9. 전세사기꾼들아, 너희들 그렇게 살고 싶니?

대체 지금 부동산시장은?... 전세사기 대책에 대한 현장의 조언

“지난해 HUG전세보증금 반환 사고(임대인이 임차인의 보증금을 만기에 돌려주지 못하는 경우)는 1조 1천728억 원!”

반환사고 사례에서 부동산 종류는 다세대주택이 64.5%, 오피스텔 25%, 아파트 7%, 연립주택이 3.1%이며 이 중 악성 임대인 보유 주택이 37%에 달합니다. (악성 임대인은 HUG에서 전세금을 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람, 집중관리 다주택 채무자라고 함)”

깡통전세 (매매가 보다 전세가격이 높은 부동산)를 끼고 여러 채의 다세대, 오피스텔을 무갭으로 투자했던 일부 세력들의 보증사고가 많은 부분을 차지하고 있습니다. 특히, 이번 빌라왕 사태는 ‘조직적으로 은밀하게’ 전세사기를 공모하여 서민들뿐만 아니라 공적자금에까지 커다란 손실을 입혔습니다.

부동산거래 경험이 적은 사회초년생들의 피해가 많았습니다. 사기꾼 ‘빌라왕’은 사망했고 피해자들은 ‘전세보증보험’을 가입했다 해도 보증금을 돌려받을 방법이 없다고 합니다. 사실 이런 전세사기 수법이 이전에도 있었다고 합니다. 최근에는 그 수법이 더 대담해져서 피해규모가 컸고 정부가 적극 지원했던 전세보증제도의 허술한 부분을 교묘히 이용했습니다.

전세계약 유의사항

‘무주택 청년 전세대출’을 악용.

가짜 임차인을 모집하고 허위 전세계약서를 작성하여 금융기관에서 1인당 1억까지 전세대출을 받습니다. 무주택 청년 전세 대출은 온라인 서류 심사만 통과하면 대출이 실행된다고 합니다.

임대인 통장으로 입금된 보증금을 사기조직과 임대인, 가짜 임차인이 나누어 갖습니다. 이 집에서 거주하고 있는 기존 임차인은 이런 사실을 전혀 모르는 상태로 피해를 보게 됩니다.

사기조직은 총책, 관리책, 알선책 등으로 역할을 나누고 SNS를 통해서 임대인 (무자본 갭투자자)과 가짜 임차인을 모집했다고 합니다. 은밀하게 명의를 빌려주고 돈을 벌 수 있다고 사회초년생 둘을 꼬드겨서 범죄자로 만들었습니다.

‘빌라왕’ 사례.

신축빌라를 건축하는 업자와 감정평가사, 공인중개사 그리고 분양대행사가 조직적으로 사기계획을 세웠습니다. 분양대행사는 청년들을 꼬드깁니다. 깨끗한 신축에 입주할 수 있고 전세대출을 받으면 분양대행사에서 이자를 대신 대납해 준다는 말에 솔깃합니다. 시세를 제대로 확인도 하지 않고 덜컥 이들의 사기에 걸려들었던 것입니다.

인천과 부천 지역에서 사기행각을 벌린 빌라왕은 속칭 바지사장이거나 갭투기를 하는 임대인이었습니다. 신축빌라는 시세 평가가 어렵다는 점을 악용하여 실제 빌라가격보다 높게 전세보증금을 받습니다. 세입자에게는 보증보험을 가입하면 안전하다고 안심시킵니다. 빌라왕의 배후 인물이 ‘컨설팅’이란 이름으로 전세보증금의 일부를 수수료를 받습니다.

중개현장 변화

최근의 ‘전세사기’ 사태로 인하여 중개 현장에서도 많은 어려움이 있습니다. 전세 시장에서 ‘융자’가 있는 집의 경우, 손님들이 거들떠보지를 않습니다. 계약서에는 ‘임대인은 세금 체납 사실이 없음을 고지한다’는 특약을 추가합니다.

공동주택 시세는 KB(KB부동산 조사)와 부동산테크(부동산원 조사)에서 조사하여 제공됩니다. 최근 KB부동산에서 현장 중계사무소에 자주 연락을 합니다. 조사담당자들이 좀 더 상세하고 보수적으로 시세를 모니터링하고 있습니다.

중개사무소가 개인 간 거래 또는 갱신임대차 계약에 대해 당사자의 부탁에 의하여 계약서를 작성해 주는 경우가 있습니다. 이걸 대필이라고 합니다. 하지만 중개사무소가 거래한(중개행위를 한) 계약이 아닌데, 계약서를 작성하는 게 행정법위반이 될 수 있습니다. 특히, 중개사가 직접 중개하지 않은 건에 대하여 ‘인장’을 함부로 찍어주면 안 됩니다.

정부의 '전세사기' 진단

지난해부터 전세보증금반환 사고가 급증하고 있습니다. 2020년 전세가격이 급등한 시기에 이루어진 전세계약이 2년 만기가 도래한 작년부터 전세가격이 급락하면서 이런 사례가 증가한 겁니다.

다세대주택(빌라)나 오피스텔에 ‘깡통전세’가 늘어나면서 문제가 커졌습니다. 신축빌라의 경우 임대인이 지정한 감정평가사가 의도적으로 시세를 높게 평가하게 됩니다. 부풀려진 감정평가액을 근거로 주택도시보증공사(HUG)는 보증을 하고 은행에서는 이를 근거로 전세보증금대출을 해줍니다. 특히, 무주택 청년 전세 대출은 온라인 서류 심사만 통과하면 대출이 실행됩니다.

