특례보금자리론, 가장 자주 묻는 15가지 Q&A
디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나요?
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 특례보금자리론이 시중은행 주담대보다 더 유리할 수 있는 이유
- 특례보금자리론 기본금리는 매월 시중은행의 평균 금리와 잔여 재원 등을 감안해 조정돼요.
- 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나요? 등 Q&A
얼마 전(2023년 1월 30일)부터 한국주택금융공사가 공급하는 정책 주택담보대출 상품인 ‘특례보금리자리론’의 신청이 시작되었습니다.
기본적으로 연 4%대 고정금리로 대출을 받을 수 있고, 우대금리를 모두 적용 받는다면 금리를 최저 연 3.25%까지 낮출 수 있는 상품인데요.(2023년 1‧2월 기준) 주택가격 9억원 이하 주택을 담보로 최대 5억원을, 최장 50년까지 빌릴 수 있고요.
이와 같은 기본 조건들에다 다른 정책 금융상품들과는 다르게 소득이 높더라도 대출을 받는데 제한이 없고, DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제도 적용되지 않으며, 기존 주담대에서 갈아타더라도 중도상환수수료를 내지 않아도 된다는 유리한 조건들까지 더해지며 특례보금자리론에 큰 관심이 쏟아지고 있어요.
2023년 1월 30일부터 1년간 신청을 접수합니다
주택가격 9억원 이하 주택을 담보로, 최대 5억원 한도 내에서, 최장 50년까지 고정금리로 대출 받을 수 있는 특례보금자리론은 1년간 한시적으로 운영을 시행할 예정입니다.
대출신청자 조건은 무주택자 또는 1‧2주택자(2주택자는 기존 주택 처분조건)이구요
주택 구입 용도, 기존대출 상환 용도, 임차보증금 반환용도로 사용이 가능해요.
최대 0.9%나 우대금리를 제공해요
또한 특례보금자리론의 경우 최대 0.9%포인트의 우대금리도 제공하고 있는데요. 우대금리를 최대한 적용받으면 일반형 금리는 최저 연 3.25%까지 떨어지죠. 특히 ‘아낌e 우대금리’(0.1%포인트)의 경우 온라인으로 대출거래를 약정하고 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하면 적용되는 금리라 누구든 쉽게 적용받을 수 있는 금리라고 말씀드릴 수 있습니다.
대출 만기가 길어요
긴 대출 만기도 특례보금자리론이 시중은행 주담대보다 유리한 점 중 하나이고요. 10‧15‧20‧30‧40‧50년의 만기 중 본인에게 맞는 기간을 선택해 대출을 받을 수 있죠.
중도상환수수료 낼 필요 없어요
마지막으로 기존 주담대에서 특례보금자리론으로 갈아탈 경우에 기존 대출 은행에 중도 상환수수료를 지급할 필요가 없다는 점도 이 상품의 큰 장점입니다. 나중에 특례보금자리론을 중간에 상환하거나 이 상품에서 시중은행 주담대로 갈아탈 때도 중도 상환수수료가 부과되지 않고요.
이처럼 특례보금자리론은 민간 은행이 취급하는 일반 주담대 상품보다 채무자에게 더 유리한 상품이기 때문에 주택담보대출을 받으려는 분들 중에 조건에 맞는다면 꼭 살펴보면 좋은 상품이에요.
특례보금자리론을 신청하기 위한 담보 주택과 대출 신청자가 갖춰야 하는 조건, 신청자별 LTV‧DTI 적용 기준, 일반형‧우대형 금리의 적용 기준과 범위, 대출 만기에 따른 금리 변동 등 특례보금자리론의 전반적인 개요에 대한 자세한 설명은 아래 게시해 놓은 이전 글을 확인하시면 자세하게 알아볼 수 있어요! :)
이번 글에서는 보다 구체적인 질문들에 대한 궁금증 해결에 초점을 맞춰보도록 할게요.
특례보금자리론이 시중은행 주담대보다 더 유리한 이유
본격적인 설명에 앞서 먼저 특례보금자리론이 시중은행이 취급하는 일반적인 주택담보대출 상품보다 채무자에게 더 유리한 대출 상품인 이유에 대해서 간략히 살펴보도록 하겠습니다.
