용산, 내집마련 타이밍은 언제일까?
│사실, 최고가 주택은 이미 한남동에 있습니다.
2022년 9월을 기준으로 서울의 최고가 주택 1위부터 5위안에 강남과 서초에 위치한 아파트의 목록이 보이지 않습니다. ● 그보다 더 놀라운 사실은 고가주택 1위 ~4위가 모두 서울 용산구 한남동에 있다는 사실입니다.
서울 최고가 아파트 리스트 ('22.9) (출처 : 아실)대형 평수로 위주로 구성된 한남동의 하이엔드 주거단지들은 일반적으로 돈이 많은 부유층이나 직장인들이 접근 가능한 영역이 아닙니다. 이들 단지의 80평 이상 집에서 실거주하려면 최소 100억 이상의 순자산이 필요하기 때문이죠. 입주민들은 대부분이 기업 총수 일가나 성공한 스타트업의 사업가, 상위 10% 연예인들로 구성되어 있습니다.
용산구 한남동, 한남더힐아파트 (출처 : 나무위키)│이미 1위인 한남은 빼고 보겠습니다.
● 이 글은 용산이 강남을 넘어설 것이라는 가정 아래 내 집 마련이나 투자를 고려하고 계신 분들을 대상으로 인사이트를 드리기 위해 쓴 것입니다. 때문에 이미 대한민국 집 값 1위인 한남동은 제외하고, 윤석열 대통령의 집무실 이전과 오세훈 서울 시장의 용산개발 계획 발표로 핫이슈가 된 ● '용산(=이촌동)'의 주요 개발 계획과 전망을 살펴봄으로써 갈아타기와 투자의 적절한 타이밍을 알아보도록 하겠습니다. (그러니까 이번 글에서 용산= 이촌동이라고 생각해주세요.)
│강남 위의 용산? 3대 개발 계획
● 용산이 주목받을 수밖에 없는 이유는 이미 한강이라는 최고의 자연환경을 남쪽으로 끼고 있는 입지와 함께 일자리, 환경, 교통 호재가 모두 한 곳에 몰려 있기 때문입니다. 이 3가지 호재가 모두 발현되면 용산은 현재 강남의 유일한 약점인 '대공원'까지 가진 완벽한 입지가 되어버리기에 부동산을 좀 아는 사람이라면 관심이 갈 수밖에 없는 입지인 것이죠.
① 용산국제업무지구 개발 (일자리 호재)
조감도 (출처 : 나무위키)
계획안 (출처 : 나무위키)② 용산민족공원 개발 (환경 호재)
용산민족공원 개발 계획 (출처 : 나무위키)③ 용산~강남 신분당선 연장 (교통 호재)
강남~용산 신분당선 연장 계획 (출처 : 아실)│용산의 꿈, 인재 확보가 관건!
위에 소개드린 3개의 개발 계획은 모두 하나가 되었을 때 그 의미가 더욱 커집니다. 3가지 중 어느 한 가지만 무산되어도 대한민국 최고가 되고자 하는 용산의 목표는 꿈으로 남을 확률이 높아지죠. ● 용산국제업무지구 개발을 통해 대규모 일자리가 개발되어도 국내 대기업이나 글로벌 기업이 바로 입주하지는 않습니다. ● 기업의 경쟁력은 인재 확보에 있기에 용산이 강남을 넘어설 일자리 지역으로 성장하기 위해선 인재 확보도 강남만큼 용이해야 합니다. ● 이런 관점에서 대한민국의 인재가 모여있는 강남과의 통근 편의성은 선택이 아닌 필수에 가까운 조건입니다. 용산민족공원까지 개발되서 출퇴근하거나 점심시간에 피크닉까지 즐길 수 있게 된다면 최고의 인재들이 모일 확률은 더욱 높아지겠죠. ● 그래서 대한민국 최고라는 용산의 원대한 꿈이 이루어지려면 3가지 개발이 모두 현실화 되어야하는 겁니다.
│그러나 문제는 쇠말뚝, 미군기지!
