기업형 민간임대 시장의 관건, 거래규제 완화
국내 민간임대주택은 등록임대와 비등록임대로 구분할 수 있다. 비등록임대는 개인이 비공식적으로 전월세를 놓는 경우이고, 등록임대는 지자체/세무소에 임대주택/임대사업자로 신고하여 임대료 증액 규제를 받는 대신 세제혜택을 받는 임대주택이다. '22년 기준 658만호의 민간임대주택 중 등록임대는 144만 호에 불과한데, 정부는 등록임대 시장을 더욱 키우려 하고 있다. 등록 민간임대주택은 다시 공공지원민간임대주택(공공지원임대)과 장기일반민간임대주택(장기일반임대)으로 구분된다. 10년 이상의 의무임대기간이 있다는 점에서는 두 유형이 동일하다. 하지만, 공공지원임대는 일정 소득 이하인 19세 이상 무주택자와 청년, 신혼부부, 고령자를 대상으로 시세 이하로 임대료를 책정하도록 하는 대신, 개발 시 법적 상한까지 용적률 인센티브를 받고 주택 도시기금이 출자할 수 있다. 반면 장기일반임대는 건축특례나 기금출자가 없는 대신 최초 임대료와 입주 자격 규제를 받지 않는다.
변화무쌍 주택사업 제도 '똑'소리 나게 정리했다(주택플러스, 2020.9월호)
건설산업연구원(2024.12), 뉴스테이와 공공지원 민간임대주택의 경험과 시사점, p.36에서 재인용임대주택을 취득하는 방법에 따라, 민간임대주택을 건설임대와 매입임대로도 구분할 수 있다. 아파트가 아닌 주택은 건설과 매입의 두 가지 방식이 모두 가능하지만, 2020년 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 아파트는 건설하는 경우에만 임대주택 등록이 가능하다. 정부/공공기관의 지원을 많이 받는 공공지원임대는 택지개발지구나 도심복합 공공용지 등 공공택지에 조성되는 경우가 대부분인 반면, 장기일반임대는 민간 도시개발사업이나 주택건설사업 등에서도 공급된다. 또한 공공지원임대가 공모 등을 통해 블록 단위로 임대주택 단지를 건설하는데 비해, 장기일반임대는 한 단지 안에서 분양주택과 함께 공급하는 경우도 빈번하다(단, 도시개발구역 면적이 100만 sqm 이상이면 임대주택건설용지 계획이 의무화). 일례로, 도시개발사업에서는 건설 주택의 20%를 임대주택으로 공급하도록 하고 있는데, 임대주택 단지를 별도 블록으로 구분하기보다 각 주거블록에 분양과 임대 동을 혼합하는 경우가 많다.
자료: 건설산업연구원(2024.12), 뉴스테이와 공공지원 민간임대주택의 경험과 시사점, p.32장기일반임대는 임대사업자가 의무임대기간(최소 10년) 이후 분양전환 우선권을 부여할지와 분양전환가격을 얼마로 할지 등을 결정할 수 있으며, 이러한 분양 전환 기준은 입주자모집공고에 포함된다. 임차인에게 선택 옵션을 부여하는 경우가 많으며, 임대형은 임대기간 종료 시점에 감정가격으로 분양 전환하면서 입주자에게 우선권이 부여되지 않을 수 있으나 매매예약형을 선택하면 임대계약 시점에 분양전환 가격을 확정하고 임대기간 종료 후 입주자에게 우선(분양)권을 부여한다. 사업시행자의 동의를 받으면 입주권 전매도 가능하므로 분양권처럼 프리미엄을 받고 매각할 수도 있다. 일반적으로 임대형보다 매매예약형의 임대 분양가격이 높고, 매매예약형 가격은 분양가에 육박하기도 한다. 몇 년전부터는 공공지원임대 사업에서도 입주자에게 확정가격에 분양전환 우선권을 부여하는 방식이 도입되었다.
