부동산 가격이 고점인지 확인하는 방법

필자가 개인적으로 쓰는 방법이다.

필자가 개인적으로 부동산이 고점인지 확인하는 방법은 경매에서 당해년도 감정가의 80~85% 수준으로 낙찰받는다고 했을 때, 2년 뒤 1주택자 양도세 비과세 요건으로 매도시 (양도 실질가액 12억 이하까지 해당) 이익이 얼마나 남는지 실제 계산기를 두드려 보는 것이다. 필요경비 제하고, 2년 보유한다고 가정한다. 장기보유특별공제 이런 거는 고려 안한다.

복잡하게 실거주할거니까, 장기로 투자할 거니까, 이런 가정 넣지 않는다. 그냥 2년 뒤 1주택자 양도세 비과세 요건만 받는다 치고, 얼마나 남길 수 있는지 본다. 매도 당시 실질 거래가액 12억 넘기는 것도 양도세 계산기로 12억 넘기는 부분에 대해 계산하는 방식으로 맞춰서 계산해본다.

그러면 대충 얼마 남길지가 보이는데, 이걸 다른 투자대상 (예를 들면 요새 채권시장이 굉장히 이율이 좋다. 연 6~7% 수준) 하고 비교해본다. 레버리지 비용 (이자비용, 현재 필요경비로 인정 안됨) + 리스크 + 자잘한 비용들 (전세 놓고 매도할 시 두 번 내는 중개료 + 보유세) + 눈에 보이지 않는 비용들 (명도시 이사비 명목 비용 + 귀찮음이라던가) 이런 것들을 다 고려해도 다른 투자대상보다 확연히 이득이면 그 부동산 거래를 한다 (경매 입찰에 들어간다.) 그렇지 않으면 거래하지 않는다.

지금 현재 상태로는 80~85% 수준으로 낙찰을 받아도 2년 보유 뒤 매도시 현재 거래가액을 그대로 다 받을 수 있을지도 의문이다. 그 동안 지난 8년 동안 부동산이 너무 가격이 올랐기 때문이다. 더 이상 남아있는 투자자 (투기꾼)의 에너지 (현금 동원력)도 많지 않아 보인다.

현재로서는 한 2.5~2.7억 이익 남기려면 대략 13억이 넘는 부동산을 감정가의 80~85% 수준으로 낙찰받고 2년 보유 뒤 되팔아야 하는데, 일단 그 정도 가격 수준이면 일반인이라면 당연히 레버리지가 들어가야 하고, 이자비용과 레버리지의 리스크 (가격 하락의 리스크)를 감당하면서 2년 뒤 그 정도 이익을 남기는 것이 과연 합리적인가 했을 때, (1) 다른 가용 투자 수단이 없다면 (할 줄 아는 게 없다면) 이 이익이라도 얻어야 한다. 외에는 별로 답이 안 나온다. (일단 이 정도 이익이 일반인에게 큰 수준이라고 말하면 할 말은 없다. 이 부분은 다른 대체 투자 수단을 얼마나 그 사람이 활용할 수 있는지 여부에 따라 갈린다고 해야겠다. 또한 감정가의 80~85% 수준으로 아파트를 낙찰받는 것 자체가 매우 어렵다. 현재 두 번 이상 유찰된 것들은 실제 실거래가와 비교해보면 두 번 낙찰되어야 실거래가 아래로 내려가거나 하는 것들이다. 즉 감정가가 애초에 지나치게 높게 설정되었다는 말이다.)

결국 예상되는 기대 이익 수준에 따라 거래여부를 결정해보면 어느 정도 판단이 가능하다. 장기보유, 실거주, 무한 인플레이션 논리 등은 제외한다. 이는 모두 장기간의 불확실한 가정들을 포함한다.

이 방식으로 판단해보면 내가 투자할지 말지를 보수적으로 결정할 수 있다. (필자의 투자관 자체가 매우 보수적이다.)