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계정을 잊어버리셨나요?

by 담비 Jan 31. 2023

부동산 허위매물, 미리 걸러내는 6단계 체크리스트

허위매물로 인한 피해, 이렇게 예방하세요!

담비 - 쉽고 편한 대출비교 플랫폼

www.dambee.com

이런 내용을 확인하실 수 있어요

- 시세보다 가격이 지나치게 낮다면 허위매물일 가능성이 높아요

- 법에 따라 부동산 광고에는 12가지 기본 정보가 모두 정확히 기재돼 있어야 합니다

- 허위매물에 자주 등장하는, 조심해야 하는 특정 문구와 표현들 말씀드려요

작은 옥탑방이든, 원룸이든, 신축 아파트이든 상관없이 집을 구하는 일은 누구에게나 매우 많은 노력이 들어가는 일입니다. 조건에 들어맞는 집을 구하기 위해서는 부지런히 발품을 팔아야 할 뿐 아니라 계약서 작성, 대출 신청, 보증보험 가입, 전입신고, 확정일자 등 신경 써야 하는 일이 한, 두 가지가 아니니까요.

그리고 이처럼 안 그래도 정신없는 상황 속에서 허위매물을 만나게 되면 시간을 빼앗기는 것은 물론 금전적으로도 큰 피해를 입을 수 있는데요.

이번에는 월세, 전세, 매매 계약이든 상관없이 부동산 검색‧중개 과정에서 허위매물을 미리 걸러낼 수 있는 노하우와 구체적인 체크리스트에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

‘공인중개사법’에 따라 부동산 중개업소가 매물을 온‧오프라인에서 광고할 때는 ‘중개대상물 표시‧광고 규정’을 준수해야 하는데요. 이 가이드라인에 대해서도 함께 소개해드리도록 하겠습니다. 가이드라인을 따르지 않는 매물이라면 허위로 작성된 매물일 가능성이 높기 때문이죠.

국토교통부, 서울시 등 정부 부처, 지자체와 부동산 중개 플랫폼, 한국공인중개사협회 등 전문 기관들이 설명하는 내용을 바탕으로 허위매물로 인한 피해를 예방하기 위한 체크리스트에 대해서 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

(허위매물에 대해 감시하고, 신고를 접수하는 부동산광고시장감시센터 @국토교통부)

허위매물에는 두 가지 유형과 수법이 있어요

먼저 허위매물이란 무엇이고, 허위매물을 만나게 되면 어떤 피해를 입게 될까요?

허위매물이란 말 그대로 진짜가 아닌 가짜 매물을 뜻하는데요. 우리가 흔히 말하는 허위매물에는 크게 두 가지 유형이 있습니다.

먼저 중개 대상 매물이 없는데도 매물이 있는 것처럼 꾸며내는 경우를 들 수 있습니다. 실제로는 전월세, 매매 계약을 주선할 매물이 없는데도 불구하고, 이런 매물을 갖고 있는 것처럼 부동산 중개 플랫폼 등에 매물 광고를 올리는 게 이에 해당하는데요.

이 같은 광고를 보고 중개업소에 전화를 걸거나, 직접 중개업소를 찾아온 고객에게 ‘그 집은 이미 나갔으니 대신 다른 집을 안내해주겠다’는 방식으로 해당 매물을 일종의 ‘미끼 상품’으로 사용하는 게 허위매물의 전형적인 수법이에요.

(중개대상물 표시‧광고 규정’에 대한 설명 자료 @@부동산광고시장감시센터)

법에 따라 계약이 이뤄진 매물은 더 이상 광고하면 안 돼요

공인중개사법에 따라 거래 계약서를 작성한 공인중개사는 계약 체결 당일에 해당 매물에 대한 표시‧광고를 삭제하도록 되어있습니다. 이는 부동산 중개 플랫폼 등에 올린 광고뿐 아니라 블로그, 유튜브, 인스타그램에 올린 포스팅, 동영상, 이미지에도 동일하게 적용됩니다.

만약 계약을 중개한 공인중개사가 이 같은 규정을 따르지 않고 매물 표시‧광고를 계속 올려두면 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

다만 계약을 직접 중개하지 않은 공인중개사가 이미 해당 매물의 계약이 체결됐으나 그 사실을 모르고 해당 매물에 대한 광고를 계속 올려둔 경우에는 과태료가 부과되지는 않습니다.

대부분의 집주인들이 여러 곳의 중개업소에 동시에 매물 중개를 의뢰하고 있는 실정을 감안한 규정이라고 말씀드릴 수 있습니다:)

하지만 비록 본인이 계약을 중개하지 않은 공인중개사라고 하더라도 해당 매물에 대한 계약이 이뤄졌다는 사실을 알게 된다면 그 즉시 해당 광고를 삭제해야만 합니다.