“투자금 내면 우선분양권 드립니다”… 민간임대에 변종 상품도 등장(조선일보, 2022.3.29)
'민간임대 분양' 건설사 제멋대로...입주민 보호장치 無, 서울파이낸스, 2022.1.21
확정분양가형 공공지원 민간임대주택 '누구나집', 수도권 6곳에서 사업자 공모 첫발, 한겨레, 2021.9.6
민간임대주택 사업은 최소 10년간 의무적으로 임대를 해야 하므로 사업 시행자가 투자자금을 회수하기까지 오랜 시간이 걸린다. 공공지원임대는 임대료 수준도 시세보다 낮게 규제하고 있어 임대주택 운영기간 동안 이자비용이나 유지관리비용 등으로 적자를 보는 경우도 발생한다. 일례로, 주택도시보증공사(HUG)가 공공지원임대의 전신인 기업형임대주택(뉴스테이) 사업 출자를 위해 2015년에 설립한 뉴스테이허브제1호위탁관리부동산투자회사는 '24년 9월 기준 14개의 공공지원 민간임대주택 리츠에 우선주자본을 출자했는데, 매년 200억원 이상의 영업손실을 보고 있다. 의무임대기간 이후 분양전환하여 자본차익을 거둘 수 있지만, 임대운영 기간 동안에는 적자 가능성이 높다. 또한, 부도/파산 등 특별한 사유를 제외하면 의무임대기간 동안 임대주택을 타인에게 매각하는 것도 금지되어 있다. 결국, 민간 사업자 입장에서 임대주택은 저 수익 운영자산에 오랜 기간 자금이 묶이는 투자처인 셈이다. 투자기간이 길고 수익성이 불확실하다보니, 정부에서 2015년 이후 법인의 민간임대주택사업 참여를 독려하고 주택도시기금에서 저리 대출과 출자를 진행하고 있는데도, 기업형 민간임대주택 시장은 아직 활성화되지 않고 있다.
규제 늘고 관심 줄어… 뉴스테이, ‘적자사업’으로 전락(대한경제, 2018.4.30)
적자늪 빠진 서울 임대리츠, '민관 협력 새 모델' 만든다(서울경제, 2024.6.21)
정부는 민간 사업자 및 금융사의 임대주택 사업 참여를 촉진하기 위해, 민간 사업자들이 보유지분을 보다 쉽게 매각할 수 있도록 제도를 개선하고 있다. 2024년 2월에는 임대주택 입주 이후 민간사업자가 보유한 공공지원민간임대리츠 주식 전부를 양도 가능(기존에는 입주 4년 후부터 보유주식의 50% 이내)하도록 하였고, 같은 해 8월에는 5년 운영 후 포괄양수도가 가능한 신유형 민간장기임대주택을 도입하고, 기존 장기일반민간임대주택을 신유형 임대주택으로 전환가능하도록 한다는 계획을 발표하였다. 공공지원임대는 입주 이후, 장기일반임대는 5년 운영 후에 타 사업자에게 지분이나 자산을 매각할 수 있게 되었다. 새로운 제도를 시행하려면 향후 민간임대주택특별법, 종합부동산세법, 빕인세법, 지방세법, 지방세특례제한법 등 유관법령의 개정이 필요하나, 민간주택시장의 육성은 지난 10년간 꾸준히 추진해 온 과제이므로 입법 가능성이 꽤 있어 보인다.
공공지원민간임대 사업 자금조달 원활해진다(국토교통부, 2024.2.28)
서민/중산층/미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안(국토교통부, 2024.8.28)
신유형 장기임대주택 활성화 위해 금융업계 소통 강화(국토교통부, 2024.9.26)
금융권에서도 민간임대주택 사업자의 출구전략(Exit Strategy)을 지원하고 있다. 신한은행/신한투자증권, KB증권, 키움증권 등은 공공지원임대 사업의 자금조달을 지원하기 위해 현대건설, SK에코플랜트, 대우건설, DL 등 건설사가 보유한 지분을 주가수익스왑(PRS) 방식으로 매입한 바 있다. 2024년 정부에서 매각 규제를 완화한 이후, 여러 건설사에서 임대주택 사업의 지분 매각을 검토하고 있어 임대주택의 지분 거래가 더 늘어날 수 있다. 향후의 변수는 신유형 민간장기임대주택 입법 여부로 보이는데, 제도가 도입되면 공공지원임대 외에 장기일반임대 사업의 조기매각이 가능해지면서 기업 및 금융사를 중심으로 임대주택의 2차 거래(secondary) 시장은 더욱 커질 것이다.
공공임대 사업장 지분 매각 나선 건설사들(매일경제, 2024.7.14)
