월세 vs 전세 고민이라면 전월세 전환율부터 따져보세요
법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율은 각각 이럴 때 활용해요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 보증금당 월세를 산정하는 비율입니다.
- 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때는 ‘법정 전월세 전환율’ 한도 안에서만 월세를 책정할 수 있어요.
- ‘시장 전월세 전환율’은 지역별 전월세 거래 현황을 바탕으로 한 시세를 뜻해요.
- 월세 가격이 오를수록 전환율이 높아져요.
- 일반적으로 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 높으면 월세가 유리한 것으로 여겨져요.
최근 1년 사이 기준금리가 큰 폭으로 오르면서 전세자금대출 이자율도 높이 올랐습니다. 지난 12월(2022년 12월) 기준 국민‧신한‧하나‧우리‧농협 5대 은행의 전세자금대출 평균 금리는 5.21~6.12%에 달했는데요. 제2금융권 대출까지 감안하면 전세대출 금리 상단은 이미 7%를 훌쩍 넘어섰다고 볼 수 있습니다.
이처럼 전세자금대출 금리가 큰 폭으로 솟구치면서 최근엔 전세 대신 월세를 선택하는 세입자분들이 크게 늘어났습니다. ‘전세로 살면서 대출 이자를 내는 것보다 월세로 사는 게 더 낫다’고 판단하는 사람들이 늘어났다는 이야기입니다.
월세 비중이 전세를 처음으로 뛰어넘었어요
실제로 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국에서 체결된 임대차 계약 중 월세 계약의 비중은 51.8%에 달했습니다. 월세 비중이 50%를 넘은 건 2010년 통계 작성이 시작된 이후 처음이죠.
특히 서울의 경우 월세 계약의 비중이 전국 평균보다 높은 53.6%에 달했습니다. 지난해 체결된 서울 아파트 임대차 계약 10건 중 4건(42.1%)은 월세 계약이었고요. 서울 아파트의 월세 계약 비중이 40%를 넘은 것도 지난해가 처음이었습니다.
높이 뛰어오른 전세자금대출 금리와 ‘깡통 전세’에 대한 높아진 경각심이 맞물리며 ‘전세의 월세화’ 현상이 한층 빨라진 것으로 보입니다.
이번 글에서는 전세와 월세 중 어떤 방식으로 계약하는 게 금전적으로 더 유리한지를 비교해볼 수 있는 기준인 ‘전월세 전환율’의 개념과 이를 계산하는 정확한 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전월세 전환율 = 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 보증금당 월세의 비율을 말합니다.
전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 보증금에 적용되는 월세 비율을 뜻하는데요. 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 보증금당 얼마를 월세로 내야 하는지를 계산할 때 사용하는 비율이라고 이해하시면 됩니다.
일반적으로 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 높을 때는 월세로 계약하는 게 임차인에게 유리하고, 반대로 전세대출 금리가 전월세 전환율을 밑돌 때는 보증금을 대출받아 전세 계약을 맺는 게 임차인에게 유리한 것으로 여겨지고 있습니다.
이처럼 전월세 전환율 자체는 사실 그다지 이해하기 어려운 개념이 아니에요.
전환율에는 서로 다른 두 가지 종류가 있습니다
전월세 전환율에는 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때만 적용되는 ‘법정 전월세 전환율’과 시장에서의 거래 시세를 뜻하는 ‘시장 전월세 전환율’ 두 가지 종류가 있습니다.
그렇기 때문에 일부 임차인 분들은 ‘법으로 정한 전월세 전환율은 5.25%(2023년 1월 기준)인데 왜 우리 지역 전월세 전환율은 이것보다 높은 거냐?’고 의아해하기도 하시죠.
법정 전월세 전환율은 기준금리에 2%포인트를 더해서 구해요
먼저 법정 전월세 전환율에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.
법정 전월세 전환율은 말 그대로 ‘법으로 정한 전세를 월세로 전환하는 비율’을 뜻하는데요. <주택임대차보호법>에 따라 ‘기존’에 맺은 전세 계약을 월세 계약으로 전환할 때는 법정 전월세 전환율의 한도 안에서만 월세 금액을 책정할 수 있습니다.
법에 따라 법정 전월세 전환율 한도는 다음 두 가지 비율 중 작은 값으로 결정됩니다.