사실 그 답은 매우 간단한데요. 특례보금자리론에 적용되는 금리가 시중은행 주담대 금리보다 낮기 때문입니다. 채무자 입장에서는 금리는 가장 중요한 조건 중에 하나니까요.
특례보금자리론은 금리 상승기에 서민과 주택 실수요층이 이자 상승의 부담 없이 다양한 용도로 저금리 주택담보대출을 이용할 수 있도록 하기 위해 출시된 정책금융 상품이에요. 정부 자금을 투입해 저금리 대출을 공급한다고 이해하시면 됩니다.
그렇기 때문에 애초부터 시중은행의 변동금리 주담대 상품보다 평균 약 0.4~0.9%포인트 낮은 금리로 대출을 제공할 수 있도록 상품이 설계돼 있고요.
또한 특례보금자리론의 기본금리는 매월 시중은행의 평균 금리와 잔여 재원 등 여러 상황을 감안해 조정되는데요. 시중은행의 주담대 평균 금리가 낮아지면 특례보금자리론의 기본금리도 함께 낮아지는 구조입니다.
예를 들어 특례보금자리론의 구체적인 개요가 처음 발표된 2023년 1월 중순의 금리보다 1월 30일에 실제로 적용되는 기본금리가 0.5%포인트 낮아졌습니다.
이유는 그 사이 시중은행의 주담대 금리 인상폭이 줄어들고, ‘특례보금자리론이 시중은행 주담대보다 금리 면에서 크게 유리할 게 없다’는 지적이 나왔기 때문인데요. 이로써 우대형은 연 4.15~4.45%, 일반형은 연 4.25~4.55%로 금리가 낮아지게 되었습니다.
1월 30일 기준 KB국민·신한·우리·하나은행, 4대 시중은행의 주담대 고정형(혼합형) 금리 수준은 연 4.13~5.88%였는데요. 고정금리인 특례보금자리론의 금리가 1금융권 시중은행의 고정형(혼합형) 금리보다도 낮은 편이라는 사실을 알 수 있습니다.
(특례보금자리론 홍보 이미지 @주택금융공사 홈페이지)특례보금자리론, 가장 자주 묻는 질문들 (Q&A)
그럼 지금부터는 특례보금자리론과 관련해서 가장 궁금해하시는 질문들에 대해서 하나씩 풀어보도록 하겠습니다. 크게 대출 절차 /신청 요건 /금리 및 기타 조건 유형별로 나눠서 주요 내용을 알아보도록 할게요.
#대출 절차 관련 질문
Q1. 특례보금자리론 신청부터 대출 실행(대출금 입금)까지는 얼마나 걸리나요?
대출신청일로부터 대출한도 심사 등 절차를 거쳐, 30일 이후부터 대출 실행이 가능합니다.
Q2. 정책 금융상품인 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나요?
가능합니다. 상대적으로 대출금리가 더 낮고, 대출한도가 작은 디딤돌대출부터 먼저 그 한도까지 대출이 이뤄지고 디딤돌대출로 모든 자금을 마련하기 힘들 경우에는 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청해 대출받을 수 있어요.
#신청 요건 관련 질문
Q3. 주택가격(9억원 이하 주택만 대출 가능)은 어떤 기준으로 산정하나요?
시세가 있는 아파트는 KB부동산 시세 > 한국부동산원 시세 > 주택 공시가격 > 감정평가액 순으로 적용해 가격을 산정합니다.
시세와 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가를 바탕으로 가격을 산정하되, 분양가를 바탕으로 산정하는 게 *적합하지 않은 경우에는 감정평가액을 활용합니다.
(*300세대 미만 아파트, (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 아파트 등 )
연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 비(非)아파트의 경우에는 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 적용해 가격을 산정하되, 신청자가 원할 경우 감정평가액을 우선적으로 적용할 수 있습니다.
Q4. 오피스텔, 생활숙박시설 등을 담보로도 대출을 신청할 수 있나요?
신청할 수 없습니다. 오피스텔, 생활형 숙박시설(레지던스), 기숙사, 노인복지시설 등 ‘주택법’ 상 주택이 아닌 준주택으로는 특례보금자리론을 빌릴 수 없습니다.
Q5. 담보 주택 외에 추가로 분양권‧입주권을 갖고 있는 경우에도 받을 수 있나요?
