AI는 임대차보호법을 해석할 수 있을까?
이미 제 브런치스토리에 여러 번 올렸던 것과 마찬가지로 이번에는 AI가 임대차에 관한 법규정을 얼마나 이해하고 있는지를 테스트해 보겠습니다.
질문 :
2024. 1. 1.부터 보증금 2,000만 원에 월세 200만 원을 선불로 지급하는 조건으로 상가를 임대했는데, 임차인이 월세로 1월 1일에 100만 원, 2월 1일에 150만 원, 3월 1일에 50만 원, 4월 1일에 0원을 입금한 경우 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있나?
우리 민법 제640조에서는 임차인이 2기분 이상의 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 상가건물임대차보호법 제10조의8에서는 차임연체액이 3기분에 달하는 때에 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우 민법보다 우선 적용되기 때문에 계약해지를 위해서는 연체차임이 3기분이 되어야 합니다.
연체차임이 3기분이라는 말은 3번 연체되었다는 것이 아니라 연체된 차임의 합계가 3회분이 되어야 한다는 말입니다. 위 문제에서는 월세 200만 원으로 계약했으니 600만 원이 연체된 때 계약을 해지할 수 있는데, 4월 1일까지 연체금액은 500만 원이므로 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
그러면, AI는 어떻게 답변을 했을까요?
<ChatGPT>
상가 임대차 계약에서 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는지는 상가건물 임대차보호법 및 민법의 규정에 따라 판단해야 합니다.
1. 상가건물 임대차보호법의 적용
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임대인은 다음의 경우 계약을 해지할 수 있습니다:
임차인이 차임(월세)을 2회 이상 연체한 경우.
즉, 2회 이상의 차임 연체는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 중요한 사유가 됩니다.
2. 월세 지급 내역 분석
임차인이 지급한 월세를 기준으로 연체 여부를 판단합니다:
지급 내역과 연체 금액
1월분 월세: 200만 원 중 100만 원 지급 → 100만 원 연체.
2월분 월세: 200만 원 중 150만 원 지급 → 50만 원 연체.
3월분 월세: 200만 원 중 50만 원 지급 → 150만 원 연체.
4월분 월세: 200만 원 전액 미지급 → 200만 원 연체.
연체 상태 요약
1월분, 2월분, 3월분, 4월분 모두 전액 지급되지 않아 4개월 연속 연체 상태.
특히, 2회 이상의 월세를 연체했으므로 법적으로 계약 해지가 가능합니다.
3. 계약 해지 가능성
임차인은 이미 2회 이상 차임 연체 상태입니다(1월분~4월분).
상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임대인은 이를 이유로 계약 해지 통보를 할 수 있습니다.
4. 유의점
계약 해지를 위해서는 임대인은 차임 연체에 대해 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 후에도 차임이 지급되지 않을 경우 해지 통보를 해야 합니다(민법 제543조).
차임 연체가 발생하면 임대인은 이를 즉시 통보하고 적법한 절차를 따라야 법적 분쟁에서 유리합니다.
결론
임차인이 4개월 연속 차임을 제대로 지급하지 않아 2회 이상 차임 연체 요건을 충족했으므로, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
ChatGPT의 경우 상가건물임대차보호법의 규정 내용 자체를 틀렸습니다. 상가건물임대차보호법 제10조는 임대차계약 해지에 관한 규정이 아니라 계약갱신요구에 관한 규정입니다. 임대차계약 해지와 관련된 규정은 제10조의8입니다.
이제 국산 AI로 같은 질문을 해 보겠습니다.
<슈퍼로이어>
주어진 사례를 분석하여 차임연체를 이유로 한 계약해지 가능 여부를 검토하겠습니다.
1. 차임연체 현황 분석
약정 월세: 200만 원 (선불)
연체 현황:
1월분: 100만 원 지급 (100만 원 연체)
2월분: 150만 원 지급 (50만 원 연체)
3월분: 50만 원 지급 (150만 원 연체)
4월분: 0원 지급 (200만 원 연체)
총 연체금액: 500만 원
2. 법적 검토
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
본 사례에서:
3기의 차임액: 200만 원 × 3 = 600만 원
현재 연체액: 500만 원
3. 결론
현재 연체액 500만 원은 3기의 차임액인 600만 원에 미달하므로, 아직 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 계약해지 요건을 충족하지 못했습니다. 따라서 현 시점에서는 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.
