세대분리(독립)를 해야 한다.

1. 우선 주소지를 옮기세요.

[글을 시작하기 전 안내 사항]

전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기에서는 일하면서 받은 질문들을 기반으로 공공임대 혹은 분양 주택에 지원할 때 도움이 될만한 내용을 정리하여 소개하고 있습니다.

공공임대 혹은 분양 주택은 각 주택별, 국가/지방공사별 세부기준이 다를 수 있어 전반적인 내용만 다루었기 때문에, 자세한 사항은 각 주택의 담당 부처에 직접 문의하셔서 정확한 안내를 받으시기를 추천합니다. 만약 각 주택의 담당 부처를 찾는 법이 궁금하시다면 제 이야기를 따라와 주세요. 담당 부처 문의 방법도 향후 소개할 예정이에요!

[전직 지방 주택도시공사 직원이 전하는 내 집 마련 이야기]

정부가 바뀌고 집값이 좀 떨어지나 했는데, 떨어져도 비싼 집값.

공공임대주택이라도 알아보려고 여기저기 가입하고, 글도 읽고, 알람도 설정했는데 아무리 읽어도 조건은 이해가 안 가고 경쟁률이 너무 높고 지원해보면 자격이 안된다고 하지 않나요?

전직 지방 주택도시공사 직원(feat. 현직 프리랜서 부동산 컨설턴트)이 전하는 내 집 마련 이야기는 이런 분들을 위한 이야기입니다. 단, 내 집은 내가 소유한 집이 아닐 수도 있어요. 안정적으로 살 수 있는 내 집이라면 임대주택이라도 내 집이라는 생각으로 적는 글이니 혹시라도 저렴하게 주택을 매수(구입)하는 방법이 궁금하신 분들이라면, 다른 기회에 뵈어요.

[1. 우선 주소지를 옮기세요.]

대한민국은 주민등록의 나라, 주민등록 기록이 모든 것을 좌우할 수 있다는 걸 아시나요?

일반적으로 공공임대주택이나 공공분양주택은 무주택 국민/시민들을 위해 국가나 지방자치단체 등이 시세보다 저렴하게 제공하는 주택에요.

다 아는 이야기지만 여기서 중요한 점은 무주택의 국민이나 시민 부분이에요.

즉, 주택이 없는 사람 중에 대한민국 국민이나 서울시, 경기도 같은 시, 도 단위 혹은 그 하위 단체인 구, 동 등의 시민이 공공임대/분양 주택에 지원해야 입주가 가능하는 말이죠.

그럼 난 주택이 없는 대한민국 국민인데, 그냥 아무 주택이나 지원해도 될까요?

그렇게 간단하게 공공임대/분양주택 입주가 가능하면 제가 이 글을 쓰지 않았을 거예요.

아주 기본적인 내용이지만 모르셔서 자주 기회를 놓치게 되는 상황을 설명해볼게요.

우선 밑에 보이는 표를 같이 해! 석! 해볼게요. 공공임대주택의 종류나 주택을 공급(임대)하는 공공기관에 따라 약간씩 심사하는 범위가 달라질 수는 있지만 기본적인 기준은 거의 비슷하게 나눠져 있어요.

출처: 서울특별시 주거 포털

우와, 너무 복잡해요. 저 위의 표만 보면 이게 무슨 소리일까 싶은 내용들이 연달아 적혀있어요.

서울특별시 주거 포털에서 퍼온 공공임대주택의 입주대상에 대한 내용이에요. 자세히 보면 방금 이야기한 서울특별시에 거주하는(사는) 무주택 구성원(가족)이라는 말이 보여요.

여기서 중요한 부분은 무주택 구성원이에요. 제가 가족이라고 적어놓기는 했지만, 무주택 구성원이라는 내용에서 말하는 가족의 범위는 일반적으로 우리가 이야기하는 가족과는 조금 달라요.

이걸 헷갈리지 말라고 표로 자세하게 설명해주기는 했는데, 왠지 더 어렵고 헷갈리지 않으시나요? 민원으로 제일 많이 상담이 들어오는 내용 중 하나가 이 무주택 구성원에 대한 내용이에요.

무주택 구성원이라는 것에 대해 설명한 표를 한 번 쉽게 설명해 볼게요.