이처럼 처음부터 존재하지 않는 허위매물을 찾아가게 되면 고객으로선 불필요하게 시간을 낭비하게 되는 데다, 애초에 원하지 않았던 주택을 계약하게 되는 피해를 입을 수 있습니다. 제대로 따져보지 못 하고 계약하는 바람에 얼떨결에 시세보다 더 높은 값을 치르게 될 수도 있고요.

실제보다 거래 조건, 주택 상태를 부풀리는 유형도 있어요

또 다른 허위매물의 유형으로는 거래 조건과 주택의 상태를 실제보다 더 좋게, 부풀리고 과장하는 방식을 들 수 있습니다. 시세보다 저렴한 가격을 거짓으로 올려놓은 뒤 고객을 끌어들이는 방식이 대표적인데요.

이외에도 포토샵 등을 활용해 주택의 모습을 실제와는 지나치게 다르게 왜곡하거나, 면적, 방 개수, 입주가능일, 사용승인일(준공일 개념), 주소, 입지를 비롯한 여러 조건을 실제와는 다르게 거짓으로 기재하는 등 다양한 수법을 들 수 있습니다.

이 같은 허위매물을 만날 경우 예상했던 것보다 더 높은 가격을 지불하게 되거나, 하자가 있는 주택을 계약하게 되는 피해를 입을 수 있습니다. 금전적, 법적인 권리 관계에 문제가 있는 주택을 임차‧매매하게 되는 경우가 발생할 수도 있고요.

부동산 허위매물 예방 6단계 체크리스트

허위매물의 유형과 이로 인한 피해에 대해서 간략히 알아보았는데요. 그렇다면 이 같은 허위매물을 부동산 검색 과정에서 처음부터 걸러내기 위해서는 어떻게 해야만 하는 걸까요?

Step 1. 시세보다 가격이 너무 낮다면 일단 의심해 보세요

허위매물을 판별하는 첫 번째 기준은 바로 가격인데요. 해당 지역의 평균적인 시세보다 매매가‧보증금‧월세 가격이 지나치게 낮은 매물이라면 일단 허위매물이 아닐지 의심해봐야 한다는 게 전문가들의 공통적인 조언입니다.

정상적인 매물이라면 급급매처럼 정말 특별한 경우가 아닌 이상 가격이 시세보다 눈에 띄게 낮을 수 없기 때문이죠.

이런 매물들은 고객들의 관심을 잡아끌기 위한 ‘미끼 상품’용 허위매물일 가능성이 높다는 게 전문가들의 설명입니다.

한 부동산 중개 플랫폼 업체 관계자는 “허위매물의 20%가량은 그 지역의 평균적인 시세보다 월세는 10만 원가량, 전세 보증금은 1000만 원 이상 가격이 낮게 책정돼 있는 편”이라고 설명하고 있습니다.

특정한 매물을 선택해 중개업소에 연락하기 전에 먼저 포털 사이트나 부동산 중개 플랫폼 서비스를 통해 해당 지역의 평균적인 시세부터 파악해주세요!

Step 2. 매물 등록일이 너무 오래 지난 건 아닌지 확인해 보세요

매물이 등록된 날짜를 확인하는 것도 허위매물을 걸러내는 노하우 중 하나입니다. 포털 사이트와 부동산 중개 플랫폼에서는 해당 매물이 등록된 일자 역시 확인할 수 있습니다.

다른 매물들에 비해 등록일이 너무 오래 지난 주택이라면 애초에 존재하지 않는 매물일 가능성이 있다는 게 전문가들의 설명입니다. 누가 봐도 괜찮은 입지와 조건인데도 그렇다면 가능성이 더 높다고 할 수 있죠.

Step 3. 올려진 사진이 너무 적지는 않은지, 내부를 잘 보여주고 있는지도 살펴보세요

사진 역시 허위매물을 거르는데 활용할 수 있는 중요한 조건인데요. 존재하지 않는 매물이라면 여러 공간을 다양한 각도에서 찍은 많은 수의 사진을 싣는 데 한계가 있기 때문이죠. 이런 허위매물들은 보통 다른 매물들의 사진을 몰래 가져오기 때문에 여러 장의 사진을 올리기 힘드니까요.

다른 매물들에 비해 사진 수가 눈에 띄게 적은 매물이라면 허위매물일 가능성이 높은 이유입니다.

사진 개수와 함께 사진의 퀄리티도 함께 살펴봐야 하는데요. 실제 공간보다 넓게 보이기 위해 지나치게 광각 효과를 준 사진이나 실제 주택이 아닌 모델하우스를 찍은 사진, 한쪽 각도에서만 찍어 주택의 전체적인 내부 구조를 파악하기 힘든 사진이 대부분인 매물이라면 이 역시 의심해봐야 합니다.

“지나치게 보정 효과를 줬거나 내부 구조를 알아보기 힘든 사진만 올라와 있다면 허위매물일 가능성이 70%가량”이라는 게 부동산 중개 플랫폼 관계자의 설명입니다.