4. 부가 설명
상가건물 임대차보호법은 민법의 특별법으로, 민법 제640조의 2기 차임연체 규정보다 우선 적용됩니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).
차임연체액이 3기에 달하면 별도의 최고 없이도 계약해지가 가능합니다.
임대인이 해지권을 행사하려면 임차인에게 해지의 의사표시가 도달해야 합니다.
계약서상 2기 연체 시 해지할 수 있다는 특약이 있더라도, 강행규정인 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 우선 적용되어 3기 연체 시에만 해지가 가능합니다.
5. 권고사항
임대인은 차임연체액이 3기의 차임액(600만 원)에 도달할 때까지 기다렸다가 해지권을 행사하거나, 연체차임 지급을 독촉하는 등 다른 방법을 고려해야 할 것입니다.
<슈퍼로이어>에서는 ChatGPT와 달리 현행 법규정을 정확하게 적용해서 맞는 답변을 하였습니다. 질문 내용이 아니지만 참고할 사항까지 답변이 나왔으니 매우 훌륭하다고 할 수 있겠습니다.
그러면, 한 가지를 더 물어보겠습니다. 만약 임대차한 건물이 교회라면 어떨까요? 상가건물임대차보호법은 교회와 같이 사업자등록의 대상이 되지 않는 경우에는 적용할 수 없습니다. 그러면 같은 사례에서는 상가건물임대차보호법이 아니라 민법이 적용되고, 민법에서는 연체차임이 2기분에 달하였을 때, 즉 400만 원이 연체된 시점에서 계약해지권이 생긴다고 규정하고 있습니다. 그러므로 임차인이 교회로 사용하였다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
질문 : 임차인이 건물을 교회로 쓴 경우에도 마찬가지야?
<슈퍼로이어>
교회로 사용되는 건물의 임대차 관계는 일반적인 상가건물 임대차와는 다르게 판단됩니다. 주요 내용을 설명드리겠습니다.
1. 상가건물 임대차보호법 적용 여부
상가건물 임대차보호법은 영리를 목적으로 하는 영업용 건물의 임대차에 적용됩니다. 교회는 비영리법인으로서:
영리 목적의 영업용으로 사용되지 않음
사업자등록 대상이 아님
상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아님
이러한 취지는 판례를 통해서도 확인됩니다. 법원은 "상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다"고 판시하고 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).
2. 적용법규
교회 건물 임대차의 경우:
상가건물 임대차보호법이 아닌 민법의 일반 규정이 적용됨
차임연체에 의한 계약해지는 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 달하는 때 가능함
3. 본 사례의 경우
따라서 질문하신 사례에서:
교회 건물이므로 상가건물 임대차보호법 제10조의8(3기 차임연체)이 적용되지 않음
민법 제640조에 따라 2기의 차임액(400만원) 연체 시 계약해지 가능
현재 연체액이 500만원으로 2기 차임액을 초과하므로 계약해지 가능
4. 결론
교회 건물 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으므로, 2기의 차임액(400만원)이 연체된 시점에서 계약해지가 가능합니다. 따라서 현재 500만원의 연체가 발생한 상황에서는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이번에도 <슈퍼로이어>는 정확한 답변을 내놓았습니다. 질문을 '교회'로 한 것은 법조문에는 '교회'라는 말이 없기 때문이었습니다. 그래서 AI가 교회가 사업자등록의 대상이 아니라는 사실을 알아서 판단할 수 있는지가 궁금했는데 역시 국산이라 그런지 우리 법 규정을 정확히 알고 있네요. 지난번에 유류분 계산을 틀렸던 것을 만회하는 결과였습니다.
관련 링크 - AI가 유류분 계산을 할 수 있을까?
하긴 유류분 계산이 워낙, 어렵긴 하죠. 인터넷에서 검색해도 잘 안 나오고 법규정만으로는 계산이 안 되니까요.
결론적으로 상가건물임대차보호법에 대해서는,
ChatGPT는 몰라도 너무 모른다.
국산 AI <슈퍼로이어>는 잘 아는 것 같다.