1. 신청자 본인 = 신청하는 사람 본인, 신청자. 네, 가족 중 누군가는 인터넷이나 방문하는 방식으로 신청하겠죠? 신청하는 사람 본인을 말해요.

2. 신청자의 배우자 = 신청한 사람이 결혼했다면 그 사람의 배우자 = 신청한 사람이 가족관계 증명서를 발급받으면 표시되는 배우자를 말해요. 미혼이라면? 관계없는 얘기가 되는 거예요.

이걸 많이 헷갈려하시더라고요. 결혼 예정이거나 사실혼이신 경우는 별도로 혜택이 있는 공공임대주택에 지원하실 때가 아니면 따로 서류를 제출하실 필요가 없어요. 대신 이 분들은 신청-서류심사-당첨까지 기간 동안 가족관계 증명서에 배우자 분이 표시되시지 않는 상태를 유지하셔야 해요. 즉, 미혼 상태 유지!

이건 다른 내용으로 다루긴 하겠지만 공공임대주택은 신청부터 당첨 때까지 신청하시는 분이 신청한 내용이 공문서 상 내용과 다르거나 변동이 없는 것이 좋아요. 변동이 생겨서 탈락하시는 경우도 있으니 주의! 또 주의하세요!

그리고 하나 더! 배우자 분들과 상황이 여의치 않아 주말 부부로 사시거나 하는 경우가 있죠? 이러면 주민등록의 나라인 한국에서는 부부인데도 서로 다른 주소지에 사는 걸로 기록이 나와요.

어? 그럼 어떻게 하죠? 가족관계 증명서에는 배우자가 표시되는데? 이런 경우가 바로 분리 배우자예요. 분리 배우자는 무주택 구성원으로 보고 배우자의 주민등록등본을 따로 떼와서 제출하게 돼요.

3. 신청자의 직계존속, 신청자의 직계비속, 신청자의 배우자의 직계존속, 신청자의 배우자의 직계비속 = 신청한 사람과 신청한 사람의 배우자(미혼이면 해당 없어요.)의 부모님, 조부모님, 증 부모님 여하튼 가족 관계도를 그리면 직선으로 위로 쭈욱 올라가면 있는 분들(친가, 외가 구분 없어요.)은 직계존속, 신청한 사람과 신청한 사람의 배우자의 자녀, 손자녀, 증손자녀 등등 직선으로 밑으로 쭈욱 내려가면 있는 분들은 직계비속이에요.

설명을 해놨는데 헷갈리시죠? 요즘은 세상이 좋아져서 대부분의 공공기관이 그림으로 직계존비속이라는 게 뭔지 설명해주곤 해요.

출처: 서울 주택도시공사 국민임대주택 공고문

아이고, 이 많은 사람을 다 심사한다고요? 그럴 리가 없죠. 여기서 세대분리(독립)의 중요성이 나와요. 이 직계존속, 직계비속(줄여서 직계존비속)인 분들은 신청하시는 분이나 분리 배우자 분이랑 같이 사시는 경우에만 심사 대상이 되어요.

여기서 같이 산다는 의미 = 주민센터에서 전입신고한 상태 = 신청자나 신청자의 분리 배우자의 주민등록등본에 같이 표시되는 걸 의미해요.

예를 들면, A가 B와 결혼해서 부부(=가족관계 증명서에 표시되는 사이)인데, 둘이 주말부부예요. B는 무주택자인 서울시민 A가 서울시 공공임대주택에 신청하려고 하는데, B가 시부모님과 같은 집에 살고 있어요(=B가 주민등록등본을 떼면 시부모님이 같이 나와요!). 그렇지만 B의 친정부모님은 다른 집에 사세요(=A나 B가 주민등록등본을 떼도 친정부모님이 나오지 않아요.).

이 경우 심사대상은 A, B, 그리고 시부모님이 되는 거죠!

자, 이 상태에서 A와 B사이에 아이가 생겨서 아이가 A와 산다면? 그러면 아이도 심사대상에 들어가게 돼요!

어? 그럼 A와 B의 자녀가 독립하면? 독립이라면 다른 집으로 전입신고도 하고, 주소지도 옮기게 되겠죠? 즉, A나 B의 주민등록등본에 자녀가 더 이상 표시되지 않아요. 이런 경우는 자녀가 심사 대상에서 빠지게 돼요.

