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May 11. 2021
미래에 돈이 되는 좋은 아파트 고르는 방법
분양권 매수시 주의할 점들
요즘 김포는 정말 HOT하다. GTX-D 노선이 황당하게 부천 종합운동장으로 가버렸기 때문이다. 나는 사실 김포에 대한 추억도 많고 미래에 지금하고 있는 일을 정리하면 정착하고 싶은 곳 1순위이기도 하다. 그래서 최근에도 운양역 일대에 단독주택 매물을 임장하고 오기도 했다. 투자를 처음 시작할 때 매수한 아파트도 김포였고 물론 지금도 매물을 가지고 있다.
김포에 끌리는 이유는 아마도 잘 정리된 신도시의 모습과 공원 접근성도 너무 좋다. 무엇보다 조금 어유있는 동네 분위기가 좋다. 투자적 관점에서 본다면 약간 별로라고 생각할지는 몰라도 최근에 방문했을 때 인구가 많이 늘었다는 것을 식당이나 공원을 방문했을 때 느낄 수 있었다. 그리고 거주자들의 평균 연령대가 젊다는 것도 내가 살고 싶은 이유기도 하다. 또한 무시할 수 없는 이유는 서울 마곡과 일산에 대한 접근성이다. 다문화 가정이기에 다문화 가족들이 많이 거주하는 곳에 대한 부분도 고려했다.
물론 강남으로 가는 길은 참으로 험악하다. 2량 짜리 경전철은 몇 번을 타 보았지만 그다지 정이 가지 않는다. 처음 탔을 때 느낌은 경차 중에서 너무나도 작은 불편하고 어색한 차에 탑승한 느낌이었다. 그렇기에 최근에 촛불시위도 하고 정부의 제4차 국가철도망구축계획에 분노하는 것이 이해가 간다. 만약에 내가 지금 거주하고 있었으면 나도 분명히 동참을 했을 것이다.
이런 이슈를 포함해서 뉴스와 기사를 검색하다보니 옛날 추억이 떠올랐다. 그래서 최근 청약 열기가 뜨거운데 경험담을 공유해 보려고 한다.
부동산 사장님의 제안 그리고 후회되는 거절
아파트를 매입하고 나는 몇 년 동안 투자활동을 하지 않았다. 돈을 버는 방법을 깨달았지만 집이 주는 안도감을 발판 삼아 그동안 가난해서 하지 못했던 자기 개발에 매달렸다. 직업군인 신분이지만 자비로 해외 유학을 2번 다녀오고, 영어를 전문으로 배우는 교육기간에 합격해서 6개월 동안 공부에만 전념하기도 했다. 그 시간들을 후회하는 것은 절대 아니다. 내 삶에 가장 많은 추억을 안겨주었고 영어도 자유롭게 구사할 수 있게 되었다. 하지만 투자자의 측면에서 보면 조금 더 영리하게 굴었다면 지금보다 더 탄탄하고 많은 자산을 마련했을 거라는 후회가 남기도 한다.
한참 공부에 전념하고 있을 때 나를 도와줬던 부동산 사장님께 전화가 왔다. 현재 아파트를 매도하고 김포 신도시에 분양권을 매입해 보라는 권유였다. 그때 김포 신도시나 신축 아파트는 미분양으로 뉴스에 크게 나오기도 했다. 만약에 지금이라면 당장 매도를 하고 분양권을 샀을 것이다. 하지만 아파트 한 채로 만족했던 순수함도 있었고 부동산 사장님에 대한 불신도 있었다.
나에게 천만 원도 빌려주고 호의를 베푼 것은 맞지만 나중에 알고 보니 집세도 너무 저렴하게 거래가 되었고, 새입자들도 항상 집을 빨리 빼려고 하는데 사장님과 친분이 있는 사람들도 종종 있었다. 어린 마음에 왠지 속고 있다는 생각에 사장님의 제안을 거절했다. 만약에 그때 사장님 말대로 아파트를 매도하고 그 옆에 풍무 푸르지오 아파트를 분양권을 모두 샀다면 아마도 내 자산은 현재의 3배가 넘을 것이다.
