LTV/DTI/DSR 꼭 알아야 하는 주담대 기본 용어
DTI > DSR 순으로 대출한도가 줄어드는 이유
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- LTV는 해당 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출금의 주택가격 대비 비율을 뜻해요
- DTI는 주택담보대출 원리금과 다른 대출들의 연간 이자 상환액을 바탕으로 계산해요
- DSR은 주택담보대출뿐 아니라 다른 여러 대출들의 원리금까지 합해서 산정해요
이번 글에서는 주택담보대출을 신청하기 전에 반드시 알아야만 하는 필수 용어인 LTV, DTI, DSR의 정확한 뜻과 각각의 금액을 구하는 계산식에 대해서 설명드리겠습니다.
이 세 가지 기준이야 말로 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출금 액수를 결정짓는 잣대이기 때문인데요.
이 용어들은 부동산 관련 뉴스에 단골로 등장하는 용어들입니다.
예를 들어 2023년 1월 3일 국토교통부는 대대적인 부동산 규제 완화 정책을 발표했는데요.
그러자 곧바로 ‘서울 대부분 지역에서 LTV가 70%로 올랐다’, ‘DSR 규제가 남아 있어서 효과가 제한적이다’와 같은 제목을 단 기사들이 쏟아져 나왔죠.
그만큼 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채 상환비율), DSR(총부채 원리금 상환비율)이 주택담보대출, 더 나아가 전체 부동산 시장에 매우 큰 영향을 미치는 기준이기 때문입니다.
LTV는 주택가격 대비 대출금의 비율을 뜻해요
먼저 LTV(주택담보대출비율)에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다. LTV야말로 큰 틀에서 주담대 금액을 결정짓는 가장 기초적인 기준이기 때문인데요. 영문 ‘Loan to Value Ratio’의 약자인 LTV는 한국어로는 ‘주택담보대출비율’이라고 불리고 있습니다.
영어 원문을 그대로 번역하면 ‘담보인정비율’이라고 부르는 게 맞는데요. 자산의 담보가치에 대한 대출금의 비율, 쉽게 말해 해당 자산 가격의 몇 퍼센트까지 담보 대출을 받을 수 있는지를 뜻하는 용어입니다.
한국에서는 주로 주택담보대출과 관련해 사용되는 용어이기 때문에 앞에 ‘주택’을 붙여 주택담보대출비율 혹은 주택담보인정비율이라고 부르고 있습니다. 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출금의 주택가격 대비 비율을 뜻합니다.
LTV는 이렇게 계산합니다
LTV를 계산하는 공식은 뒤에 나올 DTI, DSR을 구하는 공식보다 간단합니다. 채무자의 연 소득이나 대출 원리금 상환액을 고려할 필요 없이 대출 가능 금액과 주택가격만으로 계산할 수 있기 때문이죠.
해당 주택을 담보로 대출받을 수 있는 금액을 주택의 담보가치(주택가격)로 나눈 뒤 여기에 100을 곱하면 LTV를 구할 수 있습니다.
< LTV 계산식 >
여기서 말하는 담보가치는 해당 주택의 담보로서의 가치, 즉 주택가격을 뜻하는데요.
아래의 기준에 따라 담보가치를 적용하고 있습니다.
- 국세청 기준시가
- 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액
- 한국감정원 지수로 산정한 가격
- KB부동산시세 중에서 은행 등 대출기관이 선택한 평가액
같은 주택이더라도 채무자에 따라 LTV 한도가 달라져요
LTV 한도는 보유 주택 수, 소득, 주택 소재지 등의 조건에 따라 채무자별로 서로 다르게 적용됩니다.
같은 주택이라고 하더라도 돈을 빌리는 사람이 누구냐에 따라 주택을 담보로 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지가 달라진다는 말인데요.
예를 들어 부동산 규제가 적용되지 않는 비규제지역에서는 무주택자‧1주택자라면 70%의 LTV 상한선이 적용되기 때문에 주택가격의 70%(2023년 1월 기준)까지 대출을 받을 수 있습니다.
예를 들어 시세 5억 원의 아파트를 구입한다고 하면 주택가격의 70%인 3억 5000만 원까지 대출을 받을 수 있죠.
하지만 같은 비규제지역에 있는 주택이라고 하더라도 다주택자는 집값의 60%(2023년 1월 기준)까지만 대출을 받을 수 있습니다. 다주택자에 대한 비규제지역 LTV 상한이 60%로 정해져 있기 때문이죠.
또한 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 생애최초 구매자에게는 최대 80%(2023년 1월 기준)의 LTV 상한이 적용되고요. 서민‧실수요자로 분류될 경우에도 LTV 한도가 완화돼 우대 적용됩니다.