사기조직은 온라인광고를 통해 임대인을 모집합니다. 전세보증금을 받아서 빌라를 매수할 수 있다. ‘무자본갭투자’ 가능하다고 홍보합니다. 이런 유혹에 빠진 사람들이 사기의 공범이 되었습니다.

정부의 '전세사기' 해법

정부는 세 가지 방향으로 대책을 제시했습니다. 전세사기 예방, 전세사기 피해 지원 그리고 전세사기 단속 및 처벌 강화입니다. 여기서 논의하고 싶은 부분은 ‘전세 사기 예방’ 대책입니다. 왜냐하면, 과거에도 이런 종류의 사기가 있었지만 결국 재발되었고 더 큰 규모의 피해가 발생했기 때문입니다.

‘소 잃고 외양간을 고친다’ 해도 제대로 된 대책이어야 합니다. 저는 매일 부동산 중개현장에서 고객을 만나고 있는 어느 중개사무소 대표 중 한 명입니다. 정부에게 제안하고 싶은 바가 있습니다.

정부가 내놓은 몇 가지 방안으로 지능적이며 조직적으로 은밀하게 진행되는 사기를 방지할 수 있을까요? 저는 충분하지 않다고 생각합니다. ‘안심전세 사전체크 앱’과 ‘불량임대인 정보’만으로 진짜 사기꾼을 걸러낼 수 없습니다. 물론 이러한 대책은 계약 전에 임차인과 중개사무소에서 주의를 기울여야 할 최소한의 정보를 제공할 수 있습니다.

안심전세 App

하지만 악성임대인이 속칭 ‘바지사장’을 동원하여 선량한 임대인을 내세울 수 있습니다. 이 전문적 사기꾼들은 ‘욕심’에 눈이 먼 이들을 꼬드깁니다. 사기꾼들에 입맛에 맞도록 ‘감정평가’를 해주고 ‘분양컨설팅’을 하는 업자나 공인중개사가 있습니다.

사건이 터지고 난 뒤, 살펴보면 누가 봐도 이해가 되지 않습니다. 어떤 기준으로 빌라 시세를 그렇게 높게 책정할 수 있는지? 컨설팅 수수료가 왜 그렇게 많은지? 비정상적인걸 알면서도 하는 겁니다. 그리고, 그런 전문자격사는 그 업계에서 그럴만한 사람입니다. 어쩌다 한 번이 아닐 겁니다.

현장의 '전세사기' 해법 제안

부동산은 건물이나 토지 등 물건이 소재한 현장이 있습니다. 그 주변 중개사무소에서는 시세나 현황을 잘 알고 있습니다. 따라서, 현지 중개사무소의 눈을 피하여 온라인으로 ‘사기공모자’를 모집하게 됩니다. 문제는 현장 중개사무소가 이를 안다고 해도 무슨 조치를 할 수 있는 권한이 없습니다.

예를 들어, 분양상가의 경우, 불법 현수막을 설치, ‘분양’ 홍보를 하고는 ‘불법’ 중개를 합니다. 이런 사람들이 소위 업자입니다. 이들은 수수료를 받지 않는다고 하면서 중개행위를 합니다. 시청에서는 현장을 와서 보지를 않습니다. 참다못한 인근 중개사무소에서 신고하면 한참 후에나 조치를 취합니다. 이미 업자는 중개를 하고 계약은 완료된 상태. 그 뒤에 현수막이 철거됩니다.

국민들은 ‘컨설팅’을 ‘중개행위’로 잘못 알고 있습니다. ‘컨설팅업자’는 별다른 법적인 의무가 없으나 ‘공인중개사’에게는 각종 규제와 의무를 과하게 부과하고 있습니다. 컨설팅업자뿐만 아닙니다. ‘비정상적’인 중개사가 있어도 어찌할 수가 없습니다. 일부 몰지각한 중개사를 감시하고 제재할 수 있는 권한이 없습니다. 중개협회가 법적단체가 아니기 때문입니다. 각 지역별로 지부, 지회, 분회가 조직되어 있으나 친목단체일 뿐입니다. 비즈니스 상도를 지키기 위한 최소한의 규칙을 정하는 수준일 뿐 각각 독립적인 회원을 서로 제재할 수 없습니다.

저는 “현장에서 사기꾼들을 직접 감시하는 게 효과적인 예방책이 될 수 있다” 고 주장합니다.

현장에는 오랫동안 자리를 잡고 신뢰를 쌓은 훌륭한 중개사무소가 많습니다. 그리고 중개사무소끼리 네트워크가 발달해 있어서 정보가 빠릅니다. 지금 현장의 ‘공인중개사’가 부도덕한 행위를 바라만 보는 게 아니라 ‘감시자’의 눈이 되도록 힘을 주어야 합니다.

**이종혁 한국공인중개사협회장은 "현행법상으로는 전세사기에 관계된 중개사들 중 극소수인 조직적 가담자 이외엔 처벌할 방법이 없다"라며 "협회 법정화를 통해 중개사들에 대한 지도 감독 권한을 부여해 줘야 전세사기 예방 효과가 커질 수 있다"라고 말했다.

끝.