나를 알아야 내 집이 생긴다.
2. 우리 가족의 현실을 알자.
[글을 시작하기 전 안내 사항]
전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기에서는 일하면서 받은 질문들을 기반으로 공공임대 혹은 분양 주택에 지원할 때 도움이 될만한 내용을 정리하여 소개하고 있습니다.
공공임대 혹은 분양 주택은 각 주택별, 국가/지방공사별 세부기준이 다를 수 있어 전반적인 내용만 다루었기 때문에, 자세한 사항은 각 주택의 담당 부처에 직접 문의하셔서 정확한 안내를 받으시기를 추천합니다. 만약 각 주택의 담당 부처를 찾는 법이 궁금하시다면 제 이야기를 따라와 주세요. 담당 부처 문의 방법도 향후 소개할 예정이에요!
[전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기]
정부가 바뀌고 집값이 좀 떨어지나 했는데, 떨어져도 비싼 집값.
공공임대주택이라도 알아보려고 여기저기 가입하고, 글도 읽고, 알람도 설정했는데 아무리 읽어도 조건은 이해가 안 가고 경쟁률이 너무 높고 지원해보면 자격이 안된다고 하지 않나요?
전직 지방 주택도시공사 직원(feat. 현직 프리랜서 부동산 컨설턴트)이 전하는 내 집 마련 이야기는 이런 분들을 위한 이야기입니다. 단, 내 집은 내가 소유한 집이 아닐 수도 있어요. 안정적으로 살 수 있는 내 집이라면 임대주택이라도 내 집이라는 생각으로 적는 글이니 혹시라도 저렴하게 주택을 매수(구입)하는 방법이 궁금하신 분들이라면, 다른 기회에 뵈어요.
[2. 우리 가족의 현실을 알자.]
세대분리(독립)를 모두 고려하고 행동에 옮겼다면, 이제 우리 가족의 현실을 직시할 때가 왔어요.
현실이라 거창한 단어를 썼지만, 사실 공공주택 입주에 제일 중요한 현실은 가족 구성원의 평균 월소득이에요. 들어가고자 하는 공공주택의 선발기준이 되는 월소득을 충족하지 못한다면 아무리 많은 공공주택에 지원해도 입주는 영영 불가능해져요.
제일 먼저 할 일은 우리 가족이 어느 지역의 공공주택에 살지 확인하는 거예요. 물론 전국에 임대주택이 있는 LH(한국 토지주택공사)도 있지만 인구가 많은 지자체나 주요 지자체는 개별적으로 산하 주택공사를 보유하고 있는 경우가 있어요. 예를 들면, SH(서울 주택도시공사), GH(경기 주택도시공사), IH(인천 도시공사), BMC(부산 도시공사) 등 다양하게 존재해요.
공공주택에 입주하려고 지원하는 경우 제일 많이 하는 실수가 이런 공사들이 모두 같은 업체이고 다 같이 공고를 확인할 수 있다고 생각하는 거예요. 저 위에 말한 공사들은 모두 다른 업체다 보니 서로 하는 사업이 비슷해도 모든 사업이 다 따로 관리되고 있어요. 쉽게 말하면, LH에서 모집하는 공공임대주택의 지원을 SH에서 물어보고 지원하겠다고 하는 건 삼성에서 파는 노트북을 LG에서 사겠다고 하는 거라고 생각하면 쉬워요.
이런 상황이다 보니 어느 지역에서 공공임대/분양 주택을 구해서 살지를 결정하는 건 정말로 중요한 부분이에요. 지역을 정하고 나면 LH와 해당 지역의 (주택) 도시공사의 월소득 기준을 알아보는 일이 남아있어요. 여기서 주의할 첫 번째는 지원하는 업체나 주택별로 기준이 되는 월소득이 달라질 수 있다는 점이에요. 잠시 표를 비교해 볼게요.
출처: 서울 주거 포털, 2022년 9월 검색
* 주의사항: 서울 주거 포털 상 공개된 소득 기준이 지난해에 작성된 기준일 수 있어요. 참고만 하시고 꼭 주택 별 공고문을 확인하세요.
출처: 경기 주거복지포털, 2022년 9월 검색
자세히 보지 않아도 1인 가구 50%의 기준이 다른 게 보이실 거예요. 왜 다른 걸까요? 사실 통계청에서 발표하는 내용은 같아도 주택도시공사, 주택 종류, 임대사업종류 별로 적용되는 소득비율(50%, 100% 등)과 가산되는 비율(20% p 가산 등)이 달라질 수 있어요. 이 부분은 각 주택공사나 주택별 내부 규정으로 달라지는 경우가 많아서 통계청 자료만 보고 준비하면 기준이 맞지 않을 수 있어요. 즉, 들어가고 싶는 주택의 소득기준부터 꼼꼼히 조사해야 해요. 그런데... 조사는 어떻게 할까요? 가장 효율적인 방법은 조사하는 지금을 기준으로 바로 직전에 나온 공고문을 참고하는 거예요. 1년에 한 번만 공고를 내는 공공임대주택이라고 해도 일반적으로 소득기준은 매년 조금씩 오르면 올랐지 떨어지는 경우는 거의 없어요(실제 소득을 통계 낸 거니 떨어지면 살림살이가 정말 어려워진 거죠..ㅠ.ㅜ). 그러니 직전 소득기준을 확인하고 준비해도 문제가 될 리 없는 거죠.
