만약 정부/정당이 부동산 가격을 잡고 싶다면

보유세 (재산세와 종부세)만 늘리면 게임 끝납니다.

필자는 거의 항상 매일 국제금융시장의 미국채 시장금리와 채권가격을 주시하고 있다. 이는 모든 금융 의사결정의 기본이 되는 변수로서 이 미국 시장 금리에 따라 거의 모든 자산의 가격이 결정된다고 봐도 과언이 아니다.

한국 부동산도 미국 금리에 영향을 많이 받는데, 간접적으로 한국 금리 결정을 통해 영향을 미친다. 근데 금리 말고 부동산가격에 영향을 미치는 severly strong한 팩터가 하나 있으니 바로 보유세와 종부세이다.

결론부터 말해서 정부가 젊은 세대를 위해 부동산 가격을 잡고 싶으면 취득세와 양도소득세를 낮추고, 보유세 (제산세와 종부세)를 왕창 올리면 부동산 가격은 바로 하락한다. 아마 끊임없이 하락하고 거래도 활발해질 것이다. 그리고 젊은 부부가 부동산을 사기에 좋은 환경이 될 것이다.

그런데 정부는 왜 이렇게 하지 않을까? 기존 고가 부동산 보유자의 이익을 지키기 위해서이다. 가격이 하락하면 그들의 저장 가치가 훼손당한다. 한국은 아직 베이비부머가 주도하는 사회다. 따라서 정부가 취득세와 양도세를 낮추고 재산세와 종부세를 서서히 올리면서, 보유세 더 올릴거니까 얼른 거래세 낮을 때 파세요 하면 고가 부동산의 가격이 서서히 잡힐 것이다.

일본이 실제로 1990년도에 파격적 금리인상과 이런 세제를 통해 부동산 가격을 일부러 낮춘 경험이 있다. (필자는 버블 붕괴가 아니라 정부가 일부러 가격을 낮추었다고 본다. 일본 정부가 버블 상태를 없애기 위해 일부러 정책적으로 버블을 꺼뜨렸다. 정부가 계속 금리를 낮게 유지하고 세제를 유리하게 했으면 버블은 현재까지도 지속되었을 것이다.)

보유세가 늘면 소득이 없어진 퇴직 베이비부머 세대는 이에 더욱 압박을 느끼고 학군지 고가 부동산을 처분할 가능성이 크다. 그러면 당장 소득 여력이 되는 젊은 부부가 학군이 좋고 아이를 키우기 좋은 환경에서 아이가 대학에 갈 때까지 이 지역에 거주할 수 있다. 필자는 이런식으로 정부정책이 펼쳐졌으면 하는 바람이 있다.