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by 뉴욕박변 Aug 20. 2022

뉴욕박변: 부자아빠, 가난한아빠에서 배우는 절세법

부자가 더 부자가 될 수밖에 없는 당연한 이유

로버트 키요사키의 <부자아빠, 가난한 아빠>의 책 시리즈는 못 들어본 사람이 없을 정도로 재테크 분야에서 오랫동안 스테디셀러로 자리 잡았는데요. 로버트 키요사키는 돈이 들어오는 타입을 다음과 같은 네 가지로 나눕니다. 직장인 (Employees), 자영업자 (Self-employed), 투자자 (investors), 그리고 경영자 (corporate shareholders). 물론, 이 중에서 로버트 키요사키는 우리 모두가 투자자와 경영자가 되어야 한다고 얘기하고 있죠. 얼마 전, 한국에서 제일 유명한 유튜버 중 한 명인 신사임당 님이 유튜버로서 은퇴를 선언하고, 주언규의 돈 버는 생각이라는 채널을 새로 만들고 나서, 제일 처음 다뤘던 책도 바로 이 <부자 아빠, 가난한 아빠>입니다.

20대 초반에 저도 이 책을 읽고 당장 돈을 모아 매달 일하지 않아도 돈이 나오는 시스템을 만들어야겠다고 결심을 하게 되었습니다. 책에서는 이를 passive income이라고 하는데요. Passive Income에는 부동산을 렌트해서 받는 월세, 온라인 강의료, 책이나 특허, 저작권을 통한 지적 지식을 판매해서 오는 수익들을 예로 들 수 있겠죠.

이 중에서도, 로버트 키요사키는 부동산을 매우 좋아하는데요. 여기에는 다 그럴만한 이유가 있습니다. 단순히 매달 세입자에게서 들어오는 월세도 물론 좋지만, 부자들이 더 부자가 될 수밖에 없는 이유는 바로 부동산을 통해 절세를 하기 때문입니다.

1. 세금 낼 돈을 굳혀 부동산 투자금으로

예를 들어, 연봉 10만 불을 받는 직장인 A가 내야 하는 세금은, 기혼 여부, 자녀 여부, 다른 수입이나 재산의 규모에 따라, 약간의 차이가 있을 수는 있지만, 연방세금, 주 세금 등을 보함해서 매월 40% 정도 됩니다. 그럼 이 사람은 무조건 4만 불을 세금으로 내고 6만 불을 가지고 생활하게 됩니다.

그런데 똑같은 연봉 10만 불을 버는 사업자인 B는 이 돈에, 은행 대출 20만 불을 받아 30만 불짜리 부동산을 샀다고 가정을 해 볼게요. 그럼, B는 마이너스 10만 불에 (원래 수입 10만 불 + (대출 20만 불))에 대한 세금을 내기 때문에 4만 불을 세금을 내는 대신 부동산 투자 하는데 쓰게 됩니다.

2. 감가상각 (Depreciation)

감가상각이란 시간이 지남에 따라 유형 자산의 가치 감소를 회계에 반영하는 것을 말하는데요. 부동산의 경우, 시간이 지남에 따라 토지를 제외하고, 건물이 낡기 때문에 매년 얼마씩 가치를 떨어뜨려 회계 처리를 합니다. 2022년 현재, 미국 국세청이 정한 주거용 건물에 대한 감가상각은 27.5년으로, 상가는 39년으로 정하고 있습니다.

예를 들어, 40만 불에 주택을 구매한 경우, 토지가 12만 5천 불이고, 건물이 27만 5천 불이었을 경우, 27.5년에 대한 감가상각을 하면, 매년 주택에 대한 감가상각은 만불입니다 (27만 5천 불 / 27.5년). 만일 주택을 매입해 연 36,000달러에 렌트를 주고, 이 중 26,000을 모기지와 이자, 재산세 (property tax)를 냈다고 하면, 10,000불의 소득에 대한 세금을 내야 합니다. 하지만, 부동산 건물의 감가상각이 매년 만불씩 적용되므로, 결국 렌트 소득 만불에 대한 세금도 내지 않게 되죠. 만일 건물을 10년 동안 렌트했을 경우, 렌트하고 남은 10만 불의 세금을 줄일 수 있는 것입니다.

3. 부동산을 팔 때는 1031 Exchange를 통한 세금 유예

이렇게 감가상각으로 세금을 줄일 수 있다고 좋아했지만, 이 부동산을 팔 때는 Recapture라는 규정에 따라 원가 감소와 10만 불 절세에 대한 감가상비의 재계산을 통해 세금을 내야 합니다. 이를 피하기 위해 부자들이 사용하는 방법은 1031 Exchange입니다. 여기서 1031이라는 숫자는 미국 국세청 (IRS)의 코드를 인용한 것으로 부동산을 판 가격을 전부 재투자해서 토지나 임대 수익이 발생하는 부동산이나 생산 공장 같이 사업목적으로 사용되는 대부분 상업용 부동산을 살 경우, 세금을 유예해 주는 것을 말합니다. 한 마디로 부동산 교환인 셈이죠.

또한, 1031 Exchange에는 지역에 제한이 없고, 부동산 종류가 투자나 상업용이면 됩니다. 다시 말하면, 작은 두 부동산을 팔아 합친 금액에 해당하는 큰 부동산 하나를 사도 되고, 큰 부동산 하나를 팔아 몇 개의 임대 주택을 사도 된다는 것이죠. 이때 살 부동산의 가치가 파는 부동산의 가치와 비슷하거나 높아야 합니다.

단, IRS의 규정에 따라 판 부동산 가격과 비슷한 “like-kind” property 중 구입할 부동산을 판 날부터 45일 안에 정해야 하고, 부동산을 판 후 180일 안에 구매를 끝내야 하며, 연장을 받을 수 없기 때문에 미리 살 부동산을 알아보는 것이 매우 중요합니다. 이런 과정을 계속해서 반복하면, 마지막 부동산을 팔기 전까지는 세금이 유예됩니다. 이 과정을 반복하다 보면, 직장인들이 40%씩 세금을 내는 돈을 결국 부자들은 부동산을 사는데 투자하고, 감가상각을 통해 절세한 후, 1031 Exchange를 통해 세금을 줄이게 되니 점점 자산의 규모가 차이 나게 되겠죠.

로버트 키요사키를 두고, 어떤 이는 그는 부동산 투자를 통해 부자가 된 것이 아니라며 비판을 하기도 합니다. 물론, 부동산 이외에도 그는 지난 20년간 베스트셀러인 <부자 아빠, 가난한 아빠> 시리즈의 판매와, 모노폴리와 비슷한 형식의 보드 게임인 <Cashflow>의 판매, 강연 등을 통해서도 많은 passive income을 거둬들였습니다.

부자들뿐 아니라, 스타벅스, 맥도널드 등 모든 프랜차이즈들도 사실 비즈니스에서 오는 수익보다 더 큰 수익은 부동산에서죠. 물론 위에 예들은 매우 단순화한 것이지만, 부자들의 절세법을 알았으니 이제 우리도 이를 어떻게 적용할 것인가를 고민해 보자고요.

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