혹시..... 입주하고 싶은 주택을 공고하는 주택공사에 물어보면 안 될까라고 생각하시는 분들, 가능은 하지만 보통 주택공사의 경우 콜센터 대기가 굉장히 길어요. 그리고 만약 본사로 직접 전화하거나 방문해서 담당자를 찾는다고 해도 자세한 안내를 받으려서 길게 기다려야 할 수 있어서 초반 준비단계에서는 심신이 지치고 큰 도움이 되지 않아요. 인터넷과 스마트기기가 발전한 상황에서는 인터넷상 공개된 공고문을 찾는 게 적은 노력으로 큰 효과를 볼 수 있는 방법이에요. 단, 공고문을 잘 이해하려면 자주 사용되는 단어나 표현도 잘 알아두면 좋겠죠? 이전 글부터 지금까지 그리고 이후에도 계속해서 이해를 도울 수 있게 주요 표현들을 소개할 예정이니 참고해주세요.
그럼 위에서 언급한 소득기준에 대해서 조금 이야기해 볼게요. 위에 표에 표시된 소득의 기준은 실제로 공고문이나 (주택) 도시공사들에서 "전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득"(법에 나온 호칭이에요. 가끔 호칭은 바뀌기도 해요.)이라고 불려요. 지금이 2022년이니 전년도=2021년, 도시근로자=돈을 버는 사람을 말해요. 근로자라고 해서 월급, 일급, 시급을 받는 경우만 말하지는 않고 사업을 하는 분들도 모두 포함되니 월소득을 생각하실 때 이점을 주의하셔야 해요. 그리고 가구당은 세대분리를 다룰 때 본 신청자+신청자의 배우자+등본상 같이 사는 직계존비속(기억나시죠?)을 한 가구로 보고 있어요.
제일 중요한 월평균 소득=일 년의 총소득을 12개월로 나눈 1개월의 소득이에요. 여기서 다시 한번 헷갈리면 안 되는 점이 나와요. 지금 우리가 보고 있는 "전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득"은 우리 가족의 월소득과 비교하기 위해 통계청에서 발표한 자료를 정리한 소득이에요. 전년도라고 적혀있다고 해서 우리 가족의 월평균 소득 중에 전년도 소득을 본다고 생각하면 안돼요. 통계청에서 전년도(=작년) 정보를 통계 낸 자료를 근거로 우리 가족의 현재 월평균 소득을 심사한다고 봐야 해요.
그럼 우리 가족의 월소득이 "전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득"에 맞는지 어떻게 알 수 있을까요?
기본적으로 (주택) 도시공사에서 공공임대주택에 입주자로 지원한 가구당 월소득을 확인할 때는 공공기관(사회보장 정보원)에 의뢰해서 자료를 받아 입주 지원자가 지원서를 제출한 시기를 기준으로 확인이 가능한 가장 최근의 월소득을 확인해요.
이걸 대체 어디서 어떻게 받는지 알 방법이 없을까요? 사실 굉장히 간단히 알 수 있는데, 의외로 놓치는 방법이 있어요. 바로 공. 고. 문. 이예요. 공공임대주택 공고문의 맨 뒷부분까지 꼼꼼히 읽는 사람은 굉장히 드물어요. 워낙 장수도 많고, 무슨 소린지 모를 용어들이 섞여있다 보니 그냥 넘기게 되는 거 같은데, 이 공고문은 참으로 유용한 자료예요.
출처: GH 다산 A2 경기행복주택 추가모집 공고
출처: SH 2022년 1차 행복주택 입주자 모집 공고문
눈치가 빠르면 금방 알 수 있듯이 분명 다른 회사의 다른 공고문인데 내용이 똑같아요. 이건 규정으로 정해지 사항이라 서로 다른 내용을 사용할 수 없어요. 즉, 공공임대주택의 입주자를 선발할 때 소득을 심사하기 위해 조사하게 되면, 각 주택공사는 사회보장 정보시스템을 이용해서 조사를 의뢰하게 되는데 이 조사 의뢰를 받는 사회보장 정보시스템을 운영하는 사회보장 정보원(보건복지부 산하)이라는 기관이 조사하는 기준이 규정으로 정해져 있고 이 기관의 규정에 따라 조사한 자료를 근거로 하도록 법으로 정해놓은 거죠.
