특례보금자리론 신청 조건, 적용 금리 등 총정리!
9억 이하 주택으로 최대 5억까지, 4%대 고정금리로 빌릴 수 있어요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 9억원 이하 주택만 특례보금자리론 받을 수 있어요.
-무주택자뿐 아니라 1‧2주택자도 대출받을 수 있어요.
- 5억원 대출 한도 중에서 LTV‧DTI 적용하여 대출받을 수 있어요.
- DSR 규제는 적용되지 않아요.
- 기존 주담대에서 갈아타더라도 중도상환 수수료 낼 필요 없어요.
이번 글에서는 2023년 1월 30일부터 대출 신청을 접수하는 ‘특례보금자리론’의 중요 내용들에 대해 꼼꼼하게 알아보도록 하겠습니다.
주택금융공사가 공급하는 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 주택을 담보로, 최대 5억원을, 평균 연 4%대 고정금리로, 최장 50년간 대출해 주는 정책 주택담보대출 상품입니다.
4%대 고정금리가 적용되는 데다, 소득 제한이 없는 정책 대출 상품이고, 또 DSR 규제도 적용되지 않아 처음 출시 소식이 전해진 지난해(2022년) 11월부터 큰 관심을 끌고 있는 대출상품이에요.
주택금융공사에서는 2023년 1월 30일부터 1년 동안만 한시적으로 특례보금자리론 대출을 운영할 계획이고, 1년 동안 모두 39조6000억원을 특례보금자리론 대출로 공급할 예정입니다.
주택가격과 대출 신청자의 소득 등에 따라 적용되는 대출 금리와 LTV‧DTI 한도 등이 달라지는 만큼 특례보금자리론 대출을 고려하시는 분이시라면 이번 글이 많은 도움이 될 거예요.
(특례보금자리론 신청 접수를 알리는 금융위원회 안내자료 @금융위원회) (1월 26일부로 0.5%P 금리 인하)9억원 이하 주택만 대출받을 수 있어요
먼저 주택과 대출 신청자가 갖춰야 하는 조건에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다.
이번 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 주택만을 대상으로 하고 있는데요. 주택가격이 9억원을 넘는 주택을 담보로는 특례보금자리론을 빌릴 수 없습니다.
주택가격은 KB부동산 시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 산정하고 있는데요. KB부동산 시세에 등록돼 있는 주택은 KB부동산 시세를 바탕으로 주택가격을 산정하고, 만약 KB부동산 시세가 없는 주택이라면 한국부동산원 시세, 주택공시가격 순으로 기준을 적용해 가격을 산정한다는 뜻이죠.
소득이 높더라도 대출받는 데 제한 없는 정책 상품입니다
특례보금자리론이 다른 정책 주택금융상품들과 크게 다른 점은 대출 신청자의 소득이 높더라도 대출을 받는 데 문제가 없다는 점인데요.
보통 정책 주택금융상품들은 일정 소득을 넘어서는 신청자들에게는 대출을 제공하지 않는 게 일반적입니다. 서민층과 실수요자들에게 금융 혜택을 제공하기 위해 운영되는 대출들이니까요.
예를 들어 기존 보금자리론의 경우에는 부부합산 연 소득이 7000만원을 넘을 경우 대출을 받을 수 없었죠.
이와 달리 특례보금자리론은 대출 신청자의 소득에 상한선을 두고 있지 않은데요. 다만 소득이 높은 차주(채무자)에게는 보다 높은 금리를 적용하고 있습니다. 이에 대해선 잠시 뒤에 설명드리겠습니다.
무주택자뿐 아니라 1‧2주택자도 대출받을 수 있습니다
이 상품은 주택을 구입하려 하는 무주택자(구입 용도)뿐 아니라 기존 주택담보대출을 상환하려는 1주택자(상환 용도)와 임차인에게 전세보증금을 돌려주려 하는 1주택자(보전 용도)에게도 대출을 제공하고 있습니다.
