주택공급 확대방안과 개발시장
지난 9/7일 새 정부의 첫 주택공급 방안이 발표되었다. 2026년부터 2030년까지 5년간 수도권에 135만호(연간 27만호)의 주택을 착공한다는 목표 아래 공공택지 공급확대/조기화선, 도심지 주택공급, 민간 공급여건 개선 등이 주요 실행수단으로 포함되어 있다. 특히, 수도권 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH공사가 직접 개발하도록 하고 재개발/재건축 사업추진 규제를 완화하기로 하는 등 개발시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 조치들도 포함되었다.
새정부「주택공급 확대방안」 발표(국토교통부, 2025.9.7)
이번 공급대책의 골자는 수도권의 연간 주택착공을 연간 27만호 수준으로 회복시킨다는 것이다. 지난 3년('22~'24년)간 부동산PF 시장 부진 등으로 수도권 착공은 15.8만호(서울 3.9만호)로 감소하였다. 공급부족이 시장가격 불안을 초래할 수 있다는 우려가 제기되면서, 10년간 주택착공 평균인 25만호 이상(27만호)으로 공급을 늘리는 방안이 제시되었다. 아울러 서울에서도 '30년까지 33.4만호를 착공하기로 하여 국토부가 추산한 연간 적정공급량 6.5만호 이상으로 공급을 늘리기로 하였다.
자료: 관계부처 합동(2025.9.7), 주택공급 확대방안
자료: 관계부처 합동(2025.9.7), 주택공급 확대방안정부의 공급계획 중 물량 비중이 큰 영역은 공공택지, 도심지(재개발/재건축 포함), 민간 주택사업(준주택/비아파트/민간임대/공공택지 민영주택 등), 기타 주택사업(민간 비아파트)이지만, 민간 주택사업과 기타 주택사업은 주로 준주택과 비 아파트를 대상으로 하고 이번 대책을 통한 순증분도 적어, 시장에 미치는 영향이 크지 않다. 시장 관심이 집중되는 영역은 공급 순증효과와 크고 시장에 더 영향을 미칠 것으로 보이는 공공택지, 도심지 주택공급이다.
[주택공급 추진과제]
자료: 관계부처 합동(2025.9.7), 주택공급 확대방안공공택지 공급물량 37.2만호는 '30년까지 착공계획이 잡혀 있는 25.1만호에 추가 착공물량 12.1만호를 합산한 것이다. 이 중 6만호는 조성한 주택용지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 주택건설사업까지 시행(LH 직접시행+공공택지 효율화 합산)하기로 하였다. 특히, 공공택지 주택건설사업을 근본적으로 개선하기 위해 LH가 조성한 주택용지를 민간에 매각하지 않도록 법제화한다는 방침이 대책에 포함되면서 LH공사의 직접시행이 일시적 조치가 아닌 항구적 제도로 자리잡을 수도 있다.
LH공사의 직접 시행은 사업비용을 낮춰 수요자에게 양질의 주택을 보다 저렴하게 공급하는 효과가 있다. 반면, 민간 건설사 입장에서는 공공택지에서 향후 확보 가능한 시행/시공 수익이 감소할 수 있다. '15~'24년 기준으로 민간부문이 착공한 주택은 연평균 약 42만호(전국) 가량이므로 민간 업계의 물량 중 약 1/7 가량이 LH공사로 시행분으로 이전되는 셈이다. 물론 정부 계획대로 수도권 착공 물량이 전체적으로 증가하면 민간부문의 수주물량도 늘어나겠지만, 공공택지 시행물량 비중이 높은 곳은 실적에 타격이 있을 수 있다.
LH 래미안, LH 자이… 가성비 좋은 공공주택 나온다(조선일보, 2025.9.10)
LH 직접시행 전환 민간 분양 사라져…청약자격·분양가 등 혼란(연합뉴스, 2025.9.9)
자료: 관계부처 합동(2025.9.7), 주택공급 확대방안
자료: 관계부처 합동(2025.9.7), 주택공급 확대방안도심지에 공급하는 물량도 5년간 36.5만호에 이른다. 1기 신도시 6.3만호, 공공 도심복합개발 5만호, 정비사업 속도제고 등을 통한 공급 23.4만호, 소규모주택정비사업 1.8만호 등이 포함된 물량으로 보이는데, 도심지에서의 주택 공급은 이해관계자가 많고 민간 부문이 주도할 가능성이 높다보니, 공공택지에 비해 공급계획을 실현하는 것이 쉽지 않다. 특히 비중이 가장 높은 정비사업(23.4만호)은 용적률 상향 여부를 추후에 결정할 계획이어서, 향후 후속대책에 따라 실제 사업추진물량이 변화할 수 있다.
도심지 공급이 중요한 이유는 집값 영향력이 큰 서울의 공급을 늘리는 주요 수단이기 때문이다. 정부의 공급계획에 포함된 서울시 14만호의 순증(연간 2.8만호*5년)에서 도심지 공급은 7.5만호(1.5만호*5년)로 절반 이상을 차지한다. 서울시 주택공급의 성패는 도심지 공급에 달려 있는 셈이다. 결국, 이번 대책 이후 후속조치들을 통해 민간의 참여를 얼마나 끌어낼 수 있는가가 서울시의 공급 효과를 좌우하게 될 것으로 보인다.
서울도 ‘유찰 행렬’…공공 도심복합사업, 96%는 시공사 선정도 못해(헤럴드경제, 2025.9.8)
정부 대책대로 수도권 착공물량이 크게 늘어난다면, 부동산 개발시장의 물량도 확대면서 건설업계의 수주물량도 증가할 것으로 보이지만, 사업 포트폴리오 구성에 따라 수혜 여부는 차별화될 수 있다. 대형 건설사들은 공공택지, 도심지 개발 양 쪽에서 사업기회가 늘 수 있다. 다만 이번 대책에서 공공부문의 역할이 강조되면서, 공공택지에서 LH공사와의 역할분담 구조, 재개발/재건축 등 도심지 공급을 위한 후속 대책의 내용 등에 따라 향후 실적이 달라질 수 있다. 반면, 공공택지를 매입해 주택사업을 직접 수행하던 중견 이하 건설사들은 공공택지 시공, 도심지 사업 등을 통해 공공택지 시행을 대신할 수익원을 발굴할 수 있는가가 관건이다.
LH 8.3조 규모 민참사업 일단락(대한경제, 2025.7.25)
“안정적인 공공사업 잡아라”… 건설업계, 민간보다 공공에 집중(조선비즈, 2025.1.6)
[LH 구조개편 긴급점검]<上>택지사업 ② ‘민참사업 확대’ 돌파구 되나… 전문가 6인 진단(대한경제, 2025.8.12)
공공택지, LH가 직접 시행 '기대 반 우려 반'(뉴스토마토, 2025.9.11)
부동산 금융사들도 물량 확대의 수혜를 누릴 수 있다. 정부 목표대로 주택공급이 빠르게 늘어나려면 자금조달 규모도 확대되어야 하기 때문이다. 다만, 정부의 주택공급이 단순 물량 증가보다는 '저렴한 주택공급의 확대'를 겨냥하고 있어, 부동산 PF 또한 공공금융기관의 보증 등을 통해 금리를 낮출 가능성이 크다. 결국, 저위험 저수익 금융상품 시장이 확대될 것으로 보이며, 이에 따라 리스크 낮은 상품(보증부 대출 등) 취급을 선호하는 금융사 위주로 실적이 증가할 수 있다.
