주택구매 예산 설정, 단계별로 따져보면 쉬워요!
내 소득에 맞춰 주택구매 예산 합리적으로 계획하기
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 주담대에 적용되는 주택가격은 주로 KB부동산‧한국부동산원 시세가 활용돼요
- 서민‧실수요자, 생애최초 구입자는 더 유리한 조건으로 대출받을 수 있어요
- 같은 이율과 같은 금액 빌렸어도 세부 조건에 따라 이자 부담액이 달라져요
집을 구매하는 일은 한 우리가 살면서 가장 많은 돈을 지출하는 일 중에 하나인데요. 그런 만큼 주택 구입을 결정하기 전에는 여러 가지 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
신중히 살펴보지 않고 성급하게 계약서에 도장부터 찍었다가는 지나치게 큰 대출 상환 부담 때문에 곤란해질 수도 있기 때문이에요.
이번 시간에는 주택 구매시에 어떤 것부터 알아보고 계획해야 하는지 막막할 때, 보다 합리적인 범위 안에서 예산을 설정하는 방법에 대해서 알아보도록 할게요:)
Step 1. 나의 순자산부터 확인하세요
주택구매 예산을 수립하는 첫 번째 단계는 내가 갖고 있는 현금성 자산, 순자산이 얼마나 되는지를 확인하는 일입니다. 돈을 얼마나 갖고 있는지를 알아야 대출로 얼마를 빌려야 하는지를 따져볼 수 있으니 당연한 일이죠.
은행 통장에 들어가 있는 예금과 적금부터 시작해서 주식 보유금액, 다른 투자상품들에 들어가 있는 투자금 등 집을 사기 위해 현금으로 동원할 수 있는 자산이 얼마나 되는지부터 먼저 면밀히 확인하셔야 하는데요.
정기 예금과 적금, 그리고 펀드 등 일부 투자상품의 경우에는 만기가 되기 전에 해지할 경우 중도해지‧환매 수수료가 부과돼 생각했던 것보다 적은 금액을 찾게 될 수도 있으니 이 점도 잘 살펴보셔야 합니다.
Step 2. 월 원리금 상환액을 얼마까지 부담할 수 있는지 따져보세요
그 다음에 할 일은 한 달에 얼마만큼을 빚을 갚는데 쓸 수 있는지를 따져보는 일인데요. 나와 우리 가족이 한 달에 생활비로 얼마나 지출하고 있고, 소득에서 생활비를 빼면 얼마가 남는지, 남는 돈으로 매달 주담대 원리금을 얼마까지 갚을 수 있는지를 계산해보아야 합니다.
내 소득으로 한 달에 부담할 수 있는 주담대 원리금 상환액 금액을 대략적으로라도 미리 알고 있어야만 이후에 적절한 조건의 대출을 선택하실 수 있기 때문이죠.
부동산 전문가들은 서울에 있는 주택을 구입할 경우 소득에서 주담대 원리금 상환액이 차지하는 비중이 33~35% 수준을 초과하지 않는 게 좋다고 조언하고 있습니다. 주담대 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중이 3분의 1을 넘지 않는 편이 좋다는 뜻이죠.
Step 3. 주담대에 적용되는 주택 시세를 확인하세요
대략적인 예산 범위를 정했다면 이제 실제로 주택 매물을 찾아보아야 하는데요. 마음에 드는 집을 발견했다면 해당 주택으로 주담대를 받으려 할 때 적용되는 주택 시세가 얼마인지를 확인해보아야 합니다.
은행 등 금융기관에서 주택담보대출을 심사할 때 사용하는 주택 감정평가 기준이 따로 있기 때문이에요. 금융기관에서는 주로 KB부동산시세와 한국부동산원 시세를 바탕으로 해당 주택의 가격(담보가치)을 평가하고 있습니다.
이 시세를 바탕으로 주택가격을 산정한 뒤 여기에 신청자별 *LTV(주택담보대출비율)를 적용해 대출 한도를 결정한다고 이해하시면 됩니다.
*
다만 실제 매매가격이 이들 시세에서 집계한 가격보다 낮을 경우에는 금융기관에 따라서 매매가격을 바탕으로 대출 한도를 산정하는 경우도 있으니 이 점도 미리 확인해보셔야 합니다.
(주택담보대출 비교 플랫폼 담비를 활용한 주택 시세 조회 화면)Step 4. 서민‧실수요자, 생애최초 요건 충족하는지 따져보세요
정부에서 정한 서민‧실수요자 요건에 해당하는 채무자나 태어나서 처음으로 주택을 구입하려 하는 생애최초 주택구입자라면 일반적인 기준보다 더 완화된 기준으로 주택담보대출을 받을 수 있는데요.