① <은행법>에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율. (2023년 1월 기준 보증금의 10%)
② 한국은행에서 공시한 기준금리(3.25%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율 (2023년 1월 기준 보증금의 5.25%)
①번 조항은 그 비율이 10%로 고정돼 있고, ②번 조항은 기준금리의 변동에 따라 그 비율도 달라지게 됩니다. 2023년 1월 기준 한국은행의 기준금리는 3.25%이고, 여기에 대통령령으로 정한 이율 2%포인트를 더하면 5.25%가 나옵니다. 이 값이 ①에 따른 비율 10%보다 낮기 때문에 2023년 1월 현재 적용되는 법정 전월세 전환율 한도는 5.25%가 되는 것이죠.
기존 전세 계약을 월세로 전환할 때는 법정 전환율 내에서 전환해야 합니다
그리고 앞서 말씀드렸듯이 기존 전세 계약을 월세 계약으로 전환하려 할 때는 법정 전월세 전환율의 한도 안에서만 월세를 책정할 수 있습니다. 2023년 1월에는 보증금의 5.25%에 해당하는 금액까지만 월세로 돌릴 수 있다는 뜻이죠.
예를 들어서 쉽게 설명드리겠습니다.
전세보증금이 3억 원인 기존 전세 계약을 보증금이 1억 원인 월세 계약으로 전환한다고 해보겠습니다. 2억 원의 임대보증금 차액은 임대인이 임차인에게 반환하고요.
이 경우 2억 원에 해당하는 월세 금액을 구해야 하는데요. 법정 전월세 전환율 한도인 5.25%의 비율을 적용한다고 해보겠습니다.
이 경우 월세 금액을 구하는 계산식은 다음과 같습니다. 줄어드는 보증금 금액에 전환율을 곱한 뒤 이를 12개월로 나눠주면 됩니다.
[2억 원 × 5.25%(0.0525) ÷ 12개월 = 87만 5000원]
2억 원의 보증금에 5.25%를 곱한 뒤 이를 12개월로 나눠주면 월세 계약으로 전환했을 때 내야 하는 월세를 계산할 수 있죠. 이 경우 87만 5000원의 월세를 내야 한다는 사실을 알 수 있습니다.
법정 전환율 한도보다 낮은 비율을 적용하는 건 문제없어요
그리고 여기서 다시 한번 꼭 기억하셔야 하는 사실은 법정 전월세 전환율은 월세 계약으로 전환할 때 적용할 수 있는 최고 비율, 즉 한도라는 사실입니다. 임대인과 임차인이 합의한다면 이 비율보다 낮은 전환율을 적용해도 아무런 문제가 없습니다.
예를 들어 임대인과 임차인이 합의한다면 3%의 전환율을 적용할 수도 있는데요. 이런 경우라면 조금 전 사례에서 임차인이 매달 부담해야 하는 월세는 50만 원이 됩니다.
[2억 원 × 3%(0.03) ÷ 12개월 = 50만 원]
법정 전환율을 초과해서 월세로 전환할 수는 없어요
이처럼 법정 전월세 전환율은 기존 전세 계약을 월세 계약으로 전환할 때 적용할 수 있는 최고 비율을 말하는데요. 그렇기 때문에 법정 전월세 전환율을 초과하는 비율로 기존 전세 계약을 월세로 전환하는 건 허용되지 않습니다.
만약 법정 전월세 전환율 한도를 초과한 비율로 기존 전세 계약을 월세 계약으로 전환했다고 하더라도 세입자는 법에 따라 전환율을 넘어서는 월세는 납부하지 않아도 됩니다. 이미 냈던 초과분 월세에 대해서도 집주인에게 돌려달라고 요구할 수 있고요.
임대인과 임차인이 모두 동의해야만 월세로 전환됩니다
또한 법에 따라 기존 전세 계약의 월세 전환은 임대인과 임차인 양측이 모두 동의해야만 이뤄질 수 있습니다. 임대인과 임차인, 둘 중 한 측의 일방적인 요구로는 월세 계약으로 전환할 수 없습니다.
계약갱신청구권을 활용해 임대차 계약을 갱신할 때도 마찬가지로 양측이 다 동의해야만 기존 전세 계약을 월세 계약으로 바꿀 수 있고요. 계약갱신청구권을 활용해 갱신된 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 다시 이뤄진 것으로 인정하기 때문입니다.
시장 전월세 전환율은 전세 대비 월세의 시세를 뜻해요
지금까지는 법정 전월세 전환율의 개념과 기존 전세 계약을 월세 계약으로 전환할 때 법정 전월세 전환율을 활용해 월세 금액을 산정하는 방법에 대해서 설명드렸는데요.