분양권과 조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로는 불가능하지만, 구입용도 자금으로 대출을 신청할 경우 2년 이내에 해당 분양권과 입주권을 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
Q6. 특례보금자리론을 받은 이후에 추가로 주택을 구입해도 괜찮은가요?
안 됩니다. 특례보금자리론 대출을 받은 이후 추가적으로 주택을 구입하는 일은 금지됩니다. 추가주택을 취득한 경우 이 사실을 대출기관이 확인한 날로부터 6개월 이내에 추가로 구입한 주택을 처분하거나 특례보금자리론을 모두 갚아야 합니다.
이 기한 안에 추가주택을 처분하지 않으면 기한이익상실 처리(대출금 회수)되고, 이후 3년간은 보금자리론을 이용할 수 없습니다.
Q7. 반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하나요?
대출 신청자 본인의 소득증빙만으로도 특례보금자리론을 신청해 대출을 받을 수는 있습니다. 다만 배우자의 소득까지 합산해 더 큰 대출한도(DTI‧총부채 상환비율)를 적용받거나, 우대금리를 적용받기 위해서는 부부 모두 소득증빙이 필요합니다.
우대금리를 적용받기 위해서는 부부합산소득 정보가 기본적으로 요구되기 때문이에요.
Q8. 폐업 혹은 실직‧휴직 중인 경우에도 특례보금자리론 이용이 가능한가요?
폐업‧실직의 경우에는 해당 사실을 증빙한 뒤 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역을 바탕으로 소득을 추정해 대출을 심사합니다. 휴직자의 경우에는 휴직 직전 연간 소득을 바탕으로 대출을 심사합니다.
Q9. 배우자가 받은 기존 주담대 대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있나요?
대출 신청자와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존 대출도 신청자가 받은 특례보금자리론으로 상환할 수 있습니다.
Q10. 기존 주담대 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있나요?
상환용도로 특례보금자리론을 신청할 경우 기존 주택담보대출 잔액 이상으로는 대출을 받을 수 없습니다.
Q11. 생애최초 주택구입자는 어떤 혜택을 추가적으로 받을 수 있나요?
신청자와 배우자 모두가 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 경우에는 부동산 규제지역 등의 요건과 무관하게 80%의 LTV를 적용받을 수 있습니다. 일반 신청자에게 적용되는 70%(규제지역 60%)의 LTV보다 완화된 기준입니다,
#금리 및 기타 조건
Q12. 기본금리 조정으로 대출을 신청한 시점과 실행 시점의 특례보금자리론 기본금리가 달라질 경우에는 어떤 금리가 적용되나요?
대출신청일과 실행 시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용합니다. 다만 우대금리는 대출신청일(주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단해 적용합니다.
13. 대출 실행 이후 주택가격이 하락해 우대형 금리 요건(주택가격 6억원 이하)을 충족하는 경우 우대형 금리를 적용받을 수 있나요?
적용 받을 수 없습니다. 주택가격은 대출승인일을 기준으로 판단‧적용합니다. 그렇기 때문에 대출 실행 이후 주택가격이 6억원 이하로 떨어져 우대형 금리 요건을 충족하더라도 우대형 금리를 적용받을 수는 없습니다.
14. 거치기간을 설정하거나 만기 일시상환 방식을 택하는 게 가능한가요?
가능하지 않습니다. 특례보금자리론은 거치기간(원금은 상환하지 않고 이자만 지불하는 기간)이 없는 분할상환상품으로 거치기간을 설정하거나 만기 일시상환 방식으로 대출받을 수 없습니다.
15. 체증식 상환방식으로 대출을 갚아나갈 수 있나요?
(⁕체증식 상환방식 : 초기에는 적은 금액을 상환하고, 매월 상환금액이 늘어나는 상환방식)
만 40세 미만인 신청자는 체증식 상환방식으로 대출을 받을 수 있지만, 이 경우에도 50년 만기로 대출을 받을 때에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없습니다.
이번에는 많은 분들이 특례보금자리론에 대해 가장 궁금해하시는 질문들에 대한 궁금증을 풀어보는 시간을 가져보았습니다. 이번에 살펴본 내용이 여러분들의 현명한 금융생활에 도움이 되기를 바랍니다:)
감사합니다.
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*준법심의필-23-0013
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