여기서부터는 우리 가족의 소득이 어떻게 생겼느냐에 따라서 봐야 하는 내용이 달라져요. 위에 표에는 근로소득만 표시되어 있지만 그 밑으로 쭉 사업소득, 농업소득 등 다양한 종류의 소득이 소개되어 있어서 해당되는 소득 내용을 확인하면 어떤 소득을 심사하는지 알 수 있어요.
가장 일반적인 소득 내용이 근로소득인 관계로 근로소득을 조금 더 설명해볼게요. 근로소득은 크게 네 가지로 나뉘는데, 자세히 보면 상시근로소득과 일용근로소득은 출처가 여러 군데예요. 여기서 주의할 것은 위에서 아래로 쓰여있는 순서대로 우선순위로 자료를 받아서 심사해요.
즉, 한 주택도시공사가 입주 지원자 A를 조사한 결과, 상시근로자(=4대 보험 포함된 근로자 의미)라고 조사되었어요. 근데 건강보험공단 보수월액, 국민연금공단 표준보수월액은 나오지 않고 근로복지공단 산재 고용보험 월평균 보수액과 국세청 종합소득(근로소득)이 나왔어요. 이 경우 실제 A의 상시근로 소득으로 인정되는 소득은 근로복지공단 산재 고용보험 월평균 보수액 예요. 우선순위가 있는 건강보험공단과 국민연금공단의 자료가 나오지 않았으니 세 번째 순위의 소득을 심사하게 돼요. 이 경우 네 번째, 다섯 번째 순위 소득은 당연히 나와도 심사 대상이 되지 않아요.
여기서 중요한 점은 "전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득"에서 말한 것처럼 공공임대주택에 지원하는 가구의 소득을 심사할 때 가장 최근 소득을 심사한다는 점이에요. 일반적으로 입주 지원자 A가 서류심사를 위해 7월 말에 서류를 제출해서 심사하는 주택공사에서 8월 초에 사회보장 정보시스템(보건복지부 산하)에 소득 조사를 의뢰하고 결과를 받아서 심사하게 돼요. 그러면 보통 건강보험공단에 월소득이 신고되는 상시근로자는 가장 최근에 신고된 7월이나 8월의 소득을 심사받을 확률이 높아요. 정확히 알 수 없는 이유는 조사만 완전히 완료되는데 최소 5-6주는 걸리기 때문이에요. 워낙 지원하는 사람 수도 많고 조사 내용 별로 각자 다른 부서에서 자료를 모아야 하는 데다 대부분의 공공임대주택이 금융정보도 함께 조사하고 있어서 5-6주면 정말로 빠르게 조사가 되는 거고 보통은 몇 달씩 걸리곤 해요.
그러면 저 시기의 소득을 어떻게 알 수 있을까요? 사실 표에 이미 다 적혀있듯이 자료출처인 국민건강보험공단, 국민연금공단, 근로복지공단, 한국 장애인 고용공단, 국세청 등의 사이트에 들어가거나 해당 기관을 방문하면 확인이 가능해요. 근로소득은 근로자가 일한 회사나 기관에서, 사업 소득은 사업자 본인이 신고한 월소득금액을 본인이 확인할 수 있도록 안내가 되어 있어요.
여기서 마지막으로 조심할 점은 4대 보험 가입된 상시근로자인데 일용근로나 사업자등록이 된 경우라면 같은 시기 수입이 있을 경우 이 수입도 합산될 수 있다는 점이에요. 자세한 내용을 다루면 점점 길어져서 별도로 다룰 예정이에요. 그리고 각 소득별로 자세한 사항도 일일이 소개하기에는 내용이 너무 많아서 다음에 기회가 된다면 따로 다뤄볼 예정이니 궁금한 점이 있다면 따로 다뤄질 글을 참고해주세요. 마지막으로 앞에 잠깐 언급된 금융정보도 워낙 분략이 많아서 따로 다룰 예정이 이라서 이 글에서는 별도로 이야기 하진 않을게요. 다만, 금융정보는 예금+적금+주식+부채 등 개인의 금융에 관련된 모든 정보를 다 포함한다는 정도로 알아두시면 좋아요.
이번 글에서는 우리 가족의 현실=월소득에 대해서 어떻게 파악하고 심사기준을 알 수 있는지 소개했어요. 한 단계 한 단계 차근차근 준비한다는 마음으로 다음 글에서는 [3. 부동산은 주택과 다른 건가요?]라는 제목으로 또 다른 심사 기준인 부동산과 주택소유 여부에 대해서 이야기해보려고 해요. 다음 준비 단계에서 만나요!