또한 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아탈 경우에는 기존 주담대에 대한 중도상환 수수료가 면제됩니다.
무주택자와 1주택자뿐 아니라 일시적 2주택자도 특례 보금자리론 대출을 받을 수 있는데요. 다만 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로만 대출을 받을 수 있습니다. 만약 이 같은 약정을 준수하지 않을 경우 대출이 곧장 회수되죠.
방금 말씀드린 조건들을 충족하는 차주만이 대출을 받을 수 있는데요. 그렇다면 특례보금자리론으로 빌릴 수 있는 대출의 한도와 대출에 적용되는 LTV‧DTI 상한은 얼마나 될까요?
기본 LTV 한도는 70%이지만
생애최초 구입자는 80%까지 대출받을 수 있어요
우선 대출 한도는 최대 5억원입니다. 이 대출을 통해 빌릴 수 있는 최대한의 금액은 5억원이라는 말씀인데요. 그렇다고 해서 누구나 다 5억원까지 대출받을 수 있는 건 아닙니다. LTV와 DTI 기준도 대출 심사 과정에 활용되기 때문이죠.
LTV(주택담보대출비율)는 주택가격 대비 대출금의 비율을 뜻하는데요. 특례보금자리론에 적용되는 LTV 상한은 대출 신청자의 조건에 따라 조금씩 차이가 납니다.
기본적으로는 최대 70%의 LTV가 적용되는데요. 집값의 최대 70%까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 주택가격 5억원의 주택이라면 3억5000만원(5억원×70%)까지만 대출을 받을 수 있습니다.
80%의 LTV 상한이 적용되는 경우도 있는데요. 생애최초 주택구입자에게는 기본 LTV보다 10%포인트가 더 높은 80%의 상한선이 적용됩니다. 대출 신청자와 그 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 없을 경우 생애최초 주택구입자로 분류돼 이 같은 우대 LTV를 적용받을 수 있습니다.
생애최초 주택구입자는 담보 주택이 규제지역 안에 있고, 아파트가 아니더라도 이와 상관없이 80%의 LTV 상한을 적용받죠.
<2023년 1월 기준>비아파트 주택, 규제지역에 있는 주택은 LTV가 줄어들어요
기본 LTV보다 LTV 한도가 줄어드는 경우도 있는데요. 담보 주택이 아파트가 아니라 연립‧다세대‧단독주택일 경우에는 기본 LTV에서 5%포인트를 덜어냅니다. 아파트가 아닌 주택이라면 70%에서 5%포인트를 뺀 65%의 LTV가 적용된다는 뜻이죠.
또한 담보 주택이 부동산 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에 있을 경우에는 LTV 한도가 10%포인트 줄어들게 됩니다. 때문에 규제지역에 있는 주택에는 60%의 LTV 상한을 적용하고 있습니다.
그렇기 때문에 규제지역 안에 있는 아파트가 아닌 주택을 담보로 대출을 받을 경우에는 LTV 한도가 55%까지 줄어들게 됩니다.
다만 대출 신청자가 실수요자 요건을 충족할 경우에는 규제지역에 있는 주택을 담보로 특례보금자리론을 신청하더라도 LTV 한도를 줄이지 않고 있습니다. 연 소득 9000만원 이하 무주택자가 주택가격 8억원 이하 주택을 구입하려 할 때만 실수요자로 인정되는데요. 소득, 무주택 자격, 주택가격, 이 세 가지 조건 모두를 충족해야만 합니다.
기본 DTI 한도는 60%입니다
DTI(총부채 상환비율) 기준 역시 특례보금자리론 심사 과정에 활용되는데요. DTI는 채무자의 연 소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 대출들의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.
특례보금자리론에 적용되는 기본 DTI 상한은 60%입니다. 연간 주담대 원리금 상환액과 다른 대출들의 이자 상환액이 연소득에서 차지하는 비중이 60% 이하가 되는 금액까지만 대출을 받을 수 있다고 이해하시면 됩니다.
