노후대비 어떻게 하고 계세요?
분양상가로 망하는 3단계 / 해결책 2가지
"상가 투자하면 망한다!"
"내 주변에 누가 상가투자해서 망했더라!"
이런 이야기 많이 들어보셨죠?
그런데 이런 상가투자의 부정적인 이야기는 대부분 분양상가에서 비롯됩니다.
상가 분양 위험한 거 모르셨나요?
높은 임대료 받을 수 있다는 말만 믿고 퇴직금 넣었다가는 진짜 큰일 납니다.
오늘은 상가분양이 실패로 이어질 수밖에 없는 3가지 단계와 그에 따른 해결책 2가지를 알려드리도록 하겠습니다.
안녕하세요 라이풀입니다.
상가분양으로 노후대비를 꿈꾸셨던 분들,
하지만 오히려 투자 실패로 인해 힘들어하시는 분들 많이 보셨죠?
아마 주위에 한두 분씩은 계실 겁니다.
제 주위에도 적지 않은 분들이 계십니다.
이런 오해를 일으키는 것이
'분양'이라는 단어 때문이라고 생각합니다.
아파트를 분양받는 긍정적인 의미가 상가에도 적용된다는 오해 때문이지 않을까요?
상가분양이 실패할 수밖에 없는 3가지 단계 먼저 알려드리겠습니다.
1단계 : 비싼 분양가의 함정
첫 번째는 뭐니 뭐니 해도 비싼 분양가입니다.
너무 당연한 소리긴 하지만 비싼 분양가는 무시하고 높은 월세를 받을 수 있다는 착각이 바로 문제를 발생시킵니다.
신도시뿐 아니라 분양상가는 대부분 가격이 높게 책정됩니다.
상권마다 차이는 있지만, 보통 17평 분양상가가 약 10억에서 15억입니다.
여기서 깨알 팁!
일반적으로 1층 상가는 수익률 4%
2층 이상 상부층은 수익률 6%로 쉽게 기억하세요!
(2층은 5%이지만 저는 투자 시 6%로 적용합니다)
4%의 수익률 = 부동산 가격 / 300
6%의 수익률 = 부동산 가격 / 200
이렇게 하면 일반적인 시장의 임대료가 됩니다.
더 정확히 계산하는 방법은
(월세 *12) / 수익률
이지만, 제가 알려드린 방법으로 기억하시는 게 더 편하실 거예요.
다시 돌아와서 예시로,
1층 상가를 12억이라고 가정을 해보겠습니다.
300으로 나누게 되면 임대료는 400만 원이 되겠죠.
노후에 400만 원의 월세를 받을 수 있다는 생각과 퇴직 이후에도 안정적인 생활을 할 수 있다는 생각으로 상가 분양을 덥석 계약을 하게 되는데,
'진짜 큰일 납니다!'
제가 항상 강조하는 시장의 원리 바로, 수요와 공급입니다.
400만 원의 월세를 내고 들어올 우리의 수요,
임차인이 있는지가 가장 중요합니다.
2단계 : 임차인 업종의 한계
높은 임대료로 인해 발생되는 두 번째 단계인, 임차인 업종의 한계입니다.
수요와 공급의 이야기를 이어가겠습니다.
17평 상가에서 400만 원의 월세를 지불하면서 수익을 낼 수 있는 임차업종은 무엇이 있을까요?
대표적인 요식업인 카페를 예를 들어볼까요?
우리가 아는 프랜차이즈 카페가 10평대 상가에서 400만 원의 월세를 지불할 수 있을까요?
요식업은 임대료의 비율의 매출의 10%가 적당합니다. 그렇다면 월 매출이 4천만 원이 되어야 하는데 객단가가 낮은 휴게음식점에서는 불가능에 가깝습니다.
10평대 카페의 일반적인 매출은 1천만 원 초반인 경우가 대부분이기 때문입니다.
분양상가가 9억이라고 하더라도 임대료는 300만 원, 월 매출 3천만 원 이상을 낼 수 있는 업종이 들어와야 합니다.
같이 한번 생각을 해볼까요?
1층에 들어올 수 있는 업종은 어떤 것이 있을까요?
술집, 고깃집, 카페, 편의점, 안경점, 여러 프랜차이즈 등 대부분 목적형 업종보다 지나가면서 쉽게 들러야 하는 업종이 1층을 선호합니다.
3단계 : 가치 하락과 투자 손실
마지막으로 임대가 맞춰지지 않음으로 인해 발생되는 세 번째 단계는 상가의 가치 하락과 투자 손실입니다.
