과도한 레버리지에 대한 합리화를 주의하자

한 순간에 망한다.

*아래 글에서 스트레스 DSR은 대출총량에 대한 규제이며 금리 자체가 올라가는 것은 아니라고 합니다. 제가 잘못 알고 적었고, 신뢰성을 위해 글 전문은 그대로 남겨둡니다. 하지만 큰 틀에서 제 view 자체는 변함이 없음을 이해 부탁드립니다. 

필자는 아무리 누가 뭐라해도 과도한 레버리지는 한 순간 망할 위험성이 있다고 생각한다. 솔직히 말하면 강남에 위치한 빌딩이나 상가는 절대 가격이 내려가지 않는다는 의견에 대해서도 80%만 동의하며 20% 정도는 동의하지 않는다. 서울 아파트에 대해서도 마찬가지다. 강남 3구 아파트도 마찬가지다. 누가 뭐라고 하고 뉴스에서 뭐라고 떠들어도 전혀 필자의 생각은 변하지 않는다. (미국 대공황을 기억하는가. 세상에 절대라는 것은 없다.) 

그 이유는 세상에 절대라는 것이 없기 때문이다. 솔직히 말해보자. 코로나 시기 이전에도 장기적 저금리 기조였고, 코로나 때 저금리가 정점을 찍었다. 말 그대로 대출금리가 자고 일어나면 0.5%씩 뚝뚝 떨어졌다. 이 시기에 미국채금리가 지금처럼 5%에 근접할거라 아무도 생각치 못했다. 한국은 한국은행이 금리를 역사상 최초로 미국보다 2% 낮게 유지하며 외환 보유고를 털어 환율을 방어하고 있기 때문에 그나마 이 정도인 거지 미국 상업용 부동산 시장은 코로나 회복 이후 말 그대로 '망했다.'

과도한 레버리지라도 수십년을 버티면 이긴다. 하지만 한 순간이라도 확신이 무너지는 순간, 그리고 financial constraint를 받는 순간 도미노처럼 와르르 무너져버린다. 

필자는 올해 9월부터 시행 예정인  stress DSR 2단계와 내년 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계가 그 도화선이 될 거라고 본다. 6개월 변동금리 대출 기준으로 금리가 0.75% 및 1.5%가 각각 오르는데, 기존에 4.5% 금리로 대출을 사용하던 차주는 5.25% 이후 내년 7월엔 6.75%의 금리를 감당해야 한다. 설상가상으로 미국채 금리가 큰 변동이 없고 환율 등에서 큰 움직임 (예를 들면 1500원 돌파)이 나타난다면 한국은행은 기준금리를 올려야 한다. 이렇게 되면 위의 6.75%가 7%가 넘을 수 있다.

필자는 천천히 가는게 빠르게 가려다 엎어지고 일어나지 못해 영원히 패배하는 것보다 낫다고 생각한다. 그래서 과도한 레버리지는 절대 쓰지 않는다. 어떤 자산군이 예를 들면 땅이, 아파트가, 상업용 부동산이 가격이 절대로 떨어지지 않는 자산이라고 full 레버리지를 끌어다 마구 사놓는 일은 하지 않는다는 이야기다. 천천히 가도 목적지까지 간다. 미리 간다고 인생 크게 달라지지 않는다. 한 번 홈런치려다가 넘어지면 평생 일어나지 못한다.