LTV 적용 상한이 높아지고, 대출 한도도 늘어나기 때문에 일반적인 경우보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 정부가 이들을 대상으로 지원하는 정책 주담대 상품을 이용하면 보다 낮은 금리로 대출을 받을 수도 있고요. 때문에 이 같은 요건에 해당하는지 꼭 확인해 보는 것이 좋아요.
서민‧실수요자로 분류되어 아래의 조건들을 충족하면 부동산 규제지역에서도 70%의 LTV 상한을 적용받아, 최대 6억원까지를 주담대로 대출받을 수 있습니다.
** 서민·실수요자 우대 요건
- 무주택 세대주
- 부부합산 연소득 9000만원 이하
- 투기‧투기과열지구 주택가격 9억원 이하
- 조정대상지역 주택가격 8억원 이하
(2023년 1월 기준)
또한 생애최초 주택구입자는 이보다 더 높은 LTV 한도로 대출을 받을 수 있는데요.
아래의 조건에 해당한다면 주택금융공사의 ‘생애최초 특례구입자금보증’을 이용해 80%의 LTV를 적용받아, 최대 4억2000만원까지를 대출받을 수 있습니다.
** 생애최초 주택구입자 우대 요건
- 신청자와 배우자 모두 한 번도 집을 소유한 적이 없는 무주택자
- 주택가격이 6억원 이하
- 부부합산 연소득이 7000만원 이하일 경우
(2023년 1월 기준)
Step 5. 특례보금자리론 등 정책 금융상품도 살펴보세요
은행 등 민간 금융기관에서 취급하는 주담대 상품을 알아보기 전에 특례보금자리론 등 정부가 지원하는 주택담보대출 상품을 살펴보는 일도 필요합니다. 대출 신청자의 조건에 따라 이 같은 정책 금융상품을 이용하면 더 낮은 금리로, 더 많은 금액을 대출받을 수도 있기 때문입니다.
주택금융공사가 공급하는 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 주택을 담보로, 최대 5억원을, 평균 연 4%대 고정금리로, 최장 50년간 대출해 주는 정책 주담대 상품인데요.
연간 부부 합산소득이 1억원 이하인 차주가 6억원 이하 주택을 담보로 대출을 신청하는 경우 연 4.15~4.45%의 우대형 금리가 적용됩니다. 연간 부부 합산소득이 1억원을 넘거나 주택가격이 6억원을 초과할 때는 연 4.25~4.55%의 일반형 금리가 적용돼요.(2023년 2월 기준)
이 같은 정책 금융상품을 이용하면 상황에 따라 보다 유리한 조건으로 대출을 받을 수도 있으니 이에 대해서도 미리 꼭 확인해보시길 바랍니다.
Step 6. 주담대 상품별로 대출한도와 금리를 비교해보세요
나에게 적합하다고 판단되는 주택담보대출 상품을 고르셨다면 실제로 내가 대출받을 수 있는 금액의 한도와 적용되는 금리를 해야만 하는데요.
이를 위해서는 은행 등 금융기관을 직접 방문해 상담을 받으시거나, 비대면 상담, 온라인 비교‧조회 서비스를 이용하셔야 합니다.
주담대 대출한도와 적용 금리는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채 상환비율), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등 여러 가지 조건을 바탕으로 최종 결정되는데요.
구체적인 내용을 확인하기 위해서는 주택 시세, 신청자의 소득과 기존 대출들의 원리금 상환액 등 다양한 조건을 입력해야 하므로 대출 전문가에게 상담을 받아야만 정확한 조회가 가능합니다.
이 때 주택담보대출 비교 플랫폼 담비 앱을 이용하면 각 금융기관이 취급하고 있는 여러 주담대 상품을 한눈에 비교해볼 수 있는데요. 앱에서 담보로 제공하려 하는 주택을 선택한 뒤 소득, 기존 대출 잔액, 신용점수 등의 정보를 입력하면 금리 및 한도, 그리고 상품별 특장점 등을 한눈에 보여주기 때문에 나에게 가장 유리한 주담대 상품을 확인하고 선택할 수 있습니다:)
Step 7. 금리 유형, 상환방식, 거치기간 등 다른 조건들도 비교해보세요
대출 한도와 금리뿐 아니라 다른 세부 조건들도 비교해보셔야 하는데요. 금리 유형과 상환방식, 거치기간, 중도상환 수수료 등의 조건도 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 이 같은 조건들에 따라 실제로 부담해야 하는 이자액과 상환 부담 등이 달라지기 때문이에요.