또한 부동산 규제지역에 자리 잡은 주택을 담보로 대출을 신청하면 DTI 한도는 10%포인트 줄어든 50%로 적용 되고요. 다만 이 경우에도 조금 전 말씀드린 실수요자 요건을 충족하면 60%의 기본 DTI 한도로 대출을 받을 수 있습니다.
DSR 규제는 적용되지 않아요
특례보금자리론에는 DSR 규제가 적용되지 않는데요. 이 점 역시 특례보금자리론이 시장에서 큰 관심을 끌고 있는 중요한 이유 중 하나입니다.
2023년 1월 기준 총 대출액이 1억원을 넘는 차주에게는 40%의 DSR 한도가 적용되고 있는데요. 특례보금자리론에는 이 같은 DSR 규제가 적용되지 않아 다른 주담대보다 대출 문턱이 낮다고 할 수 있습니다.
지금까지 말씀드린 내용들을 정리해보면 5억원의 특례보금자리론 대출 한도 안에서 LTV‧DTI 상한을 충족하는 범위까지만 대출을 받을 수 있다는 사실을 아실 수 있을 겁니다.
LTV, DTI, DSR의 정의와 각각의 값들을 계산하는 방법이 알고 싶다면 아래의 글을 확인해주세요!
�#주택담보대출 내집마련 길잡이 시리즈
LTV/DTI/DSR 꼭 알아야 하는 주담대 기본 용어
<2023년 1월 기준>금리는 우대형 금리와 일반형 금리로 나눠서 적용돼요
이제 가장 관심이 많으실 대출 금리에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
특례보금자리론은 주택가격과 대출 신청자의 소득에 따라 차주에게 우대형 기본금리와 일반형 기본금리를 차등적으로 적용하고 있습니다.
연간 부부 합산소득이 1억원 이하인 차주가 6억원 이하 주택을 담보로 대출을 신청하는 경우 연4.15~4.45%의 우대형 금리가 적용됩니다. 소득과 주택가격, 두 가지 기준을 모두 충족해야만 우대형 금리로 대출을 받을 수 있죠.
이와 달리 연간 부부 합산소득이 1억원을 넘거나 주택가격이 6억원을 초과할 때는 연 4.25~4.55%의 일반형 금리가 적용됩니다. 소득과 주택가격, 둘 중 하나만 기준보다 높아도 일반형 금리로 돈을 빌려야 하는 것이죠.
또한 이 같은 우대형 기본금리와 일반형 기본금리는 시장 금리와 잔여 예산 등을 고려해 금융위원회에서 조정할 수 있고요.
대출 만기가 길어질수록 금리도 높아져요
특례보금자리론은 따로 거치 기간(대출 원금은 갚지 않고, 이자만 갚아나가는 기간)을 두지 않고 대출 이후 계속해 원금과 이자를 함께 상환해야 하는 분할상환 대출인데요. 만기에 한꺼번에 모든 빚을 갚는 만기 일시상환 역시 허용되지 않고 있습니다.
그리고 대출 만기 기간에 따라 같은 우대형 금리와 일반형 금리 안에서도 대출에 적용되는 금리가 차이가 나는데요.
특례보금자리론은 10‧15‧20‧30‧40‧50년 이렇게 모두 6개 유형의 만기로 대출을 받을 수 있는데, 만기 기간이 길어질수록 대출 금리도 높아지고 있습니다.
예를 들어 같은 우대형 금리를 적용받는다고 하더라도 10년 만기 대출에는 연 4.15%의 금리가 적용되고요. 30년 만기 대출에는 연 4.35%의 금리가 적용되는 방식입니다.
만기 기간에 따라 달라지는 금리는 위의 표를 통해 자세히 확인해주세요!
또한 40년 만기 대출은 대출 신청자가 만 39세 이하이거나 결혼 7년 이내의 신혼부부일 때만 신청할 수 있고, 50년 만기 대출은 만 34세 이하이거나 신혼부부일 때만 신청할 수 있으니 이 점도 함께 참고하시길 바라겠습니다.
