7.부동산 매물광고는 네이버 부동산!
부동산과 우리들의 심리...중개사무소 현장
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Oct 30. 2022
전 국민이 네이버 부동산을 보고 있습니다.
부동산 매물 광고는 네이버 부동산이 대세입니다. 거의 모든 매물광고는 네이버 부동산으로 광고하게 됩니다. 전국의 모든 중개사무소뿐만 아니라 직거래 플랫폼 역시 매물정보를 <네이버 부동산>에 송출하여 노출시킵니다. 국내 최대 포털사이트 네이버의 영향력은 <네이버 부동산 코너>에서도 마찬가지입니다.
지난 10여 년간 <부동산 매물정보 시장 *>에 여러 가지 문제가 있었다는 걸 알게 되었습니다. 지금의 시스템은 이를 개선하려는 정책과 시장 참여자의 노력의 결과였습니다. 이러한 개선 노력은 현재 진행 중입니다.
이 글은 왜 그리고 어떻게 <부동산 매물정보> 광고 시스템이 변화했는지, 아울러 중개사무소 현장에서의 애로 사항과 미완의 문제에 대하여도 살펴보고자 합니다.
중개사무소의 한 달 광보 비용은?
중개사무소에서 한건의 매물정보를 입력하여 <부동산 매물정보업체 CP *>에 보내면 <네이버 부동산> 코너에 30일간 광고 노출이 됩니다. 저희 사무소의 경우, 6개월마다 240개 쿠폰을 60만 5,000원에 구매합니다 (정보업체 cp가입비 19만 7,000원 포함, 최근 새로운 서비스 가입비는 26만 4,000원으로 조정되었습니다. 단, 서비스 쿠폰 제공)
중개사무소에서 매물 1건을 30일간 네이버에 광고하는 데에 순수 비용이 <1,700원*> ( 매물 1건당 쿠폰 1장을 1,700원에 구매하고 노출되는 즉시 이 금액이 네이버에 지불됩니다. 이중 700원은 등기부등본 조회 비용) 정보업체 가입비는 별도입니다.
가입비는 6개월마다 새롭게 지불하는 데, 이는 부동산정보업체의 운영비용입니다. 네이버는 고객센터를 운영하지 않기 때문에 부동산 매물정보업체가 고객(중개사무소) 영업과 AS비용을 별도로 받는 겁니다.
결국, 전국 중개사무소가 네이버에 광고를 게시하려면 정보업체를 거쳐야 하고, 가입비 명목으로 별도의 수수료가 지불되고 있습니다. 이것이 <이중 수수료 *> 구조입니다.
만약, 매년 10만 명의 중개사무소가 매월 10만 원의 광고비를 지출한다고 한다면, 월 10만 원 x 10만 중개사무소 = 100억 원/월, 일 년에 약 1,200억 원. 네이버가 700억 원 법원이 500억 원을 가지고 간다고 단순 계산할 수 있습니다.
뛰는 네이버 위에 나는 법원이 있다는 생각이 듭니다. 최근 법원의 수익이 3,000억 원이라는 언론 기사를 본 적이 있습니다 (반면, 정부 24에서 주민등록등본 열람, 발급은 무료입니다!)
부동산 정보 제공사 CP업체부동산 매물 검증 시스템 구축과 네이버의 지배력 강화.
누구나 인터넷으로 부동산 매물정보를 검색하는 게 당연하게 되었습니다. 어떻게 네이버가 부동산 매물광고 시장에서 절대적 지위를 갖게 되었을까요?
2018년 4월 이후 카카오(과거의 다음 부동산 서비스)는 부동산 서비스를 직방에 위탁 운영하고 있습니다. 반면 네이버는 시장 지배력이 더 강해졌습니다. 포털로서의 네이버의 위상이 높아진 측면도 있지만 ‘허위매물’ 문제가 대두되면서 ‘검증 강화’ 정책 목표에 따라 <KISO *>와 함께 <부동산 매물 검증 시스템*>을 구축하게 되면서 그 지배력이 더 커졌습니다.
2000년 중반부터 부동산 투자 열풍, 특히 아파트 거래가 많아지면서 부동산 매물광고 시장도 덩달아 커졌습니다. 이에 따라 중개사무소의 광고 경쟁도 심화되고 <허위매물*> 문제가 심각했습니다. 다른 한편으로는 아파트 주민들이 저렴한 매물을 광고 게시한 중개사무소를 <허위신고*>하는 경우도 다반사였습니다.
이에 따라 <KISO*>와 네이버가 검증시스템을 개발하여 구축했습니다. 네이버 부동산은 '부동산매물검증센터'를 통해 진성 매물인지를 확인한 ‘확인매물 정보’를 제공합니다. 또한 ‘부동산매물클린센터’에서는 광고 중인 매물에 대한 신고가 접수되면 이를 확인, 검증하고 있습니다. 특히, 2021년부터 악의적인 허위신고를 차단하기 위해 신고 절차를 까다롭게 하고 증빙자료를 구체화했습니다.
검증센터가 허위매물의 통로로 활용된다!