Step 4. 기본 정보가 정확하게 적혀 있는지 꼼꼼히 읽어보세요

초반부에 말씀드렸듯이 중개업소가 매물을 온‧오프라인에서 광고할 때는 ‘중개대상물 표시‧광고 규정’을 준수해야 하는데요. 이 가이드라인에 따라 온라인 부동산 매물 광고에는 모두 12가지 정보가 정확히 적혀있어야만 합니다.

△소재지(주소) △면적 △가격 △중개대상물 종류(주택 유형) △거래 형태(전세, 월세, 매매) △총 층수 △입주가능일 △방 수/욕실 수 △행정기관 승인일자(사용승인일) △주차대수 △관리비 △방향

이 12가지 기본 정보가 아래 나와있는 이미지에서 확인할 수 있는 것처럼 모두 잘 적혀 있어야만합니다. 이 같은 기본 정보를 광고에 제대로 기재하지 않을 경우 해당 중개업소에는 과태료가 부과됩니다.

허위매물의 경우 존재하지 않는 매물이거나 사실과는 다르게 과장된 매물이기 때문에 아무래도 기본 정보를 자세히 기재하기가 힘들 수밖에 없습니다. 두리뭉실하게 표현하고 넘어가는 경우도 많고요.

그렇기 때문에 계약 조건과 주택에 대한 기본 정보가 제대로 적혀있지 않은 매물이라면 허위매물일 가능성이 높다는 점을 잘 알고 계셔야 합니다.

참고로 주택 주소의 경우 최소한 읍‧면‧동‧리 단위까지는 기재해야만 하는 게 원칙이며, 원룸 등 소형 주택이라고 하더라도 해당 주택이 바라보고 있는 방향에 대해서도 의무적으로 표시해야 합니다. 남향인지, 동향인지 정확하게 나와있어야 한다는 뜻이죠.

(올바로 작성된 온라인 부동산 광고 사례 @부동산광고시장감시센터)

Step 5. 특정한 문구가 등장하는지도 따져보세요

부동산 중개 플랫폼 관계자들은 매물 소개글에 특정한 문구가 나타나는지도 잘 따져봐야 한다고 조언하고 있는데요.

‘주택의 실제 모습은 사진과 다를 수 있다’, ‘주택의 실제 위치는 기재된 주소와 다를 수 있다’와 같은 책임 회피용 문장들이 적혀있다면 허위매물일 가능성이 높다는 설명입니다.

또한 ‘단기 임대’, ‘저금리 대출이자’, ‘실입주금’, ‘급급매물’과 같은 표현들을 강조해서 반복적으로 사용할 경우에도 허위매물일 가능성을 의심해봐야 합니다.

Step 6. 방문 전 그리고방문 당일에도 매물이 있는지부터 꼭 전화로 확인하세요.

지금까지 말씀드린 기준들을 통해 허위매물 여부를 검토해보셨다면 이제 남은 일은 해당 광고를 올린 중개업소에 연락해 이 주택을 보러 갈 수 있는지 직접 확인하는 일인데요. 전화나 문자 메시지를 통해 해당 주택을 살펴볼 수 있는지, 계약이 가능한지를 물어보시면 됩니다.

아직 계약이 체결되지 않은 주택이라면 중개업소와 이야기해 방문 일정을 잡으시면 됩니다.

간혹 일부 고객분들 중에서는 미리 연락해보지 않고 곧바로 중개업소부터 찾아가시는 분들도 계시는데요. 이럴 경우 헛걸음을 하거나 허위매물로 인한 피해를 입을 가능성이 있는 만큼 방문 전에 미리 꼭 매물이 남아있는지 여부를 확인하시고 약속을 잡으신 뒤 방문하셔야 합니다.

방문 일정을 며칠 뒤로 잡으셨다면 방문 당일에 다시 한번 연락해 해당 매물이 여전히 남아있는지 확인하시는 게 좋고요. 혹시나 그 사이에 정말로 그 주택이 계약이 체결됐을 수도 있으니까요.

다른 중개업소에서 해당 매물을 중개했을 경우 내가 찾아가기로 한 중개업소에서는 이 사실을 모르고 있는 일이 발생할 수도 있기 때문에 다시 한번 연락하셔서 확인을 요청하시는 게 좋습니다.

허위매물을 만났다면 다른 매물 소개받지 말고 바로 나오세요

마지막으로 허위매물을 소개받았을 경우의 대처법에 대해서 간단히 설명 드리도록 하겠습니다.

부동산 중개 플랫폼 관계자 등 전문가들은 허위매물을 만났을 경우 해당 중개업소에서 매물을 소개받는 과정을 중단하라고 조언하고 있습니다.

특히나 사전에 약속을 잡고 방문했는데도 불구하고 해당 매물이 없다며 다른 매물을 권유하거나, 혹은 광고에 나와있던 것과는 조건이 다를 경우에는 즉시 해당 중개업소와의 거래를 중단해야 한다고 강조하는데요. 앞서 말씀드린 것과 같은 허위매물로 인한 피해를 볼 가능성이 높기 때문이죠.