금리 유형
금리의 유형에는 크게 고정금리와 변동금리가 있습니다. 고정금리는 말 그대로 금리가 일정 이율로 고정돼 있는 방식이고요. 변동금리는 기준금리 변동 등 시장의 상황에 따라 일정 주기로 금리가 달라지는 방식을 말합니다.
일반적으로 금리가 오르는 시기에는 고정금리를 택하는 게 유리하고, 금리 하락기에는 변동금리를 택하는 게 더 유리하다고 이야기합니다. 다만 대부분의 경우 대출 신청 시점에 제시되는 이율은 고정금리가 변동금리보다 더 높은 편이며, 시장이 어떻게 변화할지는 알 수 없기 때문에 개인의 상황에 따라 잘 고민하고 선택하는 것이 중요합니다.
상환방식
상환방식에는 원금 균등상환 방식과 원리금 균등상환 방식 등이 있는데요. 원금 균등상환 방식은 대출 원금은 매월 일정한 금액으로 갚고, 이자 상환액은 원금 잔액에 따라 달라지는 방식을 뜻합니다. 원금 잔액이 줄어들수록 이자 상환액도 따라서 줄어들어요.
이와 달리 원리금 균등상환 방식은 원금과 이자를 합쳐 매달 같은 금액을 정액제로 갚아나가는 방식을 말하고요.
거치기간
거치기간은 대출을 받은 후 원금은 갚지 않고 이자만 갚아나가면 되는 기간을 뜻하는데요. 원금을 갚지 않아도 되는 기간이기 때문에 일반적으로 거치기간이 길수록 채무자에게 유리하다는 평가입니다.
중도상환 수수료
중도상환 수수료는 말 그대로 대출을 중간에 갚을 경우 부과되는 수수료를 뜻하는데요. 만기 전에 대출을 전부 갚거나, 일정 금액 이상의 목돈을 한 번에 갚았을 경우에 부과되는 수수료라고 이해하시면 됩니다.
같은 이율로 같은 금액을 빌리더라도 이 같은 조건들에 따라 실제로 부담해야 하는 이자액과 상환 부담 강도가 달라지게 되니 이 같은 조건들도 신중하게 잘 확인해야 합니다.
Step 8. 취득세, 중개수수료, 이사비 등 부가 비용도 예산에 포함하세요
지금까지 주택구매를 위해 내가 동원할 수 있는 현금과 빌려야 하는 대출금이 얼마나 되는지, 주담대 상환을 위해 한 달에 얼마 만큼을 부담해야 하는지를 확인하실 수 있었는데요.
여기에다 몇 가지 더 더해야 하는 부가적인 비용들이 있습니다. 바로 취득세, 등록세, 인지세, 부동산 중개수수료, 등기비(법무사 비용 포함), 국민주택채권 구입비, 이사비 등으로, 주택구매에 따르는 여러 부수적인 비용까지 고려해서 예산을 짜는 것이 안전해요!
취득세
구체적인 조건에 따라 차이가 날 수는 있지만 이런 부가적인 비용 중에서 가장 액수가 큰 비용은 취득세라고 할 수 있는데요.
1주택자의 경우 주택가격의 1~3%에 달하는 취득세가 부과되고 있습니다. △주택가격 6억원 이하 주택에는 1% △6억원 초과 9억원 이하 주택에는 가격에 따라 1~3% △9억원 초과 주택에는 3%의 세율이 적용됩니다.
중개수수료
부동산 중개수수료 역시 적지 않은 금액이 나올 수 있는데요. ‘공인중개사법’에 따라 주택가격 구간별로 중개수수료 상한 요율이 정해져 있습니다. 예를 들어 매매가 2억~9억원 구간에 해당하는 주택의 경우에는 매매가의 0.4%가 상한 요율입니다. 이 금액대의 주택이라면 최대 0.4%의 한도 안에서만 중개수수료를 받을 수 있다는 뜻입니다.
이번에는 주택구매 예산을 계획하는 구체적인 방법에 대해서 단계별로 알아보았는데요.
내 집 마련을 위해 어떤 것부터 해야 할지 막막했던 분들에게 전반적인 도움이 되었기를 바라며, 주택담보대출에 대한 또 다른 사항이 궁금하다면 담비의 다른 글도 많이 확인해주시면 더 도움이 될 거예요.
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*준법심의필-23-0022
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