땅 사도 될까요?
토지이용규제정보서비스 (토지이용계획확인원)
역세권 카페는 부동산 이야기 마당이다. 특히 오후 2~3시쯤이면 기본 2 테이블 이상 땅에 대해 이야기한다.
“형님, 아는 사람이 괜찮은 땅 있다고 추천하더라고요.”
“그래? 어떤 땅인데?”
“금산에 있는 땅인데 아주 좋다네요.”
“근데 자네, 땅을 사려면 거기가 계획관리지역인지, 생산관리지역인지 알아야 해.”
“그런 게 있나요?”
“당연하지, 이 사람아~ 그거 모르면 큰일 나!”
맞다. 큰일 난다. 아주 큰일! 그 사람 믿고 땅 샀다가 수익성이 없어서 개발 못하는 일도 생긴다. 그러면 관계는 끝난다. 지인이 이 땅에 ‘집 지을 수 있어’, ‘상가 지을 수 있어’라고 하는 말에 덜컥 땅을 사기보다는 ‘그 정보를 어디서 얻었을까?’ 물어보고 믿을 수 있는 정보를 내 눈으로 직접 확인해야 한다.
무분별한 난개발을 막기 위해 국가에서 땅의 쓰임, 건축물의 면적, 건축물의 쓰임 등을 제한하고 있다. 이를 확인할 수 있는 것이 [토지이용계획확인원]이다.
내 땅에서 ‘무엇이 가능’하고, ‘무엇이 불가능한지’ 아는 것은 택지개발의 기본이다. 땅을 구매하기 전, 내 땅의 정보를 스스로 확인해야 한다. 토지대장이나 지적도를 직접 발급받지 않아도 무료로 땅의 정보를 얻을 수 있다. ‘토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)’를 활용하는 것이다.
검색창에 ‘토지이용규제정보서비스’라고 검색한 뒤, 주소지를 입력하고 열람 버튼을 누른다.
토지이용계획확인원을 볼 때는 다섯 가지를 확인한다.
첫째, 지목
지목은 땅의 종류를 구분, 표시하는 명칭이다. 바로 건축을 할 수 있는 땅인지, 아니면 건축을 하기 위해 ‘개발행위허가(산지전용, 농지전용)’라는 토목 허가를 받아야 하는지를 확인할 수 있다.
둘째, 지역지구와 행위제한
지역지구는 건축에 대한 행위제한 규제다. 건축물의 용도를 단독주택을 할 것인지, 상가를 지을 것인지, 음식점을 할 것인지 알 수 있다. 건축물의 규모(용적률, 건폐율)를 알 수 있다.
셋째, 면적
만약 면적이 구두로 전달되었다면 반드시 서류상 면적을 확인한다. 토지면적을 알면 건축면적을 계산해 볼 수 있다.
넷째, 공시지가를 확인하자
공시지가란, 국토부가 조사하고 평가한 토지의 단위면적 당 가격이다. 토지개발에 따른 세금(개발부담금, 농지전용부담금, 산지전용부담금 등)을 계산할 수 있다.
다섯째, 지적도
내 땅의 모양, 경계선, 다른 땅과의 관계, 도로와의 관계를 확인할 수 있다.
실전분석해봅시다!
① 보기 방법
처음 들어가면 보기 방법이 ‘기본’으로 되어있다. 이것을 통합으로 바꿔야 오른쪽 같은 규제사항을 같이 볼 수 있다.
② 지목
지목 '답'은 '논'이다. 지목이 [대지]가 아닌 이상 건축을 위해 개발행위허가(농지전용 포함)를 받아야 한다.
③ 면적
201㎡.
④ 개별공시지가 : 630,700원
⑤ 지역지구 등 지정여부
- 계획관리지역 : 건폐율 40% 이하, 용적률 50-100% 이하다.
- 대로 3류 (폭 25m~30m)(접합) : 도로와 접하고 있다는 의미다. 도로 폭에 따라 광로, 대로, 중로, 소로로 나뉜다.
⑥ 지적도
지적도 상의 붉은색 부분이 도로 영역이고, 동그라미 처져 있는 곳이 대상지다. 도로와 접하고 있어 건축신고 및 허가를 받을 수 있다.
⑦ 행위제한
계획관리지역으로 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 등의 주택이 가능하다.
대상지의 토지주는 음식점을 하고자 했다. 음식점은 제2종 근린생활시설의 일반음식점으로 구분된다.
행위제한을 검색했더니, △표시가 있다. 건축할 수 있으나 제한이 있다는 것을 의미한다. △를 누르면 자세한 제한 규제사항을 확인할 수 있다.
음식점을 할 수 있지만, 4층을 넘으면 안 된다. 4층이 안된다 하더라도 식당에서 사용한 물을 처리하기 위해 배수시설이 되어 있어야 하고, 주변에 상수원보호구역이 있다면 건축할 수 없다. 다행히 해당 지역은 상수원보호구역이 없기 때문에 건축 가능한다.
작은 땅 하나에도 규제가 있다. 도시로 갈수록 규제는 심해진다. 규제를 미리 파악하지 못하면 설계하거나, 허가받으면서 계획이 말짱 도루묵 된다. 철저하고, 정확하게 분석해야 하는 것이 '규제'다. 규제를 잘 알고, 효과적으로 사용할 수 있어야 한다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