공부를 한국에 귀국해서 머리도 식힐 겸 김포지역 드라이브를 했다. 상당히 많은 부분이 달라져 있었다. 네이버 부동산 앱을 켜고 바로 시세를 확인하니 시세가 오르고 있었다. 특히 불량이 소화되면서 풍무 푸르지오는 안정감을 찾고 있었다. 그리고 중간에 말썽도 많이 부렸지만 김포 골드라인 경전철도 개통을 눈앞에 두고 있었다. 최초의 예상대로 내가 산 아파트도 역까지 도보로 걸어갈 수 있는 곳에 위치해서 다행이라고 생각했지만 신축에 비교하면 가격이 오르지 않고 있었다. 작은 불신과 투자에 대한 지식 부족으로 큰 기회를 놓친 것에 대한 후회를 막심했다. 다시 복직으로 일을 시작하면서 다시 그동안 영어 때문에 손을 놓았던 투자 공부를 다시 시작했다. 집을 사서 갭 투자나 방법에 대한 부분은 스스로 학습했지만 전문 지식이 부족하고 앞으로 어떤 방향성을 가지고 투자를 지속할지 고민을 해야 했다. 분양권 규제가 지금처럼 심하지 않았던 2016년도였다. 비록 사장님의 제안으로 분양권을 놓쳤지만 기회는 더 남아 있을 거라는 확신을
했다.
다른 지역을 알아보기보다는 잘 알고 있는 지역이고 신도시 개발로 물량이 많은 김포지역 내에 신축 아파트 및 분양권 위주로 알아보았다. 첫 번째 아파트 보유 후에 유학 및 어머니 빌라 구매로 추가로 목돈은 크게 없었지만 퇴직금 담보 대출 및 마이너스 통장의 한도를 최대한 확보해서 3천만 원 정도의 돈을 확보했다.
신축 아파트는 3천만으로 갭 투자하기에 자금이 부족했기에 분양권을 매수해서 준공이 완료되는 시점까지 추가 자금을 더 저축해서 모아 보기로 결심하고 분양권을 중심적으로 알아봤다. 그리고 운양동에 34평형 미분양 아파트와 분양이 완료된 구래동 24평형 아파트는 프리미엄 1천5백만 원을 주면 매수가 가능했다. 20대 초반부터 1 주택자가 되면서 청약으로 아파트 분양을 받는 것은 애초에 포기했다. 그런 행운을 기다리는 시간에 발로 뛰어서 좋은 물건을 찾는 것이 더 현명하고 시간을 단축할 수 있는 방법이라고 생각했기 때문이다.
당시 찾은 물건 중에 김포 구래동 24평 아파트는 부동산 사장님이 추천해 준 물건이었다. 단일 평수 대단지이고 역과의 거리도 도보로 7분 정도의 거리였다. 주요 상권도 역 주변으로 활발히 개발 중이었다. 다만 구래역이 김포 신도시에 거의 종착역이었고 서울에서 자가용으로 올 때 더 멀게 느껴지는 것이 마음에 걸렸다. 반면에 운양동에 미분양으로 소위 말하는 ‘줍줍’이 가능한 34평 아파트는 주소는 운양동이지만 중심 상권과 동떨어진 곳에 위치해 있었다. 신중한 판단을 하기 위해서 구래동 매물을 보고 모델 하우스도 방문해 보기로 했다. 타입별로 구경을 하고 충동적으로 34평 아파트의 큰 공간에 반해버렸다. 항상 24평 이하의 작은 집만 보다가 새 아파트 34평 내부를 보니 미래에 가족들이 살기에 정말 적합할 것만 같았다. 다만 저층만 남아있었기에 프리미엄을 주지 않고 살 수 있는 장점이 있었지만 선택을 망설이게 했다. 내가 34평에 더 관심을 보이자 사장님은 운양동이 더 좋다면서 계약을 부추겼다. 그리고 나는 향후 몇 년간 마음고생하게 만든 그 아파트 저층 분양권의 계약금을 입금해 버렸다. 그 성급한 선택은 나를 성장시켜줌과 동시에 오랜시간 고통스럽게 했다.
분양권 줍줍하고 사서 맘고생 2년
모델 하우스에 집을 보고 결정할 때는 더 신중해야만 한다. 실제로 집이 완공된 것이 주택 견본과 아주 깔끔하게 인테리어까지 된 전시된 집을 보기 때문에 현혹되기 쉽다. 물론 정말 입지적으로 완벽하게 보장된 곳이라면 크게 문제가 안 되겠지만 신도시와 같이 물량도 많고 호재만 존재할 뿐 실현에 대한 확신이 없는 상태에서 계약을 하게 되면 나중에 마음고생하게 될 경우가 많다.