이처럼 채무자의 주택 수, 소득, 주택 소재지 등의 조건에 따라 서로 다른 LTV 상한선이 적용되는데요. 주택담보대출을 신청하기 전에 나에게 적용되는 LTV 상한이 얼마나 되는지를 미리 확인해야 하는 이유입니다. LTV 상한선까지만 주담대를 받을 수 있으니까요.
DTI와 DSR도 알아야 해요
지금까지는 LTV에 대해서 설명드렸습니다.
그렇다면 주택가격과 LTV만 알면 내가 얼마만큼을 주담대로 대출받을 수 있는지 확인할 수 있는 걸까요?
그렇지 않습니다. 금융기관에서 주택담보대출을 심사할 때는 LTV 말고도 DTI와 DSR 기준도 함께 활용하기 때문이죠.
이 두 가지 기준 때문에 실제로 대출받을 수 있는 금액은 대부분 LTV로 계산한 금액보다 상당폭 줄어들게 됩니다.
DTI는 주택담보대출을 갚을 능력을 평가하는 기준이에요
먼저 DTI(총부채 상환비율)에 대해서 설명드리겠습니다. 총부채 상환비율로 번역되는 DTI는 ‘Debt to Income Ratio’의 약자인데요. 쉽게 말씀드려서 채무자의 연간 소득에서 1년 동안 갚아야 하는 빚이 차지하는 비율을 말합니다. 채무자의 소득이 대출을 갚아 나가기에 충분한지를 확인하는 잣대를 말합니다.
DTI는 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 다른 대출들의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 채무자의 연 소득으로 나누고 여기에 100을 곱해서 구하는데요. 계산식은 다음과 같습니다.
< DTI 계산식 >
2023년 1월 기준 무주택자‧1주택자에게 적용되는 비규제지역 DTI 상한은 60%입니다. 연 소득이 6000만 원인 무주택자라면 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 대출들의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 3600만 원(6000만 원 × 60%) 이하가 되는 금액 까지만 주담대를 받을 수 있다고 이해하시면 됩니다.
DSR은 다른 대출들의 원금 상환액도 반영해서 계산해요
LTV와 DTI에 대해 설명드렸으니 이제 DSR에 대해 설명드릴 차례인데요. DSR은 앞서 말씀드린 DTI보다 훨씬 더 깐깐한 소득 기반 상환능력 심사 기준입니다.
DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자인데요. 한국어로는 ‘총부채 원리금 상환비율’이라고 부르고 있습니다. DSR이 DTI보다 더 엄격한 심사 기준인 이유는 주택담보대출뿐만 아니라 채무자가 빌린 다른 여러 대출에 대해서도 원리금 상환액 전부를 바탕으로 계산하기 때문입니다.
DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출들의 경우 원금을 제외한 이자의 연간 상환액만을 반영해 계산하고 있는데 DSR은 다른 대출들의 연간 원금 상환액까지 추가적으로 더해서 계산합니다.
신용대출, 마이너스 통장, 자동차할부금, 카드대출 등 다양한 대출들의 원금 상환액까지 반영해서 채무자의 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중을 구하고 있는 건데요.
이처럼 DSR은 훨씬 더 폭넓은 대출의 원리금 상환액 전부를 합산해 계산하기 때문에 DTI를 바탕으로 심사할 때보다 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에다 기타 대출들의 연간 원리금 상환액을 더한 값을 채무자의 연 소득으로 나눈 뒤, 여기에 100을 곱해서 계산하고 있습니다.
< DSR 계산식 >
총대출액 1억 원 넘으면 DSR 한도 40% 적용돼요
2022년 7월부터 총대출액이 1억 원을 넘는 개인 채무자에게는 40%(제2금융권 50%)의 DSR 상한선이 적용되고 있는데요. 주담대 등 여러 대출을 합해 1억 원을 초과하는 금액을 대출받으려면 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않아야만 한다는 뜻입니다. DSR이 40%에 달하는 금액까지만 대출을 받을 수 있는 것이죠.
다만 전세자금 대출, 중도금‧이주비 대출, 보금자리론, 서민금융상품 등에 대해서는 이 같은 DSR 규제가 적용되지 않는다는 것도 참고해주세요!
이번 글에서는 주택담보대출을 신청하기 전에 꼭 알아야 하는 3가지 용어인 LTV, DTI, DSR의 정확한 의미와 각각의 금액을 구하는 계산식에 대해서 알아보았습니다.
LTV는 담보가 되는 주택의 자산 가치에 초점을 맞춘 기준이며, DTI와 DSR은 채무자의 부채 상환능력에 초점을 맞춘 심사 기준이라는 사실을 확인할 수 있습니다.
DTI < DSR 순으로 대출한도가 줄어들기 때문에, LTV‧DTI 한도가 늘어나도 DSR 기준을 충족하지 못 하면 대출을 더 받지 못한다고 이해하시면 됩니다.
이번 글이 주택담보대출 계획이 있으신 분들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
*준법심의필-23-0004
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