상가분양에 맞춘 임대료는 어떤 식으로든 임차인에게 부담이 되는 임대료입니다.
그리고 신규 분양상가는 점포가 많기 때문에 임차인에게 선택권이 있는 상황입니다.
그러면 어떻게 될까요?
공급은 많고 수요는 적습니다.
대부분 부동산을 매입할 때는 담보라는 레버리지, 대출을 일으켜서 매입을 하게 됩니다.
은행 이자에 관리비까지 부담하기 시작하면 월세의 꿈은 사라지고 이제 멘탄을 유지하기 힘들어집니다.
한 번만 손해를 보고 마는 것이 아니라 은행 이자와 관리비에 계속적인 돈이 들어가는
진짜 절망적인 결과입니다.
결국,
임차를 맞추기 위해 임대료 조정이 시작됩니다.
여기서 잠깐!
일반적으로 임대가 나가지 않으면 쉽게 생각해서
'임대료를 낮추면 되지!'
라고 이야기를 많이 합니다.
그런데 그렇게 하지 못하는 이유는 상가가 수익형 부동산이기 때문입니다.
임대료에 수익률을 더해서 건물의 매가가 정해집니다.
임대료 400만 원인 상가가 임대료를 200만 원을 받게 되면 건물 가격이 12억에서 6억이 되는 것입니다.
그래서 임대인들은 쉽게 임대료를 낮추지 못하고, 차선책으로 렌트프리라고 하는 무상사용 기간을 제공하는 것입니다.
어쨌든 수요보다 높은 공급을 결국 시장이 수렴하게 됩니다.
렌트프리 제공 또는 임대료 인하로 시장 가격에 맞춰 임대료가 정해지게 됩니다.
분양상가는 결국
아반떼를 5천만 원 이상 주고 싼 꼴!
이 되는 것입니다.
내가 비싸게 주고 샀다고 비싸게 팔 수 있는 건 아니잖아요. 한 번의 실수가 불러오는 결과는 진짜 너무 심각합니다.
이렇게만 이야기하면
상가투자는 절대로 하면 안 되겠구나!
생각할 수 있겠는데요, 해결책 2가지 알려드리겠습니다.
첫째 , 평소에 임차인 업종에 관심을 가지는 것입니다.
결국 상가투자는 임차인이 영업이 잘 되는 것이 가장 중요합니다.
단순히 사람이 많은 것이 아니라 안정적인 업종이 무엇인지 먼저 보세요.
학원, 병원, 오랫동안 유지되는 식당 등 매출 흐름을 판단할 수 있는 것이 중요한 기준이 됩니다.
둘째, 다 아는 이야기지만 어려운
'싸게 사는 것!'입니다.
상가는 수익형 부동산입니다.
임대료에 수익률을 더해 상가의 가격이 정해지기 때문에 싸게 사는 것이 결과적으로는 어렵습니다.
그렇다면 어떻게 싸게 살 수 있을까요?
바로 '공매'를 이용하는 것입니다.
경매는 정보가 많고 컨설팅이 많아 이 또한 싸게 사는 것이 쉽지 않습니다
공매 그중에서 신탁 공매는 감정가의 50~60%로 매입하는 것이 가능합니다.
저는 11개 호실의 상가를 모두 공매와 신탁 공매로 낙찰을 받았습니다.
시세보다 훨씬 저렴하게 상가를 매입한 결과 안정적인 현금흐름이 권고사직으로부터 저를 지켜주었습니다.
상가분양이 위험한 이유는 간단합니다.
비싸게 사놓고, 그만큼 비싸게 임대를 놓아야 되기 때문입니다.
하지만 임차인 수요가 없는 구조에서는 그 비싼 월세 세팅 자체가 불가능합니다.
결국 분양상가는
1. 높은 분양가
2. 임차인 부재
3. 가치 하락
이 세 가지가 순차적으로 한 번에 오게 됩니다.
하지만 공매라는 구조를 알고 접근하면, 상가투자도 얼마든지 안전하고 효율적으로 만들 수 있습니다.
공매 투자는 저에게 지속적인 현금흐름을 만들어준 완벽한 무기였습니다.
오늘 이 글이 상가분양을 고민 중이셨던 분들께 냉정한 기준과 판단을 드리는 계기가 되었길 바랍니다.
다시 한번 말씀드리지만
'분양상가는 그냥 하지 마세요!'
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영상에서 실전 사례를 더 자세히 다뤘어요.
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