나 또한 모델하우스에서 상담을 받을 때 직원들이 주변 호재에 대해서 브리핑을 해주는 말에 현혹되었다. 분양받은 아파트 건너편에 큰 부지가 있었는데 개발이 될 것이고 지하철역도 신설이 될 것이기에 주변 상권이 좋아질 거라는 것이었다. 현장에서 그 말을 듣고 있으면 당장 실현이 되거나 100프로 결정된 것처럼 잘 포장해서 말을 한다. 그렇게 때문에 그 말을 믿게 되는 경우가 많다. 나도 단점으로 생각했던 부분들이 향후 개선된다는 말을 듣고 분양권을 매수해도 후회하지 않을 거라고 스스로 확신했다.
하지만 분양권 초보자의 문제는 거기서 멈추지 않았다. 아파트 공사가 예정된 부지를 직접 가서 견본의 주택과 비교해보아야 하는데 경험 부족으로 생각조차 하지 못했다. 이미 지어진 아파트는 현장에 가면 아파트를 실제로 볼 수 있기 때문에 일조량이나 주변 도로와 간격과 내부 커뮤니티 시설과 단지를 둘러보면서 세부적으로 비교할 수 있다. 하지만 분양 초기에 현장을 가면 부지에 있는 것이라고는 자재와 트럭들뿐이다. 아파트가 형태조차 없기 때문에 예측하기 매우 힘들다.
내가 매수한 아파트는 가장 전면동에 3층이었다. 편도 3차선 고가도로가 바로 아파트 앞에 마주 보고 있었고 측면으로 다른 도로가 또 지나가고 있었다. 실제로 현장에 가서 필로티의 길이를 포함해서 높이를 예측해보니 3층이지만 고가도로와 정확히 마주 보고 있을 것만 같았다. 이미 분양권은 내 명의로 되어 있었고 저층에 도로 소음까지 있는 아파트를 차후에 매도한다면 엄청난 소네를 감수해야만 할 것 같아서 불안해졌다.
후회로 분양권 매수 후 며칠 동안 밤잠을 설쳤다. 일은 손에 하나도 잡히지 않고 퇴근길에 수시로 현장을 들려서 건설현장을 확인하면서 한숨만 쉬는 날이 늘어났다. 최소한 부동산 사장님이 추천해준 24평 아파트를 매수했다면 이런 걱정은 안 했을 텐데 라는 뒤늦은 후회는 한동안 계속되었다. 두 달이 지나서 나는 분양권을 매도하기로 결심했다. 도무지 계속 걱정을 하면서 시간을 보내는 것이 너무 고통스러웠기 때문이다.
“사장님 분양권 매도하려고 하는데? 어떻게 손해 안 보고 가능할까요?”
답변은 상당히 매정했다.
“지금 물량도 많고 특히 저층이 이여서 마이너스 피로 매도하면 모를까........”
나는 마이너스라는 말을 듣고 힘없이 생각해 보겠다고 대답하고 전화를 끊었다. 배신감이 들었던 것은 모델하우스 직원이 스토리텔링으로 호재에 대한 브리핑을 할 때 부동산 사장님도 호응을 해주었기 때문이다. 그리고 다른 저층도 많았는데 고가도로 앞에 전면동이 차후에 앞에 공터 개발 시 신설역과 가까워 더 좋을 것 같다고 바람을 잡았다. 나중에 알게 된 사실은 나를 데리고 모델하우스 간 사장님도 건설사 측으로부터 무엇인가 대가를 받은 것을 알게 되었다. 잔여물량을 빨리 소진해야 완판이 되는 건설사 입장에서 홍보를 부탁했던 것이다.
나는 낚시꾼들이 모인 저수지에서 물속으로 떨어지는 떡밥의 정체도 모른 채 멍청하게 식사를 하던 물고기에 지나지 않았다.
첫 번째 아파트로 어설프게 돈 맛을 보고 투자와 투기의 차이점도 모르고 돈에 눈이 멀어서 분양권을 산 나 자신이 부끄럽고 한심했다. 역시 세상에 공짜는 없었다. 너무 급하면 달리면 넘어질 확률이 높아지고 급하게 먹으면 채하기 마련이다. 언제나 돌다리도 두드려보고 신중하게 돈을 투자해야 한다.
- 분양권 매수 시 유의할 점 -
1. 모델하우스의 화려함에 현혹되지 마라.
2. 미분양은 언제나 이유가 있다.
3. 직원의 스토리텔링을 100% 믿지 마라.
4. 완벽한 호재도 완성되기 전까지는 소문일 뿐이다.
5. 건설현장을 방문하고 위치와 주변을 확인해라
6. 부동산 사장님을 너무 믿지 마라.
