스트레스 DSR 2, 3단계 + 미국 금리 유지=재앙
2주 전만 해도 전세계 증시에 이런 일이 일어날 거라고 짐작이나 했나요.
*아래 글에서 스트레스 DSR은 대출총량에 대한 규제이며 금리 자체가 올라가는 것은 아니라고 합니다. 제가 잘못 알고 적었고, 신뢰성을 위해 글 전문은 그대로 남겨둡니다. 하지만 큰 틀에서 제 view 자체는 변함이 없음을 이해 부탁드립니다.
불과 2주일 전만 해도, 전세계 증시는 잔치판이었다. 사람들은 나스닥을 찬양했고, 나스닥 버블에 올라타지 못한 사람들은 기회를 놓칠까봐 극도로 불안해했다. 혹자는 미 대선까지 증시는 우상향하니 걱정말고 풀레버리지 매수를 하라고 했다. 그 결과가 어떠한가? 결국 이렇게 전세계 증시가 폭락하는 사태가 벌어졌다.
필자는 2달 전부터 주구장창 지나치게 상승한 증시를 경계해야 한다고 말했다. 일본 중앙은행 금리인상도 마찬가지다. 7월 31일에 있을 것을 알고 핸드폰 캘린더에 녹색글씨로 적어놓기도 했다. 여기서 일본 중앙은행이 잃어버린 30년을 끝내고 대규모로 금리를 올릴거라고 예상되었기 때문이다. 이 금리인상을 기점으로 전 세계 증시가 무너질거라고 생각했다.
조심스레 하나 더 예측해보면 아파트 포함 한국 부동산의 미래다. 2024년 9월부로 스트레스 DSR 2단계가 시행된다. 거의 모든 6개월 변동금리 대출에 0.75%의 가산금리가 일괄적으로 붙게 된다. 내년 2025년 9월에 3단계 스트레스 DSR은 더하다. 모든 6개월 변동금리 대출에 1.5%의 가산금리가 붙게 된다. (변동, 고정 별로 가산 금리 계산방식이 다르다.)
지금 한국 부동산, 아파트, 전세가격 등은 이 DSR로 인한 금리인상을 전혀 반영하고 있지 않다. 이 금리인상이 반영되면 마치 코로나 시기에 전세값이 쭉쭉 하락했던 것과 비슷한 현상이 벌어질 수 있다. 우리나라는 미국 금리인상기에 이번에 처음으로 금리인상을 인위적으로 막았기 때문이다 (미국보다 항상 2% 정도 금리가 높았지만 이번에는 역사상 처음으로 미국 금리보다 2% 아래 수준에서 외환보유고를 털어 환율을 막으며 낮은 금리를 인위적으로 유지하고 있다.). 혹자는 미국의 9월 금리 빅컷을 예상하던데, 필자는 낭설이라 본다. 빅컷? ㅎ 아마 통화정책엔 큰 변화가 없을 것이다. 결국 스트레스 DSR 2, 3 단계가 차례로 반영되고 하반기에도 미국의 통화정책 스탠스에 큰 변화가 없으면서 어떤 국제금융시장의 국지적 흔들림으로 달러원이 1500원을 넘으면 한국은행은 금리를 올릴 수 밖에 없다. 이러면 현재 4.5% 금리로 돈을 빌리던 차주의 금리가 7%가 넘어갈 수 있다.
하나의 시나리오지만 역시 가능성 있다. 지난 주 까지만 해도 월요일에 전세계 증시가 이렇게 되리라고 생각했었는가? 아닐 것이다. 버블은 얼마나 지속될진 모르지만 언젠가는 꺼진다. 꺼지지 않는 버블을 보며 역시 내 말이 맞잖아 하는 자랑은 의미가 없다. 에너지가 소진되는 공세종말점에서 전선은 무너진다. 태풍도 육지로 올라와서 에너지 공급이 끊기면 소멸되기 시작한다. 에너지 공급의 중단을 보아야 한다.
