은 매매거래량이 없으면 전세가 활발해지는데 지금은 급등한 금리 때문에 전세자금대출을 받기가 부담스러워 오히려 이자 부담이 덜 한 월세를 택하는 겁니다. 혹은 반전세(준전세) 형태로 들어가지요.
이렇듯 매매, 전세 시장은 잠잠하고 월세만 수요자가 몰리니 월세의 가격오름세가 상당히 가파르게 상승중에 있습니다.
특히 월세 거래 비중이 빠르게 늘고 있다. 2019년 상반기 21.53%(2만4988건)이었던 월세 비중은 2020년 상반기 24.17%, 2021년 상반기엔 30.49%로 30%를 넘어섰다. 이후 올해 상반기 기준으로는 41.01%로 임대차 거래 10건 중 4건 이상은 월세를 낀 거래로 나타났다. (22.9.19 한경 기사 중)
20% 남짓이던 것이 지금은 40%를 넘겨서 2배 이상 늘어났고, 올 하반기에는 이 비중이 더 커져 아마도 50%를 넘길 것으로 예상됩니다. 즉 전세보다 월세가 더 많다는 뜻이죠. 이렇게 되면 이 역시 역대 최초로 발생하는 일입니다.
물론 내년까지 계속 월세가 강세가 될 가능성은 낮아보입니다. 그 이유는 월세가격이 계속 높아짐으로 인해 내년쯤 되면 전세로 들어가는 것이 주거비 부담이 더 적어지는 현상이 발생할 가능성이 높기 때문이죠.
그러나 조건이 있는데요, 그 조건은 '금리가 안정된다면' 입니다. 내년에도 여전히 금리가 무시무시한 상승세를 이어간다면 높아진 월세에도 불구하고 여전히 대출금리가 두려워 전세를 선택하지 않을 겁니다. 그럼 월세의 강세는 더 이어지겠죠. 하지만 제 생각에는 내년 금리는 안정을 찾게 되고 사람들은 전세를 찾게 될 것으로 보입니다.
이렇게 되면 전세가격이 다시 상승합니다. 여전히 매매 거래가 적어 가격이 주춤된다면 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)은 상승하게 됩니다. 그리고 이는 결국 매매가의 상승을 불러오게 되죠.
물론 이런 상황을 타개할 방법은 있습니다. 바로 많은 주택공급을 해주어 수요보다 더 많은 여유로운 상황을 만드는 겁니다. 그러나 아시다시피 서울의 주택공급은 턱 없이 부족하며 해결하기 위해서는 많은 시간이 필요합니다. 그 때까지는 공급이 아주 많이 부족한 상황으로 가격상승 잠재력이 항상 존재하고 있는 상황이죠.
이와 같은 흐름이 진행될 거지만 언제부터 전세수요가 늘어나고 이 수요가 언제 매매수요로 바뀔지에 대한 정확한 시점은 알 수가 없습니다. 그래서 시장을 항상 지켜보고 반전이 될만한 흐름이 있는지를 예의주시해야합니다.
여전히 어려운 시장입니다.
다들 힘내시고 건강하세요~ ^^
