6.부동산(아파트)교환에 대한 탐구
도대체, 지금 우리나라 부동산 시장에 무슨 일이 있는 거니?
부동산교환이란, 당사자 각각이 가지고 있는 부동산을 서로 맞바꾸는 거래를 말합니다. 예를 들어, 토지와 상가를 서로 교환하는 경우, 토지와 상가는 성격이 전혀 다른 부동산인데, 각자가 원하는 바가 맞다면 가능합니다.
상가에서 매달 일정 수입이 생기는 사람이 이제는 사업상 토지가 필요할 수 있습니다. 반대로 토지를 가지고 있는 사람이 이번 참에 당장 일정한 월세를 받고 싶다면, 서로의 부동산을 맞바꾸는 것입니다.
이때 중개보수는 더 높은 금액의 부동산에 대한 중개수수료만을 계산하게 됩니다. 만일 토지를 매도하고 상가를 산다면 두 번의 중개보수를 계산하지만, 교환의 경우는 큰 가격기준으로 한 번만 계산하게 되어 중개수수료가 훨씬 적습니다.
아파트 단지 모습최근 아파트 매매시장에서 교환이라는 낯선 거래가 성행하고 있습니다. 주로 기존주택의 처분기한이 도래하였으나 매매거래가 활발하지 않은 최근의 시장 상황에서 종종 생깁니다. 주로 처분기한 내에 소유권을 서로에게 이전해서 양도세 비과세나 양도세 중과를 면하는 것이 목적입니다. 동일한 상황에 처한 두 사람이 두 주택을 서로 맞바꾸게 되는 것입니다.
만일 기한을 놓치게 되어 과세가 된다면 최소 몇 억의 세금을 낼 수 있기에 기한에 임박해서 거래가 됩니다. 향후에 부동산 시장이 좋아져서 주택가격이 상승하게 되면 새로운 주택의 시세차익도 기대할 수 있습니다.
이러한 당사자들의 기대와는 다르게 부동산 중개에서 아파트 교환과정은 참으로 지난합니다. 이론적으로는 가격이 더 낮은 주택을 가진 사람이 맞바꿀 주택 가격의 차이만큼만 잔금을 치르면 됩니다. 하지만 현장에서 대부분의 당사자가 본인 집의 가치를 더 크게 평가하고 상대방 집의 가치를 낮게 평가한 후, 그 차액을 제안합니다. 중개사는 그 차액의 차이를 서로 좁혀가도록 중개해야 합니다.
제가 겪은 실제 예를 보면, 같은 아파트 단지 동일한 타입의 두 주택이 위아래로 층만 다를 뿐인데도 각자의 교환 평가액의 차이가 꽤 났습니다!
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그럼 ‘서로 기준을 정하면 되지 않겠는가?’ 실제 통상 실거래가격을 기준으로 평가를 합니다. 하지만, 실거래가 역시 최고가, 최저가가 있고 이마저도 시차가 있으니 의견 일치가 쉽지 않습니다. 이렇게 공식적인 데이터로 기준을 정하는 데에도 심리전이 팽팽합니다. 따라서, 중개를 할 때, 당사자간의 가격기준 시점과 기준을 합의하는 게 제일 중요합니다.
교환을 쉽게 정의하면 동시에(하루새에) 내 집을 팔고 다른 집을 사는 겁니다. 이때 누구나 내 집을 싸게 팔기 싫고, 다른 집은 싸게 사고 싶은 마음입니다. 따라서, 서로가 평가한 금액의 중간지점을 찾기가 어렵습니다. 합의를 하려면 결국, 어느 한쪽은 나만 손해 본다는 생각을 합니다. 그래서 <부동산교환>이 지극히 어렵습니다!
*고대사회에서 물물교환을 하던 시절, 쌀과 쟁기를 서로 물물교환한다면, 도대체 쟁기 하나에 쌀 얼마를 교환할 것인가? 분쟁이 많았을 것이다. 그래서 돈이라는 가상의 개념으로 자신의 물건의 가치평가를 하고 이를 기준으로 물건을 교환(매매)하게 되었다. 오죽하면 돈을 인류 최고의 발명품이라고 하겠는가?
이렇게 돈이 가치교환의 수단이 되자 시장의 발달하게 되었다. 다수의 참여자들이 여러 물건들을 평가하면서 시세라는 것이 생기게 되고 모두가 이를 인정함으로써 시장이 형성되는 것이다.
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이렇듯, 부동산 교환이란 게, 상대방이 내 물건을 가지고 평가한 금액을 먼저 쉽게 인정하지 않습니다. 거기에 더하여 상대방의 물건을 낮게 평가하려고 합니다. 이렇게 교환차액을 정하는 데에도 두 단계를 거쳐야 하기 때문에 부동산 교환이란 게 실제로 성공하기가 어려운 것입니다.
끝..