3가지 계획 중 어느하나 안중요한 것이 없는 용산 입장에서 원수와도 같은 존재가 있으니, 바로 미군기지입니다. ● 현재 용산민족공원 개발계획 부지 중 일부는 한국의 땅이 아닙니다. 한국땅이 아니니 맘대로 개발할 수도 없지요. 다시 발생할지도 모르는 북한과의 전쟁을 막기 위한 미군기지로 사용되는 미국의 땅입니다. 이 용산의 미군기지가 평택으로 이전을 하며 용산 개발이 본격화되는가 했지만, 아직 잔류 기지인 '드래곤힐 호텔 부지'가 남아있어 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황입니다.
용산의 쇠말뚝, 드래곤힐 호텔미군잔류기지가 막고 있는 개발은 민족공원뿐만이 아닙니다. ● 강남과 교통을 획기적으로 개선시켜줄 신분당선 연장 계획도 이 미군기지로 인해 첫 삽을 뜨지 못하고 있는 상황입니다. 아래 '신분당선 연장 계획'을 보면 북부연장구간 2단계에 해당하는 용산~신사 구간은 '미군기지 이전 후 착공'이라고 명시되어 있습니다. ● 미군 잔류기지가 철수하지 않으면 신분당선 연장은 삽조차 뜨지 못한다는 이야기입니다.
신분당선 연장 계획│현재, 미군 잔류기지 이전 상황은?
[기사공유] 용산 미군 잔류기지 이전, 윤 대통령 임기 내 어려울 듯
● 미군 잔류기지를 이전하는데 3가지 걸림돌 (①대체부지, ②이전 비용, ③국회 동의) 이 있어 진행이 쉽지 않을 것이라는 내용의 기사입니다.
용산의 입장에서야 어서 쇠말뚝을 뽑아 개발을 시작하고 싶겠지만 새로 미군기지가 들어올 곳의 주민들 입장에선 새로운 쇠말뚝이 생기는 것이기에 반길 리가 없겠죠. 이런 주민들의 반대의견에 부딪혀 새로운 대체부지를 찾는데 애를 먹고 있는 상황입니다.
이전 비용 또한 만만치 않습니다. 미군 숙박시설인 '드래곤힐' 이전에 드는 비용은 약 3,000억 원 이상이라고 합니다. 이런 상황에서 총 300석의 의석 중 180석을 차지하고 있는 진보정권이 윤정부의 바람대로 미군잔류기지 이전에 필요한 예산편성에 동의해줄 리 만무하며, 미군기지 이전에 필요한 '이행합의서 개정'도 반대할 것이 예상되기 때문에 ● 미군잔류기지 이전은 윤 대통령 임기 안에 어려울 것이라 예상하는 것이죠.
│용산에 내 집 마련, 투자 타이밍은?
위에서 이야기한 것처럼 용산은 강남이 가지지 못한 자연환경이라는 강력한 입지를 가진 지역입니다. 그렇기에 지금 계획 중인 ● 개발 계획이 현실화되기만 하면 충분히 강남을 위협할 수 있는 위치에 있다는 것은 누구도 부정할 수 없는 사실입니다.
● 하지만 개인적으로 요즘처럼 대다수의 언론과 부동산 유튜버들이 말하듯 이제 강남은 저물고 용산의 시대가 올 것이라는 주장에 아직은 동의할 순 없습니다. 그들이 말하는 장밋빛 미래에 대한 투자는 용산의 쇠말뚝이라 불리는 ● 미군잔류기지가 이전하기로 확정되는 날 결정해도 충분할 것이라 생각합니다.
● 최고의 가능성만으로 투자하기엔 부동산의 입지가 변하는 데 걸리는 시간은 생각보다 깁니다. 당연히 그 긴 시간 속엔 사람이 예상할 수 없는 많은 변수가 존재하지요. 예측할 수 없는 정치, 경제 상황 등으로 개발 계획이 무산되었을 땐, 그동안 쌓인 기대감의 크기만큼, 나에게 돌아올 손해도 클 것이라는 사실을 기억해야 합니다.
부동산 호재는 주식의 호재처럼 한번 뜨면 지는 게 아닙니다. 호재가 현실화된 후에도 지속적으로 그 지역에 사는 사람들에게 편리한 생활환경과 차별화된 주거가치(교육, 환경 등)를 제공하며 하급지와의 간격을 벌립니다. 그렇기에 부동산은 ● 호재가 현실화되는 것이 확정되고(삽을뜨고)나서 투자해도 전혀 늦지 않은 것입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
