50년 만기 주담대 대출한도가 줄어들었어요
DSR 산정시 50년이 아닌, 최대 40년으로 제한 돼요.
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 50년 만기로 주담대 빌려도 산정 만기는 40년까지만 적용돼요. DSR 높아져 한도가 줄어들었어요.
- 안정적인 소득 있는 만 34세 이하 차주만 예외적으로 50년 산정 만기 적용 받을 수 있어요.
- 만기가 길수록 월 납입액은 줄어들지만 총 이자액은 늘어나니 꼼꼼히 따져보세요.
가계대출의 가파른 증가세를 우려한 금융당국에서 50년 만기 주담대에 적용되는 산정 만기를 최대 40년으로 제한했는데요. 일부 예외적인 경우가 아니라면 대부분의 대출 신청자들에게 줄어든 산정 만기가 적용돼요.
또한 마찬가지로 최장 50년까지 만기 설정이 가능한 특례보금자리론이, 오는 9월 27일부터 부부합산 연 소득이 1억원을 넘거나 주택가격이 6억원을 넘을 경우 이용할 수 없게 되기도 했어요.
때문에 주택 수요가 있으신 분들은 이번 내용에 더 주목해주세요:)
주택시장 회복되며 가계대출이 크게 늘었어요
금융위원회에 따르면 지난 8월 금융권의 주담대 잔액은 한 달 만에 6조6000억원 늘어났고, 전달인 7월에는 5조6000억원이 증가했습니다. 서울을 중심으로 주택시장이 회복되는 모습이 나타나며 지난 3월부터 8월까지 반년 동안 주담대 잔액이 25조원 늘어난 것인데요.
이에 따라 은행권의 가계대출 잔액도 지난 8월 기준 1075조원으로 증가해 역대 최대치를 기록했습니다.
50년 만기 주담대가 대출 증가 주도했어요
50년 만기 주담대는 대출을 받은 차주가 50년에 걸쳐 원금과 이자를 갚아 나갈 수 있도록 설계된 초장기 대출 상품이에요.
그리고 금융당국에서는 주요 은행들이 앞다퉈 내놓은 50년 만기 주담대가 가계대출의 가파른 증가세를 이끈 주된 요인이라고 판단했는데요. 지난 6월 8000억원에 불과했던 50년 주담대 대출액이 7월에는 1조8000억원, 8월에는 5조1000억원으로 껑충 뛰어올랐기 때문입니다.
지난 8월 기준 주요 7개의 시중은행이 신규로 취급한 주담대 중에서 50년 만기 상품이 차지한 비중은 48.3%에 달했는데요. 한 달 동안 판매된 주담대의 절반 가량이 50년 만기 주담대였던 것이에요.
주택 거래량이 늘어나면서 주담대 잔액이 늘어나는 건 어쩔 수 없는 측면이 있지만 그 증가 속도가 빠른 편이고, 이 같은 추세를 50년 만기 주담대가 주도했다는 게 금융당국의 분석이에요.
(50년 만기 주담대 취급현황 @금융위원회)50년 만기는 DSR 낮아져 더 큰 금액 빌릴 수 있었어요
50년 만기 주담대는 일반적인 상품보다 대출 만기가 긴 만큼 더 큰 금액을 대출받을 수 있는데요. 대출 심사 과정에서 적용되는 DSR(총부채 원리금 상환비율)은 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 산정하기 때문입니다.
전체 대출기간이 길어질수록 차주가 1년 동안 갚아야 하는 원리금 금액은 줄어들게 되고, DSR 수치도 낮아지게 돼요. 이에 따라 차주가 빌릴 수 있는 대출한도는 늘어나게 되는 원리입니다.
금융위원회 등에서 50년 만기 주담대가 DSR 규제를 우회하는 수단으로 변질된 측면이 있다고 판단한 것은 이 같은 이유 때문입니다.
(50년 주담대 한도 축소를 안내하는 설명자료 @금융위원회)산정 만기가 최대 40년으로 줄었어요
그리고 금융당국에서는 50년 만기 주담대로 인해 가계대출이 급증하는 것을 막기 위해 지난 9월 13일부터 50년 주담대에 적용되는 산정 만기를 최대 40년으로 제한했는데요.
산정 만기란 DSR을 산정할 때 적용되는 ‘가상의 만기’라고 이해하시면 됩니다. 실제 대출 만기는 50년이더라도 차주의 DSR을 계산할 때는 만기가 40년인 것으로 간주하고 계산하는 방식이에요.