좀 더 멀리 가볼까요? A와 B의 자녀인 C가 결혼해서 쌍둥이가 태어났어요. 이 쌍둥이가 A와 같이 살게 되었어요. A의 주민등록등본을 떼었을 때 이 쌍둥이가 같이 표시된다면, 이 쌍둥이도 심사 대상이 되는 거죠! 주의할 건 자녀인 C가 A나 B와 같이 살지 않고 쌍둥이만 A와 같이 사는 상황이 가능하다는 거예요.

4. 신청자의 배우자의 직계비속 = 신청한 사람과 배우자 간에 태어난 자녀 혹은 손자녀 등이 아니지만, 배우자의 자녀 혹은 손자녀 등을 말해요.

전 이 항목이 바람직하다고 생각해요. 요즘 돌싱이라는 단어도 많이 사용하고, 사정상 사별이나 이혼하는 경우도 많아지고 있다 보니 꼭 필요한 항목이에요.

신청한 사람과 배우자 간에 태어난 자녀는 아니지만, 신청한 사람의 배우자의 자녀라면 당연히 가족이죠.

다만, 이 경우는 신청한 사람과 배우자의 자녀가 같이 살아야(=신청자 주민등록등본에 같이 표시!) 심사대상이 돼요.

드! 디! 어! 표 설명이 다 끝났네요. 나머지 상세한 내용은 나중에 공공임대주택 별로 공고를 해! 석! 할 때 같이 보도록 할게요.

자, 이제 드디어 본론이에요. 여기까지 오기 참 힘들었네요. 왜 세대분리(독립)가 중요할까요?

3번에서도 한 번 더 강조하기는 했지만, 세대분리가 중요한 이유는 심사 대상이 세대분리에 따라 완전히 달라질 수 있어서에요.

예를 들어볼게요. A와 B가 다시 등장해요. 두 사람은 부부(=가족관계 증명서에 표시!!)에요. 두 사람 사이에는 C와 D라는 자녀가 있는데, 다 같이 살고 C는 성인이라 직장에 다니고 D는 고등학생이에요. 이 가족(4명)은 모두 무주택이라 공공임대주택을 신청하고 싶은데, 입주하고 싶은 공공임대주택은 월소득이 50%이 사람들 대상이래요.

가족 4명 2022년에 월소득 50%의 기준을 찾아보면 3,547,103원이네요. 어? 근데 이 가족은 A, B, C가 모두 일을 해서 가족들 월소득이 400만 원이에요. 그러면 이 가족은 입주하고 싶었던 공공임대주택은 영영 신청을 못할까요?

그렇지 않아요. 물론 이미 입주하고 싶은 공공임대주택의 입주자 모집공고가 발표된 상태라면 이번 모집은 월소득이 넘어서 신청할 수가 없어요.

다만, 이미 성인이고 독립이 가능한 C가 다음 입주자 모집공고 전까지 세대분리(독립)를 하고, A, B, D 가족 3명 2022년 월소득 50% 기준 3,120,260원을 넘지 않는다면, 다음 모집공고에는 지원이 가능해져요!

보통 이렇게 컨설팅해드리면 C가 독립할 여유가 없어서 세대분리를 못한다고 많이들 이야기하세요. 다른 컨설턴트들은 아는 집이나 친척집에 주소만 이동해놓으라는 불법적인 방법을 안내하기도 해요.

하. 지. 만! 이 경우는 정말 조심하셔야 해요. 대한민국은 주민등록의 나라예요. 우선 주민 등록한 주소와 실거주자가 다른 건 주민등록법 위반이에요. 징역이나 벌금을 물 수 있는 문제이니 주의가 필요해요.

그럼 정말 해결방법이 없을까요? 그럴 리가요 :) 보통 이야기해보면, 조부모님이나 가까운 친인척들 혹은 C의 친구들 중 자취를 희망하는 사람들과 같은 주소지에 사는 게 가능한 경우가 많아요. 즉, C의 직장에서 가까운 주소지에 사는 조부모님이나 친인척 중 방에 여유가 있는 집에 적은 금액으로 월세를 내고 세 들어 사는 게 가능하죠. 이게 싫다면 직장동료나 친구들과 출퇴근이 편한 곳에 집을 알아봐 같이 세를 들어 살면 부담을 줄일 수 있어요.

