거주주택 양도 시 오피스텔을 주택으로 보는지 여부
feat. 판례와 기사
오피스텔은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 취득 시, 4.6%의 세율이 부과됩니다. 물론 감면사항에 해당하는 경우 취득세의 일부 또는 전액을 감면받을 수 있습니다.
하지만 오피스텔의 특성상 보유주택수에 따른 취등록세 중과를 판단 할 때나 재산세 부과를 판단할 때, 거주주택 양도소득세를 부과할 때 주택여부에 따라 세금부과의 기준 및 세액이 달라집니다. 이와 함께 소유자의 실익 또한 달라지기 때문에 취득-보유-양도 단계시 주의가 필요합니다.
오늘은 거주주택 양도단계시 오피스텔을 주택으로 보는 기준에 대해서 3월 17일 자 신문기사와 함께 살펴보도록 할게요.
소득세법에서는 허가여부나 공부상 용도구분과 관계없이 [사실상 주거용으로 사용하는 건물]을 주택으로 보고 있습니다. 그래서 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하는데요.
더러 오피스텔을 주거용으로 임대하면서 [업무시설]로 인지하여 거주주택 비과세를 받지 못하고 고액의 세금을 과세당하는 경우가 있습니다.
위 기사의 사례는 비과세인 줄 알고 보유주택을 매각한 김 모 씨가 세금을 추징당한 사례입니다. 비주거용 임대업으로 사업자 등록을 하고 임대차를 했지만, 화장실과 취사시설, 가전가구등이 마련돼 있고 임차인도 '주거목적'사용을 진술하여 양도세를 추징당했는데요.
실제로 대법원판례(2004-두-14960, 2005.04.28)는 양도소득세 부과처분취소소송에서 가정용 보육시설인 놀이방으로 사용되고 있는 아파트가 주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 "실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다."라고 하였습니다.
또 다른 고등법원 판례(2022-누-49221)는 ① 갑의 위 주택 양도 당시 임차인은 전기나 수도를 거의 사용하지 않는 등 오피스텔을 주로 숙식의 장소라기보다는 업무 대기 장소로 이용하는 등, 을 소유 오피스텔은 모두 사실상 주거용으로 사용되었다고 단정하기 어려워 ‘업무시설(오피스텔)’로 보아야 한다고 판단하였습니다.
두 판례는 거주주택 양도 시 오피스텔의 주택여부를 판단하는 데 참조할 수 있겠습니다.
이처럼 거주주택 양도 시 오피스텔의 주택여부 판단은 세금 계산 시 다양하게 해석될 여지가 있기 때문에 절세를 위해 꼼꼼히 살피고, 미리 대응할 필요가 있을 것 같습니다.
다음에는 오피스텔 취득세 및 재산세에 관해서도 알아보도록 하겠습니다.
