셀프스토리지 시장의 성장 가능성

2022.6월 JLL코리아에서 국내 셀프스토리지 관련 최초의 보고서를 발간했다. 우리나라는 시장 형성 극초기 단계이기 때문에 투자에 참고할만한 정보는 개인적으로 많지 않아 보였다. 다만, 이런 초기시장 단계의 섹터를 메이저 자문사에서 보고서로 발간한 것 자체가 유의미하다고 판단됐다. 국내 시장 자료는 사실상 거의 없기 때문에 해외자료를 활용하면서 이 시장의 성장 가능성을 강력하게 암시하는듯 했다.

셀프스토리지 시장현황

셀프스토리지는 대도시를 중심으로 캠핌용품 등 가내에 보관하기엔 부담스러운 물건을 보관하는 도시형 개인창고를 의미한다. 2022.5월 기준 국내에 200여개 셀프스토리지 점포가 존재하며, 사용자 접근성이 중요하기 때문에 대부분 수도권 및 부산에 소재한다. 5개 점포 이상을 운영하는 업체는 10여개에 불과하며, 국내 부동산 부문 기관투자자의 진출은 아직 없는 것으로 파악된다.

글로벌 PE운용사인 워버그핑크스가 투자한 '스토어허브'라는 싱가포르 업체가 올해 국내에 2개 지점을 냈는데, 국내 셀프스토리 시장의 성장 가능성을 높게 평가한 것으로 볼 수 있기 때문에 국내 투자자들이 유의해야 할 시그널로 보인다.

셀프스토리지 업계 관계자 말에 따르면 코로나19 이후 재택근무 확산 및 1인 가구 증가 등으로 더 넓고 정돈된 주거 공간에 대한 수요가 늘어나고 있기 때문에 현재 개점한 점포 대부분 양호한 임대율을 보이고 있다고 한다.

셀프스토리지 시장의 성장 가능성

셀프스토리지는 이미 미국, 일본, 홍콩, 싱가포르 등 국가에서는 성숙한 투자시장이다. FTSE Nareit 미국 부동산 지수에는 5개의 셀프스토리지 리츠가 상장돼 있고, 금융시장 변동성이 확대돼도 보관 수요는 지속되기 때문에 수익률 변동성도 타 섹터 대비 낮은 방어적 섹터로 보인다. 선진국들의 생활양태, 투자 트렌드 등이 일정 시차를 두고 국내에 도입되는 그간의 추이를 미뤄 짐작하건대, 국내 셀프스토리지 시장도 조만간 개화할 가능성이 존재한다고 할 수 있다.

싱가포르, 일본, 홍콩 등 우리나라와 같이 도시 인구집중도가 매우 높은 국가들 운영사례 등을 심도있게 분석한다면 국내 기관투자자에게 좋은 참고자료가 될 것이다.

셀프스토리지 투자전략은?

개인적으로 셀프스토리지 시장의 성장 가능성이 높아 보이긴 하나, 언제/누구와 함께/어떤 방식으로 투자해야 하는지는 앞으로 구체화해야 한다. 공부가 필요한 영역이다.

단순히 유망한 시장이라고 투자했다가 10년 후에야 시장이 발전한다면?

현재 운영을 잘 하고 있는 셀프스토리지 업체와 협업을 했지만, 워낙 초기시장이라 다른 업체로부터 쉽게 역전당할 수 있는 가능성이 있지는 않은지?

운영 난이도가 일견 높지 않아 보이기 때문에 진입장벽이 너무 낮지 않은가 하는 우려는 어떻게 해소할지?

셀프스토리지는 부동산 확보가 중요한 것이 아니라 그 비즈니스 자체가 가치가 있어 보이기 때문에, 부동산 관점이 아니라 워버그핑크스처럼 PE투자로 접근하는 것이 바람직한 것은 아닌지?