최대 0.9%포인트까지 우대금리 적용받을 수 있어요
공기업인 주택금융공사가 공급하는 정책 대출인 만큼 저소득 청년 등 일부 유형의 차주에게는 우대금리를 제공하고 있는데요. 아래의 차주들은 유형별로 우대금리가 적용됩니다.
-저소득 청년(0.1%P)
-사회적 배려층(0.4%P)
-신혼부부(0.2%P)
-미분양 주택 구입(0.2%P)
또한 전자 방식으로 대출을 약정하고 등기할 경우에는 ‘아낌e’ 우대금리를 적용 받아 대출 금리를 0.1%포인트 줄일 수 있습니다.
다만 적용되는 우대금리 혜택에는 한도가 있는데요. 차주 유형별 우대금리는 모든 유형을 합산해 최대 0.8%포인트까지만 적용 받을 수 있습니다. 여러 유형의 차주별 우대금리에 겹쳐서 해당된다고 해도 최대 0.8%포인트까지만 금리 인하 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다.
최대 0.8%포인트의 차주 유형별 우대금리에 0.1%포인트의 아낌e 우대금리까지 더하면 보금자리론에 적용되는 우대금리 한도는 0.9%포인트가 될 수 있습니다:)
금융위원회 관계자는 “우대금리를 최대한 적용받을 경우 대출 금리(우대형 금리 기준)를 연 3.25~3.55%까지 낮출 수 있다”고 설명하고 있습니다.
기존 주담대에서 갈아타더라도 중도상환 수수료 낼 필요 없어요
특례보금자리론으로 대환 대출을 받을 경우,
즉 특례보금자리론 대출을 받아 기존 주담대를 갚을 경우에는 기존 대출에 대해 중도상환 수수료를 부담할 필요가 없습니다.
대출 금리 상승으로 인한 실수요자들의 이자 부담을 덜어주기 위해 도입된 정책 금융인만큼 정부에서는 금융기관들의 협조를 받아 특례보금자리론으로 갈아타려는 차주들에게 이 같은 중도상환 수수료 면제 혜택을 제공하고 있습니다.
주택금융공사 홈페이지‧모바일앱에서 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급받아 기존에 주담대를 받았던 금융기관에 제출하면 중도상환 수수료를 면제받을 수 있습니다.
또한 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환 수수료는 부과되지 않을 예정입니다.
대출 기간 동안 1주택자 자격을 꼭 유지해야만 합니다
특례보금자리론은 2023년 1월 30일부터 주택금융공사 웹사이트와 공사에서 운영하는 스마트주택금융앱을 통해 대출을 신청할 수 있는데요.
특례보금자리론을 신청하시려는 분이라면 대출 기간 동안에는 꼭 1주택자 자격을 유지해야만 한다는 사실을 잊지 말고 기억하시기 바랍니다. 가까운 시기에 주택을 추가로 구입할 계획이 있으신 1주택자라면 특례보금자리론 대출을 받는 걸 신중히 생각해보시기 바랍니다.
정부에서는 차주가 추가적으로 주택을 취득했는지 여부를 1년에 한 번 정기적으로 점검하고, 추가로 주택을 구입한 차주가 6개월 안에 기존 주택을 처분하지 않는 경우에는 특례보금자리론을 회수할 방침입니다.
또한 이런 사유로 대출을 회수당한 차주는 이후 3년 동안은 보금자리론 대출을 받을 수 없게 되니, 이 점 유의하시기 바랍니다.
이번 글에서는 특례보금자리론울 대출받기 위한 담보 주택과 대출 신청자의 조건, 대출에 적용되는 금리와 LTV‧DTI 한도 등에 대해서 하나씩 자세히 알아봤는데요.
이번 글이 저희 담비 이용자분들의 특례보금자리론 대출에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
*준법심의필-23-0005
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