이런 세대분리는 A, B, C, D 네 가족 모두에게 굉장히 중요해요. 우선 A, B 부부와 자녀인 C가 세대가 분리, 즉 C가 독립하면서, C는 완전하게 1인의 무주택 가구가 돼요. 즉, A, B 부부와 별개로 무주택자로서 공공임대/분양주택에 지원할 수 있게 되는 거죠. 네 가족이 모두 한 집에 산다면 한 번의 기회로 끝날 수밖에 없어요.

저는 자녀가 대학생이라면 학생이 경우라도 세대분리를 추천하곤 해요. 대학생들은 통학시간이 긴 게 보통이라 학교 근처 자취를 하면 통학시간도 절약하고 미리 세대 분리도 할 수 있고 사회경험도 할 수 있어요.

특히 부모님이 거주하는 지역과 자녀의 학교가 있는 지역이 다르면 자녀는 이미 자취하고 있는 경우가 많아요. 이경우 자취하면서도 주민등록 상 전입신고를 하지 않아 세대가 분리되지 않은 경우가 많은데, 자녀가 졸업 후 그 지역에서 계속 일할 예정이라면 손해예요.

보통 지방자치단체에서 주도해 공급하는 공공주택들은 각 지역에서 일정 기간 이상 연속해서(이사 안 가고 쭈 우우우욱) 거주하면 가점을 주거나 우선순위를 주고 있어요. 이걸 증명하는 방법이 전입신고를 해서 신청자 본인의 주민등록 초본에 언제부터 언제까지 이 동네 살았다고 표시되게 하는 거예요. 가끔 이걸 놓치고 실제 거주한 기간보다 신고 기간이 짧아서 탈락하는 경우가 있어요.

이 계산방식의 무서운 점은 연. 속. 해. 서 산(거주한) 기간만 인정해주고, 예전에 살았다가 다른 지역 갔다가 다시 들어오면, 새로 들어온 날짜부터 다시 계산한다는 거예요.

즉, A가 2010년 1월 에서 2015년 6월까지 서울에 살았는데, 2015년 7월 에서 2019년 5월까지 부산에서 살았어요. 2019년 6월에 다시 서울로 와서 2022년 9월에 서울에 있는 공공임대주택을 신청하는데, 서울에 산 기간이 5년이면 가점을 준데요. 이 경우 A는 가점을 받을 수 있을까요?

보통 공공주택의 거주지 관련 가점은 연. 속. 한 기간만 산정돼요. 즉, 2015년에 부산에 가서 살다온 A는 2019년부터 2022년까지 서울에서 산 기간은 인정되지만 부산에 가기 전인 2010년에서 2015년까지 거주한 기간은 인정되지 않아요. 결국 이전에 서울에서 5년을 살았어도 가점이 인정되지 않아요.

그러니까 만에 하나라도 자녀가 다른 지역에서 이미 자취하거나 독립했다면, 그리고 자녀가 그 지역에 직장을 구하고 장기간 거주할 확률이 높다면 꼭! 꼭! 꼭! 자녀의 전입신고를 해두어야 해요!!

정리해볼까요? 세대분리(독립)가 중요한 이유,

1. 무주택자인 신청자의 무주택자 직계존비속(이거, 이제 안 헷갈리시죠?)이 서로 다른 주소에 전입신고하면, 각자 서로 다른 무주택자 가구가 될 수 있어서 공공주택 신청 기회가 늘어나요.

2. 소득이 있는 가족이 많아 소득이 초과되는 가족은 소득이 높은 직계존비속이 세대분리를 하게 되면 세대 분리한 직계존비속의 소득은 심사 대상이 되지 않아서 소득심사를 통과할 확률이 높아져요.

3. 장기적으로 거주할 지역의 주민등록을 유지하면 가점이나 우선순위가 있는 공공주택을 지원할 때 그 지역에 이미 세대 분리해서 전입신고가 되어 있으면 유리해요.

세대분리(독립)는 내 집 마련의 첫걸음이에요. 첫 발자국을 찍었다면 그다음은 본격적인 공공주택 지원 준비를 시작해야 해요. 다음 단계는 [2. 우리 가족의 현실을 알자.] 에요. 다음 단계에서 만나요!