우리 아파트 밑으로 지하철이 지난다는데, 어쩌나?

지상권

은마아파트 주민들의 강력한 반대에 불구하고 GTX-C 지하철로가 단지 밑 땅속을 가로지르는 것으로 2023. 7. 19.에 확정되었다. 내 아파트 부지가 사유지임에도 그 아래 땅 속을 타인이 사용할 수 있는 것은 ‘구분지상권’ 때문이다. 한편 흔하지는 않지만 토지 또는 건물을 매매할 때 '지상권'이 설정되어 있거나, 경매로 인해 '법정지상권'이 생기는 경우를 마주치는데 이로 인해 토지 이용에 지장을 받거나 건물을 영구적으로 이용할 수 없는 상황을 맞기도 한다.

“한국에는 토지 소유권과 건물 소유권이 따로 있다; 지상권의 출발점”

한국에서 토지와 건물 등 지상물은 서로 별개의 부동산이다. 단독주택이나 단일 상가건물에 관한 부동산등기부를 찾아보면 건물과 그 부지의 등기가 별도로 있는 것을 알 수 있다. 그러나 일상에서 아파트 등 집합건물에서는 그 등기부를 찾아 현황을 파악하려면 다소 복잡한 단계를 거쳐야 한다.

먼저 토지에 대한 ‘소유권’이 무엇일까요? 민법에 “토지 소유권은 정당한 이익 있는 범위*내에서 토지의 상하에 미친다”고 규정하고 있다. (민법 제212조) 그리고 ‘지상권’은 “다른 사람의 토지에 건물, 공작물, 수목(樹木)을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리”를 뜻한다. 소유권과 마찬가지로 ‘지상권’은 단순히 “그 땅 위”에 한정하는 것이 아니고 “그 토지의 지상과 지하”에 미친다. (민법 제279조)
 이렇기 때문에 A 소유의 토지 위에 B 소유의 건물이 있을 수 있다.
 보통 지상권의 존속기간은 소유자와 지상권자의 약정으로 정하지만, 반드시 다음 연한보다 길어야 한다.
 1. 석조ᆞ석회조ᆞ연와조 또는 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우: 30년
 2. 기타 건물의 소유를 목적으로 하는 경우: 15년
 3. 건물이 아닌 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우: 5년

“구분지상권; 공중 또는 지하에 제한적으로 설정”

산 위로, 때로는 주거지역 위로 송전선이 지나가기도 하고, 땅 밑으로 지하철도나 지하도로가 지나가기도 한다. 그 밑이나 위에 있는 땅에는 버젓이 소유자가 있고 건물이 있는데도 그렇다. 그 이유는 ‘구분지상권’이란 권리가 있기 때문이다.
 구분지상권이란 “지상 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 설정하는 지상권”이다. (민법 제298조의2) 위에서 예시한 송전선로는 토지소유자와 한국전력과의 약정에 따라서 설정된 것이며, 지하철도의 경우 ‘도시철도법’에 따라 소유자의 동의 여부와 관계없이 설정**된다. 이것이 이 글 첫머리에서 소개한 은마아파트(토지) 소유자의 강력한 반발에 불구하고 GTX 노선이 그 땅 밑으로 지나갈 수 있는 근거이다.
 구분지상권의 설정 기간은 그 용도가 지속되는 한 무한정이어서, 지상권과는 다르다.

“건물과 그 부지의 소유자가 서로 달라지면? 법정지상권”

법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물 등의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 등 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하려고 제도화된 것이다. 전세권이 설정된 건물 등의 소유자가 토지 소유자와 달라지는 경우, 저당권이나 담보가등기의 실행으로 그렇게 되는 경우, 등기된 입목(立木) 소유자가 토지소유자와 달라지는 경우에 법정지상권이 생긴다.
 이는 법률의 규정에 의해 물권이 변동되는 것이어서 등기하지 않아도 발생하며, 당사자 사이에 배제 약정을 해도 이를 막을 수 없다.
 법정지상권의 존속기간은 지상권의 경우와 동일하며, 그 존속기간은 건물 등 지상물과 토지에 대한 소유권이 분리되는 때부터 존속기간이 기산 된다.

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* 내 땅 위로 배행기가 날아다니거나, 내 땅 아래 깊은 곳에 있는 광물, 지하수나 온천수에 대해 내 소유권을 주장할 수 없는 것이 “정당한 이익이 있는 범위”를 벗어나기 때문이다.

** 도시철도법에 해당 토지의 본원 용도에 따라 20m∼40m를 한계 심도로 정하고 있다.