그럼 이제는 시장 전월세 전환율로 넘어가 보겠습니다. 시장 전월세 전환율은 말 그대로 시장에서 자연스럽게 정해진 전월세 전환율을 말합니다. 시장의 전월세 거래 현황을 바탕으로 한 일종의 시세라고 이해하시면 됩니다. 전세 대비 월세의 시세라고 표현할 수 있습니다.
지역별, 주택 유형별로 전환율을 나눠서 집계하고 있어요
시장 전월세 전환율은 부동산 시장조사 공공기관인 한국부동산원이 매달 집계해 발표하고 있는데요. 지역별, 주택 유형별로 동급의 주택을 대상으로 하여 전세 보증금 시세와 월세 보증금‧임대료 시세를 비교하는 방식으로 전환율을 조사하고 있습니다.
표본 주택이 많은 서울 아파트의 경우 각 구별로도 전환율 시세를 확인할 수 있다는 점도 참고해주세요
언론에서 말하는 전월세 전환율은 대부분 시장 전월세 전환율입니다
이처럼 시장 전월세 전환율은 특정 지역의 전월세 거래 현황을 반영한 시세 개념인데요.
이 같은 시장 전월세 전환율은 전세 가격이 내리거나 월세가 오를 때, 혹은 이 두 가지 현상이 겹쳤을 때 상승하게 됩니다. 최근에 전월세 전환율이 상승 추세인 건 고금리로 인해 전세 대신 월세를 찾는 수요가 늘어났기 때문인데요. 수요가 늘어난 만큼 월세 가격이 올라 전월세 전환율도 자연스레 오르고 있다고 이해하시면 됩니다.
법정 전월세 전환율은 기존에 맺은 전세 계약을 월세 계약으로 전환할 때 활용하며, 시장 전월세 전환율은 새로운 임대차 계약을 맺으려 할 때 활용할 수 있는 지표입니다
원래 살고 있던 전세 주택에서 나와 같은 지역에서 비슷한 급의 집을 월세로 구하려고 할 때 보증금은 얼마나 줄어들고, 월세는 얼마나 내야 하는지를 대략적으로 검토하는 데 활용할 수 있죠.
마지막으로 전월세 전환율을 활용해 전세 계약과 월세 계약 중 나에게 유리한 계약 방식을 확인하는 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
전세대출 금리가 전월세 전환율보다 높을수록 월세 선택이 유리합니다
기존 전세 계약을 월세 계약으로 전환하는 것에 대해 고민하시는 임차인분이시라면 내가 빌린 전세자금대출의 금리와 임대인과 합의할 수 있는 전월세 전환율을 비교해보셔야 하는데요.
만약 기존에 빌린 전세자금대출의 금리가 합의할 수 있는 전월세 전환율보다 높다고 한다면 월세로 전환하는 게 임차인 입장에서는 더 유리하다고 말씀드릴 수 있습니다. 대출 이자로 지불하는 금액보다 월세 금액이 더 싸다는 뜻이니까요.
물론 이 경우에는 전세자금대출을 만기일 이전에 상환했을 경우 부담해야 하는 중도상환수수료까지 고려하셔야 합니다. 중도상환수수료까지 추가로 고려하면 계산이 달라질 수도 있기 때문입니다.
‘전세대출 금리 - 시장 전환율 값’이 큰 곳일수록 월세가 유리해요
지금 살고 있는 전세 주택에서 나와 새롭게 월세 주택을 구하는 걸 고민하시는 분이라면 전세자금대출 금리를 내가 들어가길 원하는 월세 매물의 시세와 직접 비교해보시는 게 당연히 가장 좋은 방법인데요. 전세자금대출 이자와 매달 빠져나가는 월세를 직접 비교해보는 게 가장 정확한 방법이기 때문이죠.
다만 이 경우에도 이사 비용과 부동산 중개수수료 등 추가적으로 들어가는 금액까지 고려해서 생각하셔야만 합니다.
이번 글에서는 전세와 월세 중 어떤 방식으로 계약을 맺는 게 금전적으로 더 유리한지를 따져보는 데 활용할 수 있는 법정•시장 전월세 전환율의 개념과 이를 활용한 월세 계산 방법 등에 대해서 설명드렸습니다.
이번에 살펴본 내용이 전세와 월세 사이에서 고민하는 분들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
*준법심의필-23-0007
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