50년 동안 갚아나가면 되는 대출을 40년 안에 갚는 것으로 가정하고 DSR을 계산하기 때문에, DSR 수치는 실제보다 높아지게 되고 이에 따라 차주가 빌릴 수 있는 대출액은 줄어들게 됩니다.
<참조_LTV/DTI/DSR 꼭 알아야 하는 주담대 기본 용어>
대출한도 이만큼 줄어들었어요
그렇다면 40년 산정 만기가 적용될 경우 대출 한도는 얼마나 줄어들게 될까요? 업계의 분석에 따르면 다른 대출이 없고 연 소득이 6500만원인 대출자가 연 4.5% 금리로 50년 주담대를 받을 경우 기존에는 최대 5억1600만원까지 빌릴 수 있었는데요.
하지만 40년의 산정 만기를 적용할 경우 대출한도는 4억8100만원으로 줄어들게 됩니다. 이 대출자의 경우 기존보다 대출한도가 7%가량 줄어들게 되는 것입니다.
일부 차주는 산정만기 50년 계속 적용 받을 수 있어요
금융당국에서는 이와 같은 방식으로 지난 9월 13일부터 50년 만기 주담대의 대출한도를 줄였는데요. 다만 상환능력이 명백히 입증되는 차주에 한해서는 산정 만기가 아닌 실제 만기인 50년을 그대로 적용해 대출한도를 산정하는 것을 허용했습니다.
만 34세 이하 차주만 해당될 것으로 예상돼요
다만 금융위원회에서는 어떤 신청자를 ‘전체 대출기간 동안의 상환능력이 명백히 인정되는 차주’로 판별할 것인지를 결정하는 구체적인 가이드라인은 제시하지 않았습니다. 이에 대해서는 개별 은행의 자체적인 판단에 맡기겠다는 게 금융당국의 입장이에요.
금융업계에서는 만 34세 이하이면서 안정적인 소득이 있는 차주의 경우에는 기존과 같은 한도로 50년 만기 주담대를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있어요.
금융공기업인 한국주택금융공사에서 취급하는 정책 모기지론이 34세 이하 차주에 대해 50년 산정 만기를 적용하고 있기 때문입니다. 민간 금융사들도 공기업이 활용하고 있는 기준에 따라 산정 만기를 적용할 가능성이 높다는 게 업계의 예상입니다.
50년 만기 주담대 장점은?
다른 대출들과 마찬가지로 주택담보대출도 만기가 길어질수록 매달 납부해야 하는 월 납입액은 줄어들게 되는데요. 예를 들어 4억원을 연 5% 금리로 빌렸을 경우 만기가 40년일 때는 매달 193만원의 원리금을 납부해야 하지만, 만기가 50년으로 늘어나면 월 납입금이 182만원으로 줄어들게 돼요. 이에따라 만기가 길어질수록 대출한도도 늘어나기 때문에 더 비싼 주택을 구입할 수 있고요.
만기가 길수록 총이자액은 늘어나니 꼼꼼히 따져보세요
다만 금융 전문가들은 만기가 길어질수록 전체 이자액은 늘어나게 되는 만큼 50년 만기 주담대와 같은 초장기 대출을 받을 때는 이 점도 꼭 따져봐야 한다고 조언하고 있습니다. 앞서 말한 조건으로 40년 만기 대출을 받았을 때는 총 이자액이 5억2600만원이지만, 50년 만기 대출을 받으면 총 이자액이 6억9000만원으로 증가하게 되기 때문입니다.
이번에는 금융당국의 방침에 따라 50년 만기 주담대의 대출한도가 줄어들었다는 사실과, 50년 주담대의 장점, 그리고 초장기 대출을 받을 때 생각해 보아야 할 사항에 대해서 알려드렸는데요.
이번 내용이 주택 수요자분들에게 도움이 되기를 바라며, 이외에도 대출에 대한 정보와 상식, 부동산 소식, 그리고 금융 이슈가 궁금하다면 담비피드에서 더 확인해 보시기 바랍니다:)
비교가 내집을 바꾼다,
대출비교 플랫폼 담비가 알려드림★
*준법심의필-23-0133
담비 피드에서 대출/부동산 정보를
더 쉽게 확인해 보세요!
이런 이야기는 어때요?
비교가 내집을 바꾼다, 담비 더 알아보기
