반값 할인! 신축 빌라의 충격적인 비밀, 그 이유는?
미분양의 늪 마산 전원 빌라 입찰기 1
물건 검색 중 돈냄새가 풀풀 풍기는 물건이 보이면
임장을 가고 입찰을 했다.
아슬아슬하게 패찰이 되던 중
새벽 물건 검색 중
가격이 매우 많이 빠진 물건을 발견했다.
감정 가격 : 149,000,000
최저 매각 금액 : 76,288,000
"왜 이렇게 가격이 빠졌을까? "
임차인을 분석 분석해 보니
대항력도 없는 데다 최우선 변제금을 받을 수 있어 명도는 수월할 거 같았다.
※ 해당 물건 권리분석
1. 대항력 없음
말소 기준 권리 (16.11.14)> 전입일(16.11.23
말소 기준 권리가 전입일 보다 빠르다 즉 대항력이 없다
= 대항력이 없다는 말은 경매 낙찰자가 임차인을 이길 수 있다는 뜻
낙찰받으면 "나가세요" 하면 임차인은 나가야 함
2. 최우선 변제 배당 요구 신청 완료
보증금 2천만 원 + 배당 요구 완료 (2019-03-25) =최우선 변제금 요건 갖춤
(최우선 변제금은 채권자 및 국가 세금보다 훨씬 대장임 가장 먼저 변제를 받음)
※ 최우선 변제금이란
최우선 변제금은 소액 임차인을 보호하기 위한 제도로 , 최우선적으로 변제를 받는 금액을 말한다.
경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 채권자나 국세보다 먼저 변제받는 금액을 말한다.
최우선 변제권이 효력을 발휘하려면 아래의 3가지의 조건을 갖추어야 한다
최우선 변제권 : 전입신고 + 주택의인도(이사) + 확정 일자
하지만 이를 갖추고도 배당 요구를 하지 않아 최우선 변제의 조건을 갖추었어도 배당을 못 받을 수 있다.
전입신고 + 확정일자 + 배당요구
이 3가지를 해야 최우선 변제를 받을 수 있다.
최근 전세 사기로 전세 계약이 꺼려진다면 최우선 변제금 이내의 보증금 + 월세 계약을 하는 것도
고려해 볼만하다.
3. 가스가 단전되어 있음 = 살고 있지 않을 확률 높음 -> 빈집일시 명도비 절약 가능
요약하자면 임차인은 대항력이 없고 최우선 변제금 1700만 원을 받을 수 있어
명도 난이도로 치자면 "하" 였다.
게다가 가스가 차단된 점을 비루어 빈집일 경우
명도비가 안 들 수 있고 명도에 들어가는 수고로움도 덜고
바로 임대를 내놓을 수 있어 보였다.
게다가 준공 3년이라 사진 상으로 봐도 매우 깨끗해 보였다. (경매를 받을 당시 기준)
이렇게 좋은데
"가격이 왜 이렇게 빠졌을까?"
지난 3개월 내가 경험한 바에 따르면 경매라는 곳도 사람이 하는 것
비싼 데는 이유가 있고
싼데도 이유가 있다.
가격이 떨어진 원인을 알아야 차액을 남길 수 있는 기회를 볼 수 있기 때문에
그 원인을 알아야만 했다.
빌라 인근을 검색하던 중,... 놀라운 사실을 알게 된다.
"아니 이럴 수가,....."
그 빌라가 왜 이렇게나 가격이 빠진 지 ,... 단서를 찾은 거 같다
(다음 편에 계속)
