2022년 2분기 물류 부동산
JLL, 젠스타메이트
JLL과 젠스타메이트에서 2분기 리서치 자료가 발간됐습니다.
Leasing Market
Demand
저온센터는 공실이 해소되는 데에 다소 시간이 소요되는 반면, 상온센터는 임대인 우호 시장이 지속.
신규 공급 예정 센터들에서도 상온 센터의 경우 계속해서 선임차가 이루어질 것이며, 당분간 예정된 많은 공급에도 불구하고 안정적인 임대율을 보일 전망.
수도권 Grade A 물류시장 순흡수면적은 약 164,076평으로 중부 권역 제외 모든 권역에서 양의 값.
공실률은 약 3.6%로 지난 분기 대비 85bps가량 상승.
수도권 권역별 공실률
중부 권역의 공실률은 계속해서 지난 분기와 동일한 수준의 1.1% 공실률. 2020년 1분기 이후 신규 Grade A 자산의 공급이 없음. 향후 연말까지 2개의 신규 센터 준공이 예정.
북부 권역의 공실률은 약 3.0%로 지난 분기 대비 297bps 상승. 직전 분기까지 약 2년가량 제로 공실률을 유지했으나 이번 분기 준공된 1개의 신규 센터에서 공실이 일부 남은 것에 영향.
남부 권역의 공실률은 지난 분기와 거의 동일한 수준의 약 2.0%를 기록. 금번 분기 권역 내에 3개의 신규 센터가 공급되었으며, 연말까지 2개의 신규 센터가 추가로 공급될 예정으로 예정된 공급량이 많지 않기에 공실률 상승의 폭은 크지 않을 것으로 전망.
남동부 권역의 공실률은 이번 분기 약 49bps 하락한 1.4% 수준. 순흡수면적은 약 57,700평으로 권역 중 가장 많은 순흡수면적. 이번 분기 신규 준공된 센터들이 모두 선임차 완료, 3PL 업체들과 이커머스 리테일 업체들이 신규 입주함. 남동부 권역에는 하반기에 약 26만 평의 신규 Grade A 물류센터가 공급될 예정으로 향후 공실률이 늘어날 것.
서부 권역의 공실률은 이번 분기 권역 중 가장 큰 폭으로 상승하여 9.8% 수준. 지난 분기 대비 약 354bps 상승한 수치로 신규 공급된 센터에서 공실률 견인. 하반기에는 약 21만 평의 많은 공급을 앞두고 있어 공실 면적도 더 늘어날 전망.
Supply
전국
약 42만 평 공급됐으며 이는 전 분기 대비 63.8%, 전년 동기 대비 72.8% 증가한 수치임.
이중 수도권이 31만 평으로 약 74%를 차지함. 2018년 4분기 이후 최대 규모임.
이번 분기 준공된 충북 진천 롯데중부권메가허브터미널 9만 평은 분기 최대 규모임.
이번 연말까지 수도권 이외 지역에 31만 평 공급 예정임.
충청권 및 경남권을 중심으로 연면적 1만 평 이상 물류센터 증가세 뚜렷함.
수도권
2022년 말까지 약 140만 평의 신규 물류센터 준공이 예상되었으나, 금리 인상 이슈, 특히 토지와 건축자재의 가격 인상 및 수급 불균형 등의 사유로 인해 공사 지연들이 다수 발생하고 있어 2022년의 총공급량은 약 87만 평 가량으로 예상됨.
보험료 상승, 상온-저온 면적 재검토 등의 의사결정이 추가적인 공사 지연을 이끌어 낼 수 있음. 시장 상황이 빠르게 변화하고 있어 비용 부담이 더욱 커질 경우 일부 개발사업은 철수를 고려 가능.
Rents
SCA 권역 Grade A 물류센터의 평균 명목 상온 임대료는 약 32,600원으로 전분기 대비 1.6%, 전년동기 대비 1.4% 상승. 서부 권역을 제외한 모든 권역의 임대료 상승.
중부 권역의 평균 명목 상온 임대료는 약 34,200원 수준, 이는 전기 대비 1.4% 가량 상승한 수치. 향후 하반기 준공이 예정되어 있는 2개의 신규 센터가 시장평균보다 높은 임대료를 제시할 가능성이 있음.
북부 권역의 명목 상온 임대료는 지난 분기 대비 9.5% 오른약 42,100원. 권역 중 가장 큰 상승 폭을 기록. 이번 분기 신규 공급된 센터의 임대료가 권역 평균보다 월등히 높은 수준을 기록한 점이 기인함.
남부 권역의 임대료는 약 28,500원 수준으로 지난 분기대비 1.3%가량 소폭 상승. 향후 하반기 2개의 신규 센터 준공이 예정되어 있어 임대료도 상승할 수 있을 전망.
Capital Market
수도권에 집중됐던 투자 수요가 충청권, 영남권 등 비수도권으로 확장.
올 상반기 거래 규모는 3조 9천억 원으로 반기 기준 역대 최대 규모임. 전년 동기 대비 34.5% 증가함.
전라권에서 1천억 원 이상 거래가 최초로 성사됨.
매도자 유형에서는 법인이 가장 많으며 리츠의 매도 사례는 없음.
매수자 유형에서는 리츠가 가장 많으며 법인, 펀드 순임.
금리 상승으로 인해 신중한 분위기가 감돌고 있으나, 양질의 자산 선매입 사례는 계속 등장할 것.
거래 사례
용인남사센터 선매입 건: 약 3,560억 원에 한강로지스에서 CJ대한통운으로 손바뀜. 내년부터 가동될 상저온 복합 센터. CJ대한통운이 현재 건축 중인 센터에 첨단 설비를 도입해 스마트 풀필먼트 공간 구축 예정.
남청라 스마트 로지스센터: 3,100억 원에 페블스톤에서 코람코에너지리츠로 손바뀜. 리츠 편입 예정. 인천항, 인천국제공항과 가까운 위치. 쿠팡과 장기 임대차계약을 체결한 상태로, 안정적 임대수익을 통해 매력적인 배당 수익률 기대.
안성에 위치한 일죽 냉장‧냉동 물류센터: 2,800억 원에 케이리츠자산운용에서 케이글로벌자산운용으로 손바뀜. 케이리츠운용은 2년 반 만에 300억 원의 차익. 복합냉장 물류센터인 해당 센터는 ㈜지산이 마스터리스로 임차 중임.
동이천 브릭물류센터 선매입: 약 1,300억 원에 브릭프로퍼티스로부터 ESR켄달스퀘어리츠로 손바뀜. 복합센터로 구성되어 있으며, ESR켄달스퀘어 리츠의 19번째 자산으로 편입 예정.
안성 두교리 저온 물류센터: 현대자산운용이 약 1,118억 원에 선매입. 해당 자산은 2023년 준공 예정. 현대자산운용은 1분기 호법 CJ물류센터에 이어 올해 2번째 물류센터 투자 성공.
김제 금산면 로지스올 전북복합물류센터: 1,040억 원에 엠플러스자산운용이 매입.