매물의 진위여부를 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 최근에 네이버에서 서비스 중인 신 홍보 확인서의 절차는 다음과 같습니다. 먼저, 의뢰인의 휴대폰 번호를 필수로 입력하면 (네이버 ID 추가 가능) 검증센터는 의뢰인의 휴대폰 번호를 통해 실명 확인한 후, 등기부상의 소유자와 대조하여 검증합니다(의뢰인이 소유자 본인 아닌 경우는 위임장을 필수 첨부)
하지만, 이런 검증절차에도 구멍이 있어서 오히려 <허위매물>의 통로가 되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 허위신고를 하기 위한 증빙자료를 제시하기가 어렵습니다. 현장에는 이를 교묘하게 이용하여 마치 매물이 많은 것처럼 위장하는 중개사무소가 있습니다.
부동산 시장 참여자 사이에서 매물정보(특히, 가격정보)는 민감합니다. 최근에는 다양한 SNS 채널을 통해 부동산 매물광고를 하고 있기에 이를 이용한 심리전이 팽팽합니다. 다음 글에서는 온라인상에서 유통되는 부동산 광고에 대한 우리 모습의 단면을 살펴보겠습니다.
진행 중인 정책 및 현안
1. 네이버의 독점적 지위에 대한 견제와 기업의 이익 침해.
2. 부동산 광고시장 감시센터 운영. 자율규제와 공적규제의 효율성과 자율권 침해.
3. 중개사무소 자체적인 자정노력과 ‘한국공인중개사협회’ 법정단체로서 단속권 부여.
중개사무소간의 과장 부당경쟁은 소비자에게 피해를 줄 수 있습니다. 이에 따라 ‘한국공인중개사협회’에서는 자정노력을 기울이고 있습니다. 또한, KISO와 협력업체의 자율규제 노력에 더하여 정부의 공적규제, 모니터링도 강화하고 있는 추세입니다.
https://brunch.co.kr/brunchbook/realestate-mind
*부동산 매물정보 시장: 중개사무소가 부동산 매물(임대, 매매) 정보를 광고하기 위해 ‘매물정보 contents’를 등록하면 ‘부동산 단지 DB’와 연계하여 인터넷상에 매물을 노출시키는 시장. 정보를 유통하기 위한 플랫폼을 개발하여 이를 상품화하여 중개사무소에 비용을 받고 포털에 광고를 올려준다.
* 부동산 정보업체 CP(Contents Provider)와 네이버 부동산 :
“1999년~2004년 ‘벼룩시장’ 정보지에서 시작하여 200년대 들어서 인터넷에 매물정보를 유통하는 시장이 커짐. 처음에는 정보업체가 제공한 매물정보 DB와 아파트 단지 DB를 이용하여 포털사이트에 노출시키는 식으로 정보업체와 포털이 ‘보완적 제휴관계’를 유지했으나,
2000년 중반, 아파트 매매 시장이 커지면서 중개사간의 경쟁이 과열되었음. 특히, 2004년부터 포털 내(네이버, 다음) 부동산 서비스 시작. 자체적인 플랫폼을 만들어 중개사무소에서 직접 ‘매물정보’를 받아서 광고를 시작했음 (1건당 포털에 광고 게시하는 비용이 1건당 1만 원이었던 적이 있었습니다!)
네이버는 직접 중개업소 광고를 받지 않고 CP로부터 매물을 넘겨받는 형식으로 '상생'하기로 합의했습니다. 결국, 현재는 부동산정보업체를 통해서만 네이버 부동산에 매물 전송이 가능합니다. “
* 매물 1건당 광고비용 1,700원의 원가:
“부동산 CP들은 이 중에서 1650원을 네이버에 지불한다. 부동산매물검증센터에 허위매물 여부를 검증하기 위한 비용과 등기부등본 발급 수수료 등으로 1000원가량을 쓰고 나머지는 네이버가 인건비 명목 등으로 사용한다”
* 이중 수수료 구조:
“일각에선 부동산 CP를 거쳐 네이버 등 플랫폼 업체에 광고하는 이중 수수료 구조를 바꾸는 계기가 돼야 한다는 지적도 나온다. 네이버는 당초 다른 CP사들과 마찬가지로 직접 중개업소로부터 광고 매물을 받아 왔다. 하지만 네이버의 막강한 영향력으로 다른 CP사들이 고사 위기에 처하자 네이버는 직접 중개업소 광고를 받지 않고 CP로부터 매물을 넘겨받는 형식으로 '상생'하기로 했었다. 네이버 외에 다른 경쟁자가 나타난다면 이 같은 이중 구조를 없애는 것이 광고비 절감 차원에서 낫다는 지적이 나온다”
*KISO (한국 인터넷 자율 정책기구): 2009년 인터넷 사업자들의 시장 자율 정화를 목적으로 설립. 자율규제를 바탕으로 건강한 인터넷 환경을 조성하는 데에 목적이 있다. 지난 10년간 이용자들의 표현의 자유를 신장하는 동시에 인터넷 공간의 공공성을 제고하도록 힘쓰고 있다.
KISO에는 부동산 매물 진위 판별 관련 두 개의 부설기구를 운영 중, 매물광고 게재 전 해위 매물을 사전에 걸러내는 부동산매물검증센터와 이용자 신고를 기반으로 사후 검증을 담당하는 부동산매물클린센터이다.
부동산매물검증센터
부